在某市，一個名為“**坊養老型酒店公寓”就曾以“理財產品”的方式銷售樓盤並一度熱賣。該樓盤在廣告宣傳中聲稱，“既真實擁有，又有投資功能”：購房者每投資10萬元，第一年可獲12%的收益率，此後每年收益率增加2個百分點，5年累計收益達房款的80%，同時擁有公寓產權，“等於兩折購房”。

然而在2014年初，300餘位購房者先後預交了數十萬元意向金，卻陷入騙局。據辦案部門介紹，因資金鍊斷裂，開發商已進入破產程式，其發售的“理財產品”涉嫌非法集資，涉案金額達3億多元，眾多購房者向房企繳納的預付款面臨本金不保的危險。

據調查，該房產公司還在全國多地如法炮製多個此類專案。投資者繳納的房款均被挪用於彌補企業資金缺口，最後累計非法集資35億元，涉及4萬多名群眾受害。

這就是房地產領域非法集資典型案例，看似穩賺不賠的專案，實則為美麗的陷阱，

近年來，伴隨著房地產業的發展，房地產領域非法集資案件呈多發趨勢，尤其以“養老公寓”名義、以預售房屋或合作建房等形式進行非法集資的情況時有發生。

要防範房地產領域非法集資，這些房地產領域非法集資小知識你需要了解。

一、如何判斷是否陷入房地產領域非法集資陷阱？

（一）沒有經過主管部門的批准；

（二）透過媒體、推介會、傳單、中介機構、網路平臺等第三方平臺向社會大眾宣傳營銷；

（三）非法承諾一定期限內的非法回報，包括但不限於貨幣、實物、股權等；

（四）集資物件主要是社會大眾，即沒有特定物件。

二、房地產領域非法集資的表現形式

（一）以預售房屋、合作建房、房地產開發建設的形式進行非法集資。

該模式多發生在房地產開發企業在專案未取得商品房預售許可證前，有的甚至是專案還沒進行開發建設時，違規預售、以合作建房名義銷售或房地產中介機構違規代理銷售，以內部認購、發放VIP卡、團購優惠等形式，變相進行銷售融資，有的還存在“一房多賣”的情形；或者以投資房地產專案的名義，向社會公眾吸收資金，承諾給予遠高於銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產作為抵押。

（二）以分割銷售商鋪並承諾售後包租的形式或利用返本銷售的方式進行非法集資。

該模式多出現在企業在未經有關部門審批的情況下，違法違規將整幢商業、服務業建築劃分為若干個小商鋪進行銷售，這些小商鋪之間無牆隔離或者本身不具備獨立使用功能。企業透過承諾售後包租、定期高額返還租金或到一定年限後回購，來誘導社會公眾購買。售後包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內容以及房地產升值或者投資回報的承諾，違反住建部《商品房銷售管理辦法》及《廣告法》等有關規定。

（三）利用網際網路平臺開展房地產金融業務為名義的非法集資。

未取得相關金融資質的房地產開發企業、房地產中介機構、房屋租賃機構利用網際網路從事金融業務，或與P2P網路借貸、股權眾籌等網際網路平臺合作從事金融業務，透過“眾籌買房”、“首付貸”等形式違規、超範圍向社會公眾吸收資金。

三、房地產領域非法集資行為存在的風險隱患

（一）企業在證照不齊的情況下，以房地產專案的名義預售房屋甚至“一房多賣”，如發生資金鍊斷裂攜款逃匿情況，購房人索回購房款無望，將引發矛盾糾紛和社會穩定問題；

（二）此類專案往往涉及社會集資、定期返租，在經營不善、收益不確定等情況下，買受人不僅租金得不到保障，而且企業也無法兌現回購承諾；

（三）一些企業採取滾動借款方式，短期來看是彌補了資金漏洞，但長遠來看若是發生資金期限與專案週期不匹配，資金鍊斷裂，買受人將血本無歸，權利難以保障。

四、如何防範房地產領域非法集資行為？

（一）對高息“誘餌”不動心

多數情況下明顯偏高的投資回報很可能就是投資陷阱。按照我國相關規定，超過國家規定貸款利率4倍以上的不受法律保護，可作為判斷回報是否過高的參考。廣大群眾一定要增強分辨能力，不要相信“免費的午餐”。

（二）對老闆“實力”不崇拜

透過查詢公司登記資料，查明相關企業是否是合法註冊，所開發專案是否取得預售許可或現售備案。如果主體身份不合法、不真實，不具備上述銷售資格，則有欺詐嫌疑。

（三）對企業“背景”不迷信

透過政府網站查詢相關企業是不是經過國家批准的合法的上市公司，是不是可以發行公司股票、債券、國家規定的股權交易場所等，如果不具備發行、銷售股票、出售金融產品以及開展存貸款業務的主體資格，就涉嫌非法集資。

（四）對熟人“熱心”不輕信。

對親朋好友低風險、高回報的房產投資建議和反覆勸說，要審慎決策，防止成為其發展下線的目標，不要盲目聽從。

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文章來源：樂居買房