於某某與屠某某所有權確認糾紛：

原告於某系被告屠某的公公。於某為了改善住房條件欲購置坐落於天津市紅橋區某小區房屋。但是於某年紀問題已經無資格向銀行申請貸款，便以被告屠某的名義購置房屋。原告與被告屠某未簽訂借名買房協議。

2013年4月1日，屠某與天津某房地產開發有限公司簽訂了《天津市商品房買賣合同》，買受人屠某購買坐落天津市紅橋區某小區xx號房屋。於某支付了部分購房首付看，剩餘購房款透過屠某的名義向中國建設銀行股份有限公司申請銀行貸款。截止訴訟之日，上述房屋未辦理房屋所有權證。2014年屠某欲與於某之子於某某離婚，原告於某請求屠某歸還房屋。被告主張首付款中由被告夫妻從共同財產中出資11萬餘元及貸款擔保費亦由被告支付，其他由原告出資，但系原告對被告夫妻二人的贈與，不同意於某主張。

法院判決：

法院認為不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。本案訴爭房屋系商品房，屬於法律規定的登記生效的不動產物權，訴爭房屋尚未下發不動產權屬證書，商品房買賣合同僅能表明被告作為買賣合同買受人購買了訴爭房屋，不能證明被告目前是法律規定的產生物權效力的訴爭房屋所有人，原告主張確認對訴爭房屋享有所有權應以客觀上被告對訴爭房享有所有權為依據，人民法院的判決不能創設民事權利。原告所提出的訴訟請求，因證據不足，本院不予支援。判決駁回了原告於某的訴訟請求。

在近些年國家實施房地產宏觀調控政策的大背景下，各大一、二線城市均出臺了相關限購、限貸政策，導致很多購房者進行房產投資或升級改善住房條件受到了一定的限制，因此有很大一部分購房者透過“假離婚”的方式去規避調控政策，也有一部分購房者透過“借名買房”的方式去規避調控政策。當然，也有因身份關係（父母子女）、躲避稅收、隱匿真實財產、逃避債務、獲取貸款等情形而產生的借名買房情形。

那麼【

借名買房

】這種方式，真的合法嗎？對於你借的這個

“名”，你真的心裡有底兒嗎？今天，我們就來講一下“借名買房”的法律風險及糾紛處理方式。

什麼是“借名買房”？

借名買房，是指當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋暫時

登記在他人名下

，

由

借名人實際享有房屋權益

。

借名買房一般發生在關係親密的親戚、朋友等熟人之間，但當借名人與登記權利人產生不睦、喪失信任後，一般就會出現房屋權屬的糾紛。

房產屬於不動產，根據《民法典》第

209

條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。不動產的物權應遵循物權法定原則。

根據《民法典》第

216

條，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。根據《民法典》第

217

條，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致。因此，在不動產權屬證書與不動產登記簿資訊一致的情況下，

不

動產權屬證書（房本）上登記的權利人，即為法律意義上的房屋所有權人。

但是，根據《民法典》第

220

條，權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以

申請更正登記

。不動產登記簿的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿的權利人不同意更正的，利害關係人可以

申請異議登記，並且應在十五日內向人民法院提起訴訟

。

因此，如果“借名買房”雙方當事人發生爭議，可以採取以下方式解決：

1。

雙方

協商達成一致，向不動產登記機關申請更正登記

。

2。

借名人（實際出資人）向不動產登記機關

申請異議登記，並在十五日內向人民法院提起訴訟。

3。

借名人直接

向人民法院提起訴訟

。

法院對借名買房糾紛的處理

一

。 對借名買房性質的認定

普遍採取

【債權說】

，

即被借名人購房的

買賣合同真實有效

且

完成了所有權登記

，

登記權利人是唯一合法所有權人

。借名人與登記權利人間關於房屋所有權歸屬的認定只能約束雙方，不產生直接設立房屋所有權的法律效力。

借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得所有權，但可提起合同之訴、要求登記權利人為其辦理房屋過戶手續

。

二

。 對借名買房糾紛審查的要點

1。

對房屋真實歸屬的審查

：包括

購房經過

（購房原因、選房、簽約等過程由誰主導）、

出資情況

（房款、稅費、中介費等是由誰來出資、比例如何）、

房屋使用情況

（由誰居住、日常生活繳費、辦理相關手續等）、

房屋憑證留存情況

（由誰保管合同、房本、發票等重要憑證）、

有無當事人雙方約定的書面憑證

（如約定了出資、佔有、權利歸屬等情況）、

證人證言

（親友等知情人的證人證言）等。

2。

對房屋是否符合過戶條件的審查

：在支援變更房屋權利人的情況下，還會審查

房屋是否是能夠進行權利轉移

，比如經適房、還遷房還在限制交易的期限內，或是房屋已被司法查封等情形，則法院無法支援房屋權利轉移登記。

3。

對借名人購房資格的審查

：很多借名人是為了規避限購政策，透過法院的判決進行過戶，所以法院一般會審查借名人是否具有購房資格，以免出現執行中的過戶障礙。

4。

是否涉及案外人的權利

：

1）房屋登記是否發生在登記權利人的婚姻存續期間，如屬於夫妻共同財產，則配偶應參加訴訟；2）不動產登記簿是否抵押權人等他項權利人，如有則他項權利人應參加訴訟；3）是否存在已與登記權利人簽訂房屋買賣合同的交易相對人，如有則應參加訴訟。

三

。 處理方式

如借名人的主張達到了

高度蓋然性

的標準，則法院會判令登記權利人

協助借名人辦理房屋過戶手續

，但因房屋不符合過戶條件、借名人不具有購房資格導致無法過戶的除外。若借名人因上述原因無法取得物權，則可以

透過房屋折價、變價的方式進行分割

，折價時綜合考慮房款出資情況、房價上漲情況等因素，變價時按照實際出售後所得的房款進行分割。