本文來源：時代週報 作者：梁爭譽

深圳最冷海景豪宅再度流拍。

6月24日，上海浦東發展銀行股份有限公司深圳分行（以下簡稱“浦發深圳”）名下的深圳市鹽田區東部華僑城天麓3區萊茵莊園46棟A501房產（以下簡稱“天麓A501”），因無人出價，最終流拍。

自2018年9月首次擺上拍賣貨架至今，天麓A501先後6次流拍。時代週報記者注意到，此次天麓A501起拍總價已經從第一次的823萬元降到558萬元，降幅達265萬元。另外，此次天麓A501起拍單價只是參考價的一半。

據時代週報記者瞭解，原業主因無力償清債務，在2019年將天麓A501作為抵債房產轉移給浦發深圳。自此，浦發深圳從債主變業主，並多次透過法拍處置該房產。

令人唏噓的是，東部華僑城天麓曾連續2年入選“中國十大豪宅”，“白色派”建築大師理查德·邁耶親自操刀設計了5棟房子。開發商還曾推出乘直升機看樓活動，用於接待的“春天號”直升飛機是有19座的超美洲豹AS332L機型。

時過境遷，這座半山海景豪宅，已經鮮有問津。

“地板價”拍賣

“8折又8折，8折再8折，這就是全深圳的‘地板價’。”天麓A501開拍前夕，接近此次交易的知情人士卓惟怡向時代週報記者表示。

天麓A501於今年6月13日在司法拍賣平臺阿里拍賣掛牌，起拍價558萬元，摺合單價約2。52萬元/平方米。這是一套建築面積約223平方米的複式住宅，於2012年4月竣工，至今仍是毛坯狀態。

（天麓A501現狀，來源：阿里拍賣）

“地板價”所言非虛。

天麓3區的參考價是5。50萬元/平方米，1區至9區參考價在5。5萬-6萬元/平方米之間。參照物再延伸，在深圳已釋出參考價的3595個二手樓盤中，只有31個的價格低於天麓A501的起拍單價，且多是位於龍崗坪地、大鵬南澳等較為偏遠的郊外小區。

天麓A501也曾有過“高光時刻”，躋身千萬豪宅隊伍。

2018年，因原業主無力償還貸款，債權人浦發深圳申請查封其名下房產天麓A501，強制拍賣以償還債務。彼時，關於天麓A501的市價，專業評估機構給出的估值是1176萬元。

隨著深圳房地產市場區域分化、結構調整，天麓A501價值縮水。

2018年9月30日，天麓A501首次開拍，起拍價約823萬元，和市場價相比打了7折，因無人競買流拍。2018年10月、2019年1月，天麓A501又經歷2輪拍賣，起拍價降至約658萬元，仍無人競買。

3次流拍後，2019年4月，天麓A501作為司法抵債房產以法院裁定的方式過戶給浦發深圳，登記價約658萬元。

至此，浦發深圳從債主變身業主。

卓惟怡在接受時代週報記者採訪時表示，根據《商業銀行法》第四十二條規定，商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或股權，應當自取得之日起二年內予以處分。

“抵債房產銀行不能拿太久，浦發深圳只能虧本賣。”卓惟怡透露。

因此，在2021年12月10日、20日，浦發深圳將天麓A501掛牌拍賣，起拍價分別為527萬元、558萬元。兩場拍賣雖吸引上萬人圍觀，仍黯然收場。

6月24日的這次拍賣，天麓A501熱度不減。據阿里拍賣，共有109人設定提醒，吸引了8417次圍觀，並且有1人報名。最終，因競買人未出價，競價失敗，天麓A501宣告流拍。

（天麓A501最新拍賣結果。來源：阿里拍賣）

被嫌棄的海景豪宅

東部華僑城位於深圳鹽田，沿山而築，可俯瞰大梅沙全景，佔地近9平方公里，是華僑城（000069。SZ）投資35億元開發的世界級度假旅遊目的地、首個國家生態旅遊示範區，由酒店、文旅、地產等板塊組成。

天麓是東部華僑城地產板塊專案，共4個地塊分8區開發（無四區），定位為洋房和別墅，於2007年開售。位置最為優越的8區於2009年年底入市，以近13萬元/平方米的單價晉身深圳“樓王”。

隨著城市中心的轉移，曾經的深圳“樓王”光環褪去。

“那個年代買別墅都豎大拇指，現在這麼多錢買大梅沙，中介都要在背後罵幾句。”在深圳從業多年的資深經紀人羅敏告訴時代週報記者。

不止中介瞧不上，天麓還被大部分銀行拉進“黑名單”。

“90%的銀行都不會接受天麓作為抵押物。”深圳某商業銀行客戶經理衛一嵐在接受時代週報記者採訪時表示，銀行做抵押貸款的基本準則是，抵押物流通順暢。“銀行放貸無非擔心客戶不還錢，只要抵押物能正常流通就沒什麼好怕的，大不了司法拍賣見。”

按這個標準來看，天麓顯然不是理想標的。

羅敏提供的一份成交記錄顯示，因司法拍賣再度引起討論的天麓3區，在過去3年只發生過3次交易，其中一套的成交單價約3。38萬元/平方米，遠低於5。50萬元/平方米的參考價。“樓王”8區也僅錄得兩條交易記錄，成交單價在10萬元/平方米左右。

天麓在法拍市場，同樣陷入僵局。

據時代週報記者不完全統計，在阿里拍賣平臺，自2017年以來，天麓累計有80次拍賣記錄（含同一房產多次拍賣），僅有12套順利成交。上一次成功交易的一套房產，是今年6月12日拍賣的天麓6區31棟502房產，建築面積約219平方米，成交總價約598萬元，原業主購入價約1079萬元。

80次拍賣記錄中，浦發深圳“貢獻”了10次。

時代週報記者瞭解到，因為拍賣不暢，浦發深圳共接收了天麓3區2套房產作為抵債資產，分別是天麓三區萊茵莊園46棟A501、A103。其中，A103先後經歷4次拍賣，於2021年12月以底價753萬元拍出，單價約3。17萬元/平方米。

相關裁定書顯示，天麓3區A501、A103的原業主分別拖欠浦發深圳本息860萬元、983萬元。

“浦發深圳是債主，虧了也正常，不可能每一單都是賺的。”衛一嵐表示，“貸款不良以後，銀行都想早點處理好，時間對銀行來說更值錢。”

（應受訪者要求，卓惟怡、羅敏、衛一嵐為化名。）