中國的很多城市有各種特色的產業園，有些定位高階製造，有些定位對外貿易，有些則定位文化創意等。

這些形形色色的產業園即滿足了城市發展的需要，也為房企比拼綜合實力提供了良好的舞臺。

房地產企業一般從產品設計、產業定位、招商運營、政策扶持、入園保障等方面做好充分準備工作，用長遠的眼光，來提高產業園區的利益或者價值空間。

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致力於為入駐企業提供更多服務

集聚了人才、技術和資本等各種要素的產業園區，是地方經濟發展的重要載體之一。經過多年發展，該類市場的運營模式也在不斷更新。

在中國經濟轉型升級的背景下，經營產業園區的開發企業迫切需要轉變服務方式。產業園已經不再是單一的辦公空間提供者，更要從產業份的角度出發，以服務產業發展為核心要素，透過房地產這一物理載體推動戰略性新興產業創新突破，為入駐企業提供更多服務，注入“引擎般”源源不斷的動力。

房地產企業有設計實力、品牌影響力等方面的優勢，然而更值得注意的是，產業園運營的長期化、個性化與傳統地產開發的模式截然不同，能否發展出“產業基因”，從真正意義上實現產業匯入，賦能企業發展，才是轉型的金鑰。

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碧桂園、萬科、招商、錦和等紛紛入局

當前，很多房企已在產業園方面進行了佈局。

房企們紛紛入場究竟看重的是什麼？答案或許是在運營得當的情況下，產業園就能夠產生持續的、穩定的現金流；另一方面，雖然門檻較高，但背後的想象空間卻並不小。

1、碧桂園佈局多個產業園專案

作為世界500強和中國地產企業的排頭兵，碧桂園在產業運營方面積累了豐富的經驗。

從2019年起，碧桂園就聚焦新一代資訊科技、人工智慧、智慧製造等新一代智慧產業。目前已在深圳佈局碧桂園鳳凰智谷、機器人產業園，在東莞佈局長安鳳凰智谷、碧桂園智造創新中心及灣區鳳凰智谷等專案。

其中，位於深圳的碧桂園鳳凰智谷在2020年攜手中關村，搭建產業資源轉移通道，集聚一批研發型總部企業，並透過完善的孵化體系，不斷培育和加速高科技企業發展，目前已集聚多家高科技企業。

同時，已被大家深知的碧桂園深圳機器人產業園，已於2018年6月正式開放。它承接了寶安中心區產業優勢，從機器人產業生產、研發的全產業鏈出發，引入機器人及相關配套產業，打造出以機器人為主題的產業園區。

2、萬科佈局東北哈爾濱和瀋陽

2021年2月20日，萬科中俄產業園在哈爾濱開工建設。該產業園主打對俄金融商貿總部中心、跨境電商產業中心、文化藝術交流中心和科技創新研發中心。

從實際效果看，經過莫斯科、北京和哈爾濱“兩國三地”招商團隊的積累及省、市、區各級政府的推介引薦，中俄產業園先後對接洽談企業超百家。

繼中俄產業園之後，2021年6月，萬科開始在瀋陽打造中日產業園。

據瞭解，中日產業園坐落於瀋陽渾南，總投資150億，這是瀋陽與日方合作具有標誌性意義的示範性園區。

萬科中日產業園圍繞醫療健康、節能環保、城市消費領域，引進全球先進 “新都心”開發理念，基於“健康、科技、創新、人本”四大核心，將產業、商業、教育、住宅、公園有機融合，著力構建生產、生活、生態“三生”融合的國際化產業社群。

3、招商蛇口成功發行粵港澳大灣區首單產業園區公募REITs

改革開放40多年來，招商蛇口始終堅持深耕園區開發與運營，為產業創新賦能。截至2021年，招商蛇口在全國範圍內打造了網谷系、意庫系、智慧城系三大產品線以及各類科技園區共計25個。

由於有豐富的產業園運營經驗，招商蛇口在2021年4月發行了粵港澳大灣區首單產業園區類基礎設施公募REITs專案——博時招商蛇口產業園公募REITs。

資料顯示，該REITs基礎設施專案中的兩家公司分別為深圳市萬海大廈管理有限公司和深圳市萬融大廈管理有限公司，均位於蛇口網谷產業園。這兩家公司的收入來源主要由租金收入和物業收入構成。

2022年二季報顯示，博時招商蛇口產業園REITs實現收入3125。72萬元，實現淨利潤1539。72萬元，經營活動產生的現金流量淨額為873。58萬元。值得注意的是，該基礎設施專案在報告期內整體毛利潤金額為2951。26萬元，毛利潤率高達97。58%。

4、錦和商業打造文創產業園區

錦和商管是國內知名的文創產業園區運營商，公司成立於2007年，並於2020年登陸上交所。在公司開發的產業園中，位於上海徐彙區田林路的錦和越界田林坊，是典型的代表作。

田林坊的前身為上海航天803研究所，在整個改造設計中，田林坊打破了原先航天技術研究所的園區邊界，保留了原有的生態系統結構，留存大量固有植被，與僅隔一條蒼梧路的錦和尚城相連，構成了該地區獨具特色的大型開放式創意園區，並於2019年被認定為上海市文化創意產業園區示範園區。

自落成後，田林坊匯聚了與工業設計、建築設計、家居設計等相關的文創企業，甚至還有些大師級工作室也在其中，入駐文創企業佔比近95%。

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運作模式、運營效益、客群定位

三者皆需兼顧

改變

從運作模式來看，傳統地產的模式是短平快、標準化、可複製，而產業運營則是長週期、非標準化。因此，產業園的運營需要因地制宜、要尊重個性和創意、要有產城融合的思維。

從運營效益看，房企透過深耕產業運營，可以從存量物業的持有者或租賃者，轉型為產業運營服務商和品牌輸出商。與此同時，利用穩定的租金來進行資產證券化也是一種可能性。

從客戶群來看，產業園面向的是產業客戶，僅以產業配套這一個環節而言就需要提供產業定位、政策溝通、打通產業上下游等服務。更重要的是，運營一個科技產業園和文化創意園，需要匯入的產業配套完全不同，這跟住宅及寫字樓的標準化開發剛好相反。

透過以上的對比，我們認為，房企需要調整運作模式來實現產業園的可持續發展，同時還要注重運營效益的提高和客群定位的準確性。

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文章來源：克而瑞