二零一八年的時候，投資圈有個笑話，近一百家市值幾十億的上市公司，年淨利不足千萬元，不夠在北上深市區買套房。請問這說明股市泡沫更大還是房市泡沫更大？買房究竟選固定利率還是lpr？

當普通人買房要花光六個錢包才能付起首付，藍色水庫創始人歐成效和他的信徒們用同樣的錢可以買三套，甚至有人做到零首付買一千萬的房子，人稱一刀流。具體手段就是信用卡套現、假流水、騙貸、代持囤房套現或騙貸都是為了獲取高槓杆資金，代持囤房則是為了破除限購障礙，不管哪一條都是違法的。二零一六年之後，國家對房地產的調控愈發嚴厲，歐成效的炒房方法論逐漸失去效用，風險也在不斷提高。所以他開始另找出路，海外房產成為了他的目標。柬埔寨西港這次歐成效的新玩法是去西港倒賣土地，很多炒地皮的所謂的大V都是三年前就已。一萬一畝的白菜價囤的地，轉手以幾十萬一畝賣給國內接盤俠。近一年以來，歐成效在國內各地作巡迴演講，鼓吹賣掉深圳的房子去柬埔寨，終於歐成效栽跟頭了。涉嫌非法集資後，成效從最開始的京滬永遠漲到後面的揮師二線，再到最後的轉戰柬埔寨，甚至勸說散戶賣掉深圳的房子，接西港的壇，招搖撞騙，越走越極端，被封殺也只是時間問題。炒房是行不通的，但是年輕人沒有剛需房也是萬萬行不通的。

買房就兩個問題，一、在哪買？二、貸款用什麼利率，當然你要說你全款買房，那當我沒問，但是我建議你在有全款買房能力的時候，依然選擇貸款買房。兩點原因，第一，年輕人首套房資格十分珍貴，首付比例、貸款利率、貸款年限都有很大優惠，如果你首套房用全款，二套房就享受不了各種優惠政策。貨幣都是貶值的，今年的三十萬可比十年後的三十萬價值高得多，幹嘛一下子全交給開發商貸款慢慢還唄。生活一步到位了，也就沒有奮鬥的動力了。那麼使用固定利率還是L P R？二零一九年八月份，央行出臺檔案，規定今後房貸不再錨定基準利率，改為L P R利率。這是一種由十八家商業銀行報價形成的市場化的利率標準。十二月二十八日，央行再出檔案，規定存量房屋貸款也要重新簽訂合同，改為lp利率或者固定利率。那麼什麼是lp利率？過去買房子都是和銀行借錢貸款，而貸款利率的多少是由央行頒佈的基準利率決定的，公式為貸款利率等於基準利率乘上一加浮動。這裡面基準利率是由央行根據經濟形勢而做調整的，而浮動則是根據銀行對你個人徵信是否可靠來進行調整，你只能被動接受。

我們這裡引入一組資料來直觀的表示下，你現在在杭州買了一百平的房子，每平三萬，央行基準利率為百分之四點九，浮動為百分之二十。我們這裡取的都是大概的數字，主要是讓你更加直觀地理解。根據剛剛的公式，房貸利率等於百分之四點九乘上一加百分之二十等於百分之五點八八。首付三成，貸款七成，要帶二百一十萬。如果你還三十年的話，那光利息就是二百三十七點四萬，大家可以自己下一個房貸計算器去計算。那麼現在就有兩個問題了，房貸利率太高，二零二零年銀行目前貸款五年期以上的利率為百分之四點九，一些限購的城市還會加浮動比例，房貸利率就超過百分之五了，確實很高。市場波動對你的貸款利率影響太小，簽了貸款合同後，浮動的部分是不會變得，而基準利率其實又很難變動，這就導致房貸利率基本上是個定死的利率。那麼L P R誕生的背景是什麼？高貨幣是中央銀行印出來的，但不能直接發給社會，而是要透過類似M L F的形式借給商業銀行。

當然央行貨幣投放形式不止M L F一種。M L F是什麼？中期借貸便利利率可以理解為商業銀行向央行借錢的理由，也就是說商業銀行在拿到錢的那一刻就已經有成本了，而他的成本只能轉嫁給我們。而央行透過控制商業銀行來達到控制市場上熱錢流動的目的。但這裡有一個問。如果央行提高mlf的利率，商業銀行可以不借，選擇其他銀行合作，這就導致央行不能透過控制M L F來引導商業銀行給老百姓放貸款的利率。而L P R的出現解決了這些問題，它是由央行和市場一起決定的，因為它的公式為L P R等於M L F加加點，其中M F還是央行控制，還是根據國內經濟形勢來宏觀調控。而加點的多少由央行指定的十八家銀行在每年年末共同決定。那麼給老百姓的貸款利率公式就成了，貸款利率等於L P R加加點等於M L F加加點加加點，第一個加點就是十八家商業銀行商量的結果，第二個焦點則是具體某家商業銀行，看你的抵押資質，這樣的話政府透過調控M F就可以直接參與到市場中間來。而商業銀行不僅可以在L、P、R的制定中有自己的影響，在放貸的過程中也可以看借款方的資質，從而進行貸款利率的調整，實現真正的市場化。估計到這裡，有的小夥伴已經氣得罵街了。這不是加了兩次點嗎？沒事，你先用資質好的話第二個加。也可以是負的，我這裡做一個總結，lpr就是一個隨市場波動而發生變化的利率，由央行、商業銀行、市場以及個人共同決定，不管以後利率怎麼變，變化的只會是L、P、R的值，因為之前的浮動加點都已經寫在合同裡了，是變不了的。

所以選lpr還是固定利率，其實就是你在賭將來中國的利率會不會下調，你覺得利率會下調，那就選擇L P R，你覺得利率會上漲，那就選擇固定利率。從二零一九年L PR橫空出世以來，五年期已經從百分之四點八五降到百分之四點八，四點七五、四點六五。如果你還是搞不清未來利率會怎麼走，不妨看看發達國家利率走勢，反正我們遲早會成為發達國家的，對不對？那發達國家的五年期借貸利率一般為多少？日本百分之一點四七，美國五年期國債利率大概百分之零點三七，英國五年期國債利率負的百分之零點零四，德國五年期住房貸款利率百分之一點零七。而我國現在五年期L P R利率是百分之四點六五。以後L P R是繼續漲還是跌，我想大家心裡都有數了吧，不管L P R怎麼走，如果背上一筆二三百萬的貸款，再貸個三十年，利息都上百萬了。上百萬的利息對於當代年輕人來說的確是一筆鉅額的開支。

最後做一個總結，我覺得隨著中國逐步向發達國家邁進，按照歷史的經驗和經濟發展的必然規律，L P R肯定是要下降的。現在五年期百分之四點六五的lpr太高了，年輕人買房還是建議要用lpr。不建議固定利率，因為經濟的發展難逃水越放越多的趨勢。