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雅居樂也要爆雷了？
作為昔日聲名遠播的“華南五虎”之一，多年來地產圈一直認為雅居樂是個不錯的地產商。根據克而瑞房地產排行榜，2021年雅居樂銷售額為1057億元，排在33名。
發展至今，看看近期的雅居樂，不管是朋友圈、購房群、小紅書、還是今日頭條，幾乎哪哪都能看到雅居樂專案火爆銷售的訊息。
然而多個專案售樓處人山人海，真代表雅居樂是個好苗子嗎？
其實人群之所以湧向雅居樂，並不是市場回暖，而是因為雅居樂的深度打折。據媒體報道，近段時間，雅居樂在廣州、中山等地的多個專案均出現了大幅降價銷售的情況。
面對這一幕，不禁令人產生疑惑：昔日“華南五虎”之一的雅居樂，到底怎麼了？
瘋狂降價
進入行業寒冬，雅居樂降價幅度驚人。
據媒體報道，位於荔灣芳村大道西路右側，屬於白鵝潭CBD板塊的廣州雅居樂天際715，於2021年1月開賣，當時售價為500-600萬/套，整體成交總價約550萬/套左右。
但到了2021年10月中旬，雅居樂天際715突然以“工抵房”名義降價銷售，從總價約550萬/套，降價到了350萬/套起。
無獨有偶，雅居樂中山三鄉專案永珍郡，也在瘋狂降價出售。按照專案開盤時的1～1。1萬元/㎡來算，跌幅在2500～3000元/㎡。
根據貝殼網資料顯示，廣州雅居樂天際715去年10月均價為8萬元/平米，今年2月降到了約5萬元/平米；中山雅居樂永珍郡去年9月均價為1。1萬元/平米，今年2月也降到了0。72萬元/平米。
值得一提的是，珠海雅居樂國際花園推出建面約100-137㎡複式單位，單價1。67萬元/㎡起，然而該專案所在地塊樓面價高達2。8萬元/㎡，因此引發不少熱議：“雅居樂國際花園是在賠本賺吆喝。”
受大幅降價影響，雅居樂很自然吸引了無數買家前去看房。
頻繁出售資產
當行情遇冷時，雅居樂多個樓盤開啟了降價出售，然而除降價外，雅居樂同時正在甩賣資產，以此回籠資金。
1月10日，雅居樂董事會欣然公佈，於2021年7月1日至12月31日期間，就14項非核心物業（包括酒店（含酒店用地）5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區商業配套3宗、公寓1宗）之出售訂立若干物業認購書及/或物業買賣合同，售價合計約為28億元。
隨後不久，公司董事會又欣然宣佈，於1月12、19及28日先後出售5家環保公司，總交易對價為11。29億元。
值得一提的是，多年以來，環保行業一直是雅居樂大筆投資的專案。2018年9月，雅居樂控股副總裁兼雅居樂環保集團總裁李雪君曾介紹，雅居樂環保集團自成立以來，已成功進駐華東、津京冀、山東、中西部、華南、海南六大區域，十三個省份，下屬專案、公司達33個。而雅居樂已在環保領域投入了100多億元資金，2020年之前，還將投入200億元。
此外在1月21日，雅居樂還將廣州亞運城專案26。66%的股份出售給了中海地產，交易對價為18。44億元；1月28日，雅居樂又將三個地產專案出售給中海宏洋，合計交易對價為10億元。
以此推算，去年下半年以來，雅居樂通過出售專案股權的方式累計回籠資金已經接近68億元。根據標普預測，2022年雅居樂透過處置資產可獲得100億元到110億元的收入。
雅居樂同時還在大幅削減拿地開支。2018至2021年，公司新增土儲建築面積分別為1179。2萬平方米、920。6萬平方米、781。5萬平方米和300。2萬平方米。而且在2021年下半年，雅居樂幾乎沒有購買新土地。
為什麼這麼多盤降價出售，為什麼出售資產頻現不止，為什麼又要大幅削減拿地開支？
從雅居樂的財報資料，也許能夠窺見答案。
債務承壓
2021年半年報顯示，雅居樂總負債規模為2404。24億元，其中短期借款就有高達394。87億元。
儘管截至2021年6月底，雅居樂擁有非限制現金465億元，但穆迪認為，該公司不太可能將所有現金用於償還債務，因為它必須在專案和運營公司層面上保持相當數量的資金用於運營。
而截至2022年2月中旬，雅居樂存量美元債餘額為50。34億元，其中包括19億美元的永續債以及31。34億美元的債券，且尚有一筆為2021年底成功發行的24。18億港元的可交換債券。
2022年，雅居樂也將有3筆美元債到期，合計規模為10。77億美元。其中最早一筆將於3月7日到期，餘額為4。77億美元；一筆2億美元票據將於8月14日到期；另有一筆4億美元票據將於8月31日到期。
境內債方面，雅居樂控股及旗下公司目前存量債券也有7筆，存量餘額高達111。53億元。2022年到期的有兩筆合計30億元，到期日分別為7月13日和10月19日。
然而在1月18日，穆迪已將雅居樂公司家族評級（CFR）由“Ba2”下調至“B1”，將其高階無抵押評級由“Ba3”下調至“B2”。評級展望為負面。
穆迪預計，在未來12-18個月，由於缺乏新的外部融資或來自資產處置的融資來解決其龐大的債務到期問題，以及房地產銷售疲軟，雅居樂流動性將變得不足。
與此同時，標普也已將雅居樂長期主體信用評級由“BB-”下調到了“B+”，評級展望為負面；此外，將雅居樂優先無抵押債券長期債項評級由“B+”下調至“B”。
標普認為，未來一年內雅居樂有相當大的到期債務，由於再融資選擇有限，出售資產和銷售產生的現金流低於預期，雅居樂流動性可能在未來12個月進一步惡化，還款壓力正在增加。