一千多年的宋朝，房地產的瘋狂就超乎我們的想象。

宋朝堪稱是中國歷史上房地產市場最火熱的時代，火到什麼程度？三個例子就可見微知著。

第一，宋朝滿大街都是職業房地產中介人——莊宅牙人，又稱“房牙”。

第二，據中國人民大學歷史學院包偉民教授估計，北宋後期的汴京（今開封市）的人口密度在12000-13000人/每平方公里，要知道，2016年北京的人口密度也才1145人/平方公里，大名鼎鼎的北京朝陽區的人口密度也才8618人/平方公里。

第三，宋朝高官都買不起京師的房子，只能租房子，比如歐陽修（知諫院兼判登聞鼓院）和蘇轍（御史中丞）。

一、人口流動 自由開放

宋朝的房地產能如此發達、活躍，一大原因源自於宋朝自由的戶籍制度。

在宋朝，政府取締了唐朝的“良民”（編戶）和“賤民”（非編戶）制度，以“坊郭戶”與“鄉村戶”代之，也就是如今的城鄉分治。除此之外，唐朝因為人口大量流動，“主戶”（一直在原居住地的人口）和“客戶”（離開原居住地的人口）的管理有巨大困難，到了宋朝，政府採取“戶無主客，以見居為簿”的做法，也就是說不分本地人和外來人口，只要在當地有財產，就有當地的戶籍，這一做法也承認了遷移至他鄉生活的人口的身份合法性。

宋朝的自由流動不僅體現在戶籍制度上，還體現在政府對於流動人口的寬容度。眾所周知，宋朝的商業極其發達，就連世界上最早的紙幣——“交子”都生於宋朝。

中國古時候，農業乃是立國之本，商業不是那麼受人重視，但是在宋朝，因為城市化和商業經濟發展迅速，來自商業的稅收和徵榷收入遠遠超過了農業稅，傳統的農耕經濟已經被打破了。

正是商業的高度繁榮使得大量流動人口都往大城市聚集，甚至宋代很多城市的流動人口（沒有戶籍）的人數還要遠高於當地戶籍人口。宋朝政府對這些流動人口也十分寬容，對於那些生活比較困難的城市流動人口，政府首先會勸其返回農村地區，如果不願返鄉，政府會給予基本的衣食救濟，確保流民的基本生活，並就地安置。

正是因為商業發達、人口都往大城市聚集，宋朝的房地產市場中，二手房沒過幾年就會易手。宋朝《朱子語類》中有記載：“蓋人家田產，只五六年間，便自不同。”二手房市場的活躍也就使得宋朝許多城市滿大街都是房地產中介，不僅如此，因為房市火熱，宋朝的放貸機構，包括官營放貸機構交子務等和私營放貸機構交子鋪等，他們都很歡迎不動產抵押貸款。

對於貸款機構來說，田契、地契是最好的抵押品，因為手上有房子就不愁賣不出去。

二、宋代超級大都市——汴京

前文提到北宋都城汴京（今開封）的人口密度甚至都高過今日的北京朝陽區，人潮湧動的汴京城堪稱是當時的世界超級大都市。

人離不開衣食住行，其中住房是立身之本，人多了，房子供不應求，宋朝的汴京當時就是典型的賣方市場。在北宋初年，汴京一套豪宅需要至少上萬貫，一戶普通住宅要價1300貫；到了北宋末年，汴京的豪宅價格翻了好幾倍，價格變為數十萬貫。

北宋末年的數十萬貫是什麼概念？一兩銀子=2000個銅錢，1000個銅錢=一貫，一兩銀子大概相當於如今的1000元人民幣。數十萬貫也就相當於現在的幾千萬至幾億元不等。堪稱天價的房子，也引得宋人感慨：“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非燻戚世家，居無隙地。”

房價如此之高，導致政府也沒有足夠的錢給官員們安排官邸，結果就有很多高官都買不起房子，只能租房。

租房族中還有很多有名的人物，比如北宋著名詩人歐陽修，做官做到了“知諫院兼判登聞鼓院”，相當於如今的最高立法機關第一負責人兼國家最高法院院長。歐陽修的官職也能算是國家重臣了，卻也依然只能租房度日，而且從他寫的詩看來，他的出租屋條件還甚是簡陋，下大雨的時候還會浸水。

嗟我來京師，庇身無弊廬。閒坊僦古屋，卑陋雜里閭。 鄰注湧溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為瀦。牆壁豁四達，幸家無貯儲。——《 答梅聖俞大雨見寄》歐陽修

除了歐陽修，北宋才子蘇轍（蘇東坡的兄弟），曾當過御史中丞，相當於現在的中央紀委書記，也是租房大軍中的一員。

為此，蘇轍甚至寫過不只一首詩來抱怨。比如，“我老未有宅，諸子以為言”。甚至當蘇轍寫詩迴應其好友喬遷之喜時，他也寫道：“我年七十無住宅，斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年，宅成可作十年客”。

由此可見，蘇轍對於房子的執念極深。因此，到蘇轍晚年時，雖然他在汴京依然買不起房，但他終於在許州（今河南許昌市）蓋了三間新房。蘇轍非常高興，於是又寫了一首詩：“平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閒年就新宅，不辭暑月臥斜陽。”

三、官民齊入 房地產百花齊放

雖然房價高漲，但是宋朝城市的人口數一直保持在很高的水平，因此租房、買房的需求極其高。也就是說，如果在宋朝的大城市中有一套不錯的房產，光靠租金，這一生就足以衣食無憂。宋朝名人司馬光就做過簡單的估算：“十口之家，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用。”

而且，就算是“足供日用”的15貫租金都不算多。到了南宋，建康府（今南京）就有房子日租金都能有二三十貫，也就是今天的上萬元人民幣。因此，又有宋人說收房租是收“痴錢”：“僦屋出錢，號曰‘痴錢’”，每月就收個房租就輕輕鬆鬆月入幾十萬，白痴都會賺錢。

於是乎，在宋朝，有錢人都喜歡投資房地產，是不是跟今天還挺像的？除了民間的房地產投資者外，連宋朝官府也積極投身房地產。政府在都城與各州都設“店宅務”，簡單點，就是官營房地產公司，專門經營公有官地和公屋租賃。不過，政府設“店宅務”的目的不僅僅為了賺錢、增加財政收入。還為了經營價格便宜的公租屋作為公益專案，給城市中收入不高的人群提供一個基本的住房。

到了宋真宗在位的天禧元年（公元1017年），汴京店宅務經營了23300間公租屋。而在宋仁宗在位的天聖三年（1025年），京師的公租屋數目增長至26100間。雖然房地產市場如此瘋狂，引得官民都往這裡面鑽，但是政府卻還是為人民利益切身考慮，力求保障每個居民能有所住。

正如上文所述，買到房子就不愁賣，買到房子就不愁出租，有錢的人有多套房產，窮人卻難求一安定居所。政府自然是不能不管，因此，宋仁宗天聖七年時，政府出臺了“限購”政策：“詔現任近臣除所居外，無得於京師置屋”。也就是說，在任高管除了自己的官邸之外，不能在京師買第二套房。