今年4月，深振業以27274 元/平方米樓面價奪得黃埔區HBPQ-A-6 地塊，成為黃陂板塊內炙手可熱的開發商。

無獨有偶，長嶺居在2016年也曾以同樣價格拍出一塊地，並一舉刷新歷史，成為黃埔區內明星房企，而當年拿下這塊地的，正是中冶置業。拿地後的中冶，在地段內建起了如今雄視黃埔的中冶·逸璟臺。

作為外來房企，中冶進入廣州房地產市場的時間並不算早，甚至可以說有點晚。但它入局的氣勢一點都不小，在第一年即2016年，就連續以“地王價”拍下黃埔長嶺居地塊和海珠中冶逸璟公館所在地塊。

中冶落子廣州的定位十分明確，那就是打造高階、宜居的生態產品，中冶·逸璟臺專案也確實做到了。

說起逸璟臺，其實免不了是要說長嶺居。

長嶺居與科學城圈層不同

長嶺居位於黃埔中部，背靠區府和科學城，是廣州東部山水新城生態宜居示範區。從地圖上看，長嶺居北有水牛山、黃旗山，南有蘿峰山，三山環繞，森林覆蓋很高，這樣的環境，宜居性也很高。

相比科學城內的大壯名城、品秀星樾這些剛需產品，主打複式、別墅的逸璟臺，確實更符合長嶺居的山山水水。

有人認為，複式遠會不如大平層舒適，市場的表現也會不如大平層，筆者想說的是，這個，既要產要看地段，也要看稀缺性，好的位置，稀缺的產品，無論是什麼，都會漲得快。

首先地段上，我們可以比較黃埔不同板塊的去化資料。今年4月份，克爾瑞釋出的數字表明，3月份長嶺居板塊的去化時間僅為2。7個月，比科學城的8。7個月和舊黃埔的4。4個月都要短。

從這裡不難看出，長嶺居的受歡迎程度在整個黃埔居於前列。

其次是，廣州的複式住宅一直很走俏，關鍵原因就是稀缺性，廣州2020年複式房源只有3803套，只佔全市供應量的4%，大壯名城一個樓盤的戶數量都是它的5倍（大壯名城未來總戶數約有19000戶）。

另外，作為複式房型較為集中的板塊，長嶺居過去一年漲幅也很可觀，達到了17%，新房均價從2020年6月的26500萬/㎡漲到31000萬/㎡，但同一時期，廣州新房均價變化不大。

反映在長嶺居各個樓盤上，這一點就更加明顯了。在科學城新房售價還是4-5萬的時候，包括逸璟臺在內的部分複式已經塊突破到6萬，增長速度遠遠快於科學城。

另外，不僅是價格起點高，比起科學城，長嶺居的購房群體也發生了變化，從以前的剛需，逐漸變成了改善一族。根據瞭解，逸璟臺的購房者基本都是企業高管和公司老闆以及科研人才。而隨著科學城和知識城精英人才因改善需求向長嶺居外溢，這樣的變化會更為明顯，板塊內的邊界圈層也會變得更為清晰。

相比黃陂，長嶺居更能打

多人認為，在黃埔今年3月份重新調整長嶺居土地規劃，拿掉全部“教育科研地相容商業商務地塊”後，徹底沒有產業的長嶺居，會淪為睡城，畢竟此前計劃建造“黃埔實驗室”基地 ，就是為了吸引科研人才，如今迴歸原樣，無異於重走回頭路，對於長嶺居房價的上漲會帶來很大拖累。

關於這點，筆者並不苟同，難道所有城市發展只有一種路徑，都需要復刻一種模式？

沒有產業，房價卻一路看漲的，並非沒有，“天河後花園”牛奶廠就是一個。牛奶廠的成功，其實很簡單，就是抱住了智慧城、科學城的大腿，它離智慧城與科學城都很近，只有幾公里。

黃埔的黃陂板塊也同樣沒什麼產業，但因為靠近科學城，房價也蹭蹭上漲，許多人因此將之稱為 “黃埔牛奶廠”。但筆者認為，如果硬要評黃埔牛奶廠，相比黃陂，長嶺居的可能性反而更大。

作為科學城後花園，黃埔療養之地，長嶺居其實並算不上偏僻，其距離科學城、黃埔區府最近只有2-3公里，與周邊商業和產業關聯性也很強，和牛奶廠差不多。

而且，科學城擴容後，已經把長嶺居納入了服務範圍。官方檔案提出說，要形成永和、長嶺居、高鐵中心在內的“三輻“服務核心，讓居民不出10分鐘，便可用上基礎生活服務設施、共享生產服務設施和創新創業服務設施，這些利好都是黃陂所不具有的。

另外，在教育方面，長嶺居和牛奶廠很像，都是名校環繞。今年長嶺居重新更改的規劃更是強化了這種優勢，後面會新增2所18班幼兒園和2所24班小學。加上之前落戶的廣州市二中開元學校，北師大廣州實驗學校、鐵英小學和修仕倍勵國際實驗學校，比起只有名校黃埔軍校中學的黃陂，長嶺居的教育陣容強悍得多。

再來看交通，長嶺居的交通並不算差，軌道交通地鐵21號線和黃埔有軌電車1號線都已經開通。其中，有軌電車1號線沿著永順大道與科學城相連，沿線站點可以和6號線、21號線多個站點接駁，未來也會有兩條高速地鐵（知南快線、廣從快線）聯通長嶺居、廣州和大灣區等多個核心區。黃陂與科學城的聯通主要在東南方向，交通較為單調，主要依靠的還是開創大道。

再看定位上，長嶺居的定位是現代化+宜居+教育+醫療，而黃陂可能是高階住宅片區。其實在高階上，長嶺居不輸黃陂，據介紹，按照副國級標準來建造的黃埔國際會議中心就會落戶在長嶺居，未來國家政要、專家學者、企業家都可能會選在這個地方開會或下榻。

總而言之，有時候，沒有產業並不會導致房價不漲，只要你位置夠好，能蹭，資源夠稀缺，即使不能成為真正的牛奶廠，那也會很能打。

1000萬不是頂點

作為長嶺居的標杆樓盤，中冶·逸璟臺的房價代表了整個板塊。

相比附近幾個樓盤，逸璟臺算不上太大，佔地6。7萬平方米，12棟高層住宅加上52套疊墅和60套聯排別墅，只有700多戶，妥妥的低密度。

逸璟臺就在三座山的山腳下，有風水中藏風聚氣，得天獨厚的格局，小區就猶如一個錢袋子、聚寶盆。

專案雖然是疊墅和板式洋房的組合，但整體分佈上錯落有致。高層洋房大致分佈在東邊和北邊，疊墅和聯排別墅則根據地勢變化，採用梯田設計，戶型朝南，採光和通透性都比較好。

逸璟臺現在主打產品是複式高層洋房，每棟2梯2戶，1-6棟是大戶型，正南朝向，建面都在160㎡以上。7-12棟則是西南朝向，129-138㎡，屬於改善戶型，現在這種戶型已經進入清盤階段，後續推出的產品基本都是大戶型為主。

筆者踩盤時，看的樣板房是第5棟，建面為168㎡和172㎡的4+1雙套房。房子景觀主題很明顯，上樓的觀光電梯，入戶花園、廚房窗戶，都正對著專案背後的水牛山，遠眺望去，視野開闊，觀賞性極佳。

168㎡4+1雙套房

而且逸璟臺的複式也沒有同類產品低矮、採光不好缺點，6。1米的高挑，南北對流，解決的全是複式痛點。

168㎡戶型入戶花園比172㎡的稍大，有16㎡，堪比許多住宅的臥室，在花園中種植盆景、花草不會有任何侷促感。花園進去之後，左邊是廚房，右邊是8。5米進深的餐廳和客廳，寬闊的落地窗與廚房門窗正對，通透、涼爽。

樓下有兩間臥室，正對著山景的是長者房，考慮到老人起居的方便性，房內還設有單獨衛生間。二樓作為主人層，私密與舒適性都考慮的較為全面，不僅有獨立的衛浴，還有衣帽間和獨立書房。如果把書房改造成臥室，面積並不成問題。

雖然面積差不多，但172的戶型與168相差較大，一層的入戶花園與客廳陽臺直接相，室內對流和採光應該會更好。另外，172㎡的私密性做的更到位，它將一層的兩個臥室分散在了房子兩端，避免家庭成員之間的相互干擾。

172㎡4+1雙套房

至於價格，銷售表示， 168㎡戶型的總價是980多萬，首付7成690萬，因為二樓的38㎡屬於交標贈送，加上一樓168㎡，均價大約是5萬左右。而172戶型的總價較高，約需要1100萬。從兩個價格看，改善群體要入手頗有些困難。

筆者認為，隨著新樓盤不斷推陳出新，逸璟臺高階宜居的“人設”會越來越符合長嶺居的定位，而且隨著小戶型售罄，房源會更加稀缺，投資價值也會更為凸顯。

所以，要上車，還是得趁早。

總結

總得來說，逸璟臺與長嶺居在格調上有很強的同步性，都是生態、健康和宜居標籤，這點逸璟臺在高層面上已經抓住了大勢。

而且隨著教育、交通、商業設施的進一步完善，人們對生活品質要求的提高，以及科學城、知識城人才外溢的共同作用，逸璟臺的增長空間會很大，成為“黃埔牛奶廠”般地標杆房價並非不可能。

出品 / ZAKER房產

文 / 臨