歷經長時間修復，疊加央行、銀保監會等多個相關部門連續出臺利好政策，北京樓市已率先回暖。

據諸葛找房資料研究中心監測資料顯示，今年9月份，北京新建商品住宅成交量為7487套，環比上升近39%，環比升幅較8月擴大約15個百分點；同比上升了1。5%，這是時隔一年後，北京新建商品住宅成交量再度同比轉正。

另據地產營銷人統計資料顯示，2022年1-9月，北京新建住宅商品房成交金額為2469億元，成交均價為58987元/平方米，同比上漲11%。

在業內看來，北京樓市率先回暖，受益於改善型需求堅挺，入市活躍度提升。從當下的在售新房供應和今年三次集中供地出讓情況來看，朝陽、海淀、豐臺等板塊市場熱度較高，從前三季度網籤資料看，單盤銷售額超過10億元的專案，豐臺有11個，高於朝陽和海淀。

“今年前9個月，西山金茂府共網籤191套，成交金額位列豐臺普宅（均價7萬元以下）純商品房第一位，是京西去化速度較快的專案之一。”北京西山金茂府相關負責人表示，專案位於豐臺區園博園板塊，整體為990套，主力戶型是120平方米至160平方米，總價區間為650萬元-950萬元。“從開盤至今，到訪客戶及成交量都是片區內頭部專案，中秋假期3天熱銷1億元，國慶假期7天銷售30套。”

河西板塊發展提速

在北京城向西發展的趨勢下，豐臺正逐漸得到認可與關注。

新版北京規劃定位中，豐臺扮演著“首都高品質生活服務供給的重要保障區，首都商務新區，科技創新和金融服務的融合發展區”等重要城市角色。實際上，從2010年起，在麗澤商務區、中關村豐臺科技園等重點專案加持下，產業、交通、教育、醫療以及生態宜居規劃加速落地，正在為豐臺帶來大規模人流流入。

如果說五年前麗澤商務區還是一個概念，現在則開始成為具有國際影響力的全球新興金融高地。伴隨麗澤商務區的快速崛起，疊加環線優勢，豐臺高階居住板塊冉冉升起，已成為海淀居住需求外溢陣地，亦是“10萬元+”豪宅聚焦地。

不難看出，產業、交通以及配套規劃邏輯，是支撐樓市持久力和活躍度的關鍵邏輯。而豐臺的下一個產業高地，則是後起之秀河西區。當下，該板塊亦隨著長辛店生態城和園博園等外部環境帶動下，迎來區域價值的快速提升。

2021年12月，豐臺區制定了《推動河西地區高質量發展專項行動計劃（2021-2025年）》，將在河西地區佈局80個重點專案，總投資超過1600億元，專案涉及基礎設施、數字經濟產業建設、民生工程建設等6大方面。

同年底，北京首個數字經濟產業園——北京園博數字經濟產業園揭牌，規劃產業空間約134萬平方米（體量約為三個中國尊），將聚集包括“十四五期間”大力發展的下一代網際網路、數字金融、智慧製造、數字能源、數字出行、數字醫療、6G未來網路等數字經濟企業，打造產業新座標。

在業內看來，豐臺河西地區具備產業發展所需的先行條件，北京園博數字經濟產業園萬億元量級數字經濟樞紐、軌道交通+航空航天雙千億元量級產業、區域內分佈科研院所、高校十幾所，匯聚約5萬名高素質人才，可形成產城共融發展態勢，是資源以及大量“高知”型科技人群聚集地。

由此可見，未來，河西地區將建設成為經濟繁榮、和諧宜居的高質量綠色發展新空間，成為豐臺區乃至京西核心淨利增長極。隨著產業快速落地而來的是，板塊內居住需求正在加速釋放。

改善型住宅去化提速

梳理2022年的北京樓市，從1月到9月，在成交金額排名中處於前五的都是高階專案，且單個專案的成交額已突破百億元。

不難看出，改善型需求已經成為北京樓市的中堅力量。其背後有兩個主要原因，一是熱度板塊新房開盤讓利，吸引購房者加快入市；二是核心位置或者產業規劃落地速度快的區域，疊加開發商有央企或國企背景，信用等級高，交房確定性較強，受到買房人信賴。

值得一提的是，據地產營銷人統計資料顯示，從今年1-9月北京樓市供應資料看，約74%的新房供應都在五環外，環線的稀缺性在顯著放大。對買房人來說，在豐臺置業不僅生活便利度高，而且還比較容易保值增值，因此兼顧了自住與投資的雙重目的。

事實上，過去半年，豐臺樓市前前後後入市了新近十個專案，但均價在7萬元以下的高性價比改善且宜居盤，相對並不容易找，河西區算是價值窪地。

在2022年土地供應中，豐臺供應地塊將超過10宗，其中3宗位於河西區。從在售新盤來看，河西區可輻射範圍內有近10個改善型新盤在售，包括上文提及的京西去化速度較快的西山金茂府。

據悉，西山金茂府是北京第八座金茂府，定址豐臺西五環永定河畔，位踞燕山皇家龍脈之上、永定河畔，受益河西“一河五湖八園”生態體系，超2000公頃綠境，整體綠化率約50%，是北京主城區難得的宜居板塊，地處河西核心區，擁產業、生態、配套等全面利好，集高品質生活全要素。

“專案的主要買家是35歲以上的改善型客群和50歲以上的退休養老型客群，多來自於豐臺泛地緣和工作在西部海淀的人群，比如賣掉老破小升級置換來此。”上述西山金茂府相關人士表示，從今年北京樓市成交主力客群來看，確實改善型和二次置換客群較多，因此改善型樓盤去化速度較快，轉化率也遠高於周邊多數競品。

10月22日，西山金茂府“透明的匠心2。0”全軌跡精工示範區已開放。之所以能夠稱為2。0版本，是中國金茂從2018年亦莊金茂府開始推出實樓科技工藝樣板間，讓公眾領略到 “綠金科技府”打造過程的匠心。

（西山金茂府 實景圖）

如今，西山金茂府立於“府系”之上，在科技、精工、選材等方面，進行了全維度剖析，在實樓交付樣板間基礎上，將“6大場景、12大效果、30項精工技術、12大管理標準化”一步到位展示出來，從12大科技系統、建築選材、工藝工法，到空間結構、建築過程各個環節悉數公開，將看得見和看不見的細節都毫無保留地展現在公眾面前。

有業內人士稱，最近，西山金茂府開放了實樓樣板，連帶樓座、單元大堂、停車場等真實場景，以近乎交付的狀態展現給購房者，做到了最大限度上的提前 “保交付”。

這也是在不確定性的當下市場中，開發商能給予購房者最好的“定心丸”。坦率來講，行業出現“信用危機”後，高信用房企更為深刻懂得品牌、產品品質和客戶認可度，是後市謀得行穩致遠的最重要“砝碼”，是市場進入激烈競爭時代提高市佔率的最核心“殺手鐧”。

至於接下來北京樓市如何走？有業內人士表示，隨著政府不斷釋放利好政策，在全齡友好、換房退稅等政策下，類似於西山金茂府這類改善產品及高品質樓盤成交上行較為明顯，四季度，樓市政策持續寬鬆可期，唯品牌實力、產品、質量均在“金字塔尖”的專案，才能在內卷中翹尾。