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近十多年來，隨著房價的不斷上漲，剛需購房的壓力和門檻也越來越高，如果要在一二線城市買房，光是首付款就得動用六個錢包。身無分文固然好，但在實際的買房過程中，能全款買房的人畢竟是少數，絕大多數購房者都會依賴貸款買房。用抵押貸款買房子，除了能讓購房者提前得到住房，還能使開發商加速資金回籠，同樣也能讓銀行獲得穩定的利潤，這樣對三方都是有利的。一般而言，按揭貸款主要分為等額本息和等額本金兩種還款方式，大家通常選擇的貸款年限基本在10-30年不等。

對於住房按揭的這些常識，大家基本已經爛熟於心，但在實際購房過程中，還是存在一些問題，筆者簡單歸納為兩點：一是，選擇等額本息還是等額本金？因為訂房簽約、付款等一系列流程比較複雜，所以購房者對於貸款方式的選擇往往拿捏不清，結果是被房產中介、銷售顧問牽著鼻子走。還有一種情況是，抵押貸款到底是更長更好，還是更短？受到傳統觀念的影響，中國人普遍偏安全保守，因此不喜歡借錢消費，往往認為按揭貸款期限越短越好，其結果可能是生活質量下降、壓力增大。所以，為了避免後悔，在貸款方式和還貸期限的選擇上，還是值得好好研究一下。

您認為等值本息與等額本金哪個更適合您？

總的來說，按揭期限越長，貸款額越大，按揭貸款的利息自然越高，如果再具體到不同的還款方式，等額本息與等額本金之間的利息差額也是不小的。假定貸款購買房款100萬元，還款期為30年，參照現階段普遍執行的5。88%的房貸利率，那麼等額本息的還款方式要比等額本金多250000元利息。什麼是二十五萬元的概念？那基本上等於一個普通工人3-4年的工資收入。然而，大多數人還是選擇了等額本息還款，這是為什麼呢？其原因有兩個：

首先，由於本金和利息都被平攤到每個月，因此等額本息的對等額本息是等值的，等額本金是指每月所還的本金是相同的，因此與等額本息相比，等額本金的支付要比等額本息要高，因此與等額本息相比，等額本金是指每月所還的本金相同，利息則需要根據下一筆未償還的本金來計算，因此與等額本息相比，等額本金的數額要高於等額本息。相反，等額本息相對較適合資金不足的購房者。

相反，如果考慮提早還款，由於等額本息前期已經支付了大部分利息，因此購房者就只能白花冤枉錢，但對銀行來說卻是有利的；對於等額本金，後期無論是本金還是利息都是相應的，因此如果提前還款對購房者來說，利息和利息都是相應地減少了，因此如果提前還款對購房者來說，則可以節省大量的利息。接下來，我們將以等額本息償還方式為例，來看看貸款是越長越好，越短越好。

貸款對於您來說，是“越長越好”還是“越短越好”？

例如，假設貸款100萬元，參照目前普遍執行的5。88%貸款利率，接下來我們來看一下貸款10年和30年之間的差別究竟有多大，計算結果如下：

一：10年內採用等值的本息抵押貸款：

圖二：30年採用等額的本息抵押貸款：

透過以上兩張圖的比較，不難發現，在同樣條件下，按揭10年累計利息約為33萬元，按揭30年共支付利息約113萬元，比前者高出了80萬元。這個概念是什麼？一般三、四線城市基本能買到一套房產。在這種情況下，購房者不僅需要對其現階段的經濟實力、償還能力作出正確判斷，而且還要對未來收入和支出做出正確、客觀的預測，在制定還款計劃時最好要留有餘地。具體地說，如果目前經濟收入較高，對未來也有較為樂觀的預期，可採取少付利息的方式，不必多花冤枉錢，關鍵是要儘早擺脫房奴的生活。

相反，對於資金不足的購房者來說，可以選擇較長的還款期，雖然利息比較高，但由於月還貸資金是固定的，所以還款過程的壓力就小得多。另外，還有一個理由，我認為，表面上看，30年的抵押貸款，要比30年後抵押貸款花費高達80萬元的利息，要放在誰身上，誰都會覺得有點無奈，但是如果買房人看到30年的還款過程並不像現在這麼難。作者認為，隨著經濟社會的不斷髮展，居民收入水平的不斷提高，特別是M2貨幣供應增加可能帶來的通貨膨脹，這些因素將為大家提供一個彈性的還還期。

或許，再簡單不過的例子，30年前，一便士可以買到一根冰棒，現在一根冰棒平均五六根，甚至可能更高，這表明人們的確賺了不少錢，但一定程度上購買力卻下降了。同理，按照目前的通脹水平，現在一百萬美元，三十多年後，也僅僅相當於20萬左右的購買力，因此，即使是首付也不夠。所以，從長期趨勢看，未來月供的壓力會逐漸減小，所以對於資金不足的購房者，貸款期限越長越好，更可按揭貸款基本上是絕大多數人所能接觸到的最低成本資金。但是，需要提個醒，前提條件是你沒有提前還貸的打算，否則心血來潮想要提前還款，那麼前期已經支付的大部分利息，豈不是白花一筆冤枉錢。

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