王紅和王霞是姐妹，王紅在當地小學旁邊看中一套學區房打算買房進行投資。王紅的妹妹王霞知道後，與姐姐商量，姐姐以妹妹的名義簽訂購房合同，將房子登記在妹妹的名下，這樣方便妹妹的小孩入學，礙於情面並沒有簽訂借名買房的協議，只是保留了支付房款的銀行轉賬憑證。幾年後，妹妹的小孩小學畢業，王紅要求收回房子，妹妹王霞受高額房價利益的驅動拒絕並表示該房是自己所買。傷心透頂的姐姐遂向法院起訴，要求妹妹將房子過戶到自己的名下。

法院經過審理認為，房屋產權登記在被告王霞的名下，也沒有證據舉證證明借名買房的事實，根據《中華人民共和國物權法》第九條的規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。”法院認為房屋以登記為生效要件，該房產判給被告。如果姐姐王紅當時與妹妹簽訂了借名購房合同那麼法院就可能支援她的房產請求，有充分的證據證明訟爭房產首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際由借名人支付的，則可認定登記在出名人名下的房屋屬於代持有性質，房屋所有權不歸出名人所有，而應歸借名人所有。

一、 《借名購房合同》是否有效？

借名購房合同又稱隱名購房合同，是指當事人約定，一方（借名人）經他人（出名人）的同意，將其出資購買的房屋登記於他人名下。當事人選擇訂立借名購房合同的原因多種多樣，有為了購買政策性保障住房，有為了規避限購政策，也有為了規避信貸政策等。判斷借名購房合同是否有效，關鍵問題在於其是否違反法律禁止性規定。禁止性規定可分為效力型禁止性規定和管理型禁止性規定，兩者區分標準在於是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效，後者與公共利益無涉，應為有效。對此，應根據當事人訂立借名購房合同的目的而區分判斷：如果當事人訂立借名購房合同的目的在於購買政策性保障住房（經濟適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個人身份的房產），則其因違反公共利益而無效；倘若其目的在於規避限購政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應為有效。

關於此問題各地裁判觀點並不統一，自由裁量的空間極大，且證據在此類案件發揮的關鍵性作用。相關判決有直接支援確認借名人的所有權，也有判決認為借名人僅享有向出名人請求轉移登記房屋所有權的債權，也有判決認為違反限購政策的借名買房的協議應予“解除”或不支援借名人過戶登記請求的。

二、簽署《借名購房合同》是否可以完全避免風險？

答案是不能。借名購房可能發生的風險主要包括：登記產權人反悔要求收回房屋；因登記產權人負債導致房產被查封或執行；登記產權人去世後，其繼承人對借名購房不知情或不認可；實際所有人要處置房產時，登記產權人不配合或找不到；其他政策法律風險等。

房屋屬於不動產，按《物權法》規定以登記為準認定所有權歸屬。這是硬性的法律規定，基於這個原因，在不改變登記產權的情況下，沒有什麼檔案能絕對避免上述可能發生的風險。

三、既然簽署了協議也不能絕對避免風險，那麼協議的作用是什麼？

風險有大小、多少之分，簽署一份比較完善的協議可以降低或減少風險發生的可能性，或者在發生風險時能起到補救作用，當無法補救時有機會透過其他方式挽回損失，至少能避免房錢兩空的情況發生。比如發生因登記產權人的其他債務查封執行該房產時，如果有充分的證據證明借名購房的事實，實際所有人可以向法院提出執行異議，且有可能被法院認可、接受。如果沒有足夠的客觀證據，僅憑雙方口頭的說法，顯然是很難認定的。

當然，借名購房行為，有時是為了規避相關購房政策，因此也可能會導致借名購房協議無效。即使如此，有一份書面協議，至少也能在無法保住房產的情況下，讓實際所有人能挽回金錢損失，不至於發生房錢兩空的窘境！

四點專業建議：

1、不得不借名買房的，強烈建議不論借誰的名義購買房屋，都應起草並簽訂借名買房協議，約定清楚雙方的權利義務，並儲存全流程的證據原件，包括但不限於首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費用繳納證明等。如首付款是以出名人的名義繳納的，在向出名人匯款時，一定要備註匯款用途是與代本人（借名人）支付購房首付款有關。

2、不論是甲方還是乙方，購房時如果已婚，因購房資格實際是以家庭單位稽核的，且婚姻期間購買通常是夫妻共同財產，最好籤署時要求夫妻雙方共同簽署，避免發生未參與簽署的一方以不知情為由，對協議提出異議。如果被借名人是老人，最好要求其子女簽署利害關係人知情同意的內容。

3、為保證房產不被登記所有人擅自處置，或不因其他原因被查封、凍結，在全款購房，不涉及銀行抵押的情況下，實際所有人可以要求登記人協助把辦理房產抵押登記，更加安全。

4、借名人借名購買的房屋符合過戶登記條件時，應及時要求出名人將房屋過戶至自己的名下，預防不必要的糾紛發生。在房屋符合交付使用條件時，應及時佔有使用該房屋。