一般情況下，集體土地徵收需要按照《土地管理法》第四十四條的規定，辦理農轉用地審批手續。但由於辦理農轉用地審批手續時間較長，且過程又比較繁瑣，所以有的徵收專案為了能在規劃的時間內完成拆遷工作，便會先行組織實施徵收工作，最主要的是，在徵收過程中，有的被拆遷人會在什麼都沒有弄懂、搞清楚的情況下，稀裡糊塗地就與拆遷方簽訂補償安置協議。

但是在簽訂拆遷補償安置協議後，才發現拆遷方根本沒有辦理審批手續或者壓根就沒有獲得審批手續，即徵地批覆檔案。那麼此時，被拆遷人與拆遷方所簽訂的協議是否有效呢？

杜先生是福建省人，其在當地的房屋因當地規劃被徵收。隨後，雙方就補償事宜進行了協商並簽訂了補償安置協議，但是簽訂完協議之後，杜先生又覺得補償不合理，且發現拆遷方沒有獲得徵地批覆檔案，存在違法徵收的情況，於是想確認該協議無效，並在律師的幫助下向法院提起了訴訟。

但一、二審均駁回了其的起訴，之後，杜先生向最高院申請再審稱，相關部門未依法出庭應訴，違反了行政訴訟法相關規定，其次，相關部門在未獲得徵地批覆的情況下即組織實施徵收，與其簽訂補償安置協議違法，同時相關部門組織實施徵地違反了《土地管理法實施條例》中規定的程式，屬於重大明顯違法情形。。

針對本案，最高法院認為，杜先生訴請確認涉案協議無效的主要理由在於涉案土地存在“未批先徵”。

結合有關土地管理法律、法規的規定精神，依法取得徵地批准是政府組織實施徵地活動的法定前提條件。本案客觀上存在上述程式不當問題，本院在此予以指正。

但是，基於合同雙方自願性原則和誠實信用原則，對合同的效力不宜輕易否定。通常，導致協議無效的事由系存在《合同法》第五十二條規定的“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”“以合法形式掩蓋非法目的的”“損害社會公共利益”“違反法律、行政法規的強制性規定”等情形。《最高人民法院關於適用若干問題的解釋 (二)》第十四條規定 “合同法第五十二條第 (五)項規定的‘強制性規定’，是指效力性強制性規定”。但是本案中，涉案協議不存在《合同法》第五十二條規定的情形。

除此以外，法院還認為，從維護法律關係和穩定性和保障絕大多數被徵地農民合法地安置補償權益角度出發，以“未批先徵”為由從根本上否定所有已簽訂的安置補償協議的效力，不僅不合理，而且在法律上也難以成立。最終，杜先生的再審申請被法院駁回。

對此，凱諾律師在這裡要提醒大家，如果所籤協議是在雙方自願的情況下籤訂的，且該協議也沒有違反法律、行政法規的效力性強制規定，那麼想要撤銷或是確認無效則就比較困難，而且也有可能得不到法院的支援。反之，如果該協議確實存在合同法第五十二條規定的情形，違反了這些禁止性規定，那麼所籤協議應當認定為無效。

因此，在房屋徵收或是土地徵收過程中，被拆遷人在簽訂協議之前一定要搞清楚徵收專案是否合法，有沒有徵地批覆檔案等，同時在簽訂協議時也一定仔細、謹慎地審查協議，簽訂協議，不要稀裡糊塗地就簽上自己的名字，一旦發現拆遷方沒有徵地批覆檔案或是安置補償協議中的安置方法、賠償金額、過渡費標準、安置房面積、位置等存在問題，與拆遷方之前協商的結果不一樣時，最好不要簽署，也不要相信拆遷方口頭上說的“你簽上字之後，拿回去再給你改”之類的話，否則所籤協議若不存在重大的違法行為以及合法同第五十二條中規定的情形，那麼想要撤銷或是確認協議無效那就難上加難。