目 錄
一、城市更新專案的盈利來源與融資邏輯
（一）城市更新專案的盈利來源
（二）城市更新專案的融資邏輯
（三）城市更新專案的前融特徵
二、城市更新專案融資的各類放款機構
（一）民間資金
（二）信託、私募及“信託+基金/有限合夥”產品
（三）國企或國企平臺資金
（四）AMC的資金支援
（五）外資機構的投資
（六）銀行拆遷貸
三、城市更新專案前融的核心還款來源——銀行拆遷貸的現狀
（一）銀行拆遷貸額度充足
（二）地方性銀行對拆遷貸的支援力度很大
四、城市更新專案前融的產品形式及風控措施設定
五、城市更新專案前融的退出策略
（一）城市更新專案前融資金退出的艱難抉擇
（二）城市更新專案前融資金退出的難點
（三）前融資金退出的風控挑戰
六、城市更新專案前融的貸款置換途徑選擇
（一）銀行更新貸的貸款置換
（二）資管公司的非金不良
城市更新專案融資實操手冊
城市更新專案融資實操手冊
集中供地新規引起房企在重點城市參與招拍掛拿地變難後，很多房企將拿地策略調整到了城市更新和收併購方向，其中城市更新作為房企第二重要的土儲來源，房企對於能從哪些機構拿到融資一直都非常關注。以下筆者就城市更新專案的融資操作做整體梳理，尤其是城市更新專案的前融產品與放款問題。
城市更新專案融資實操手冊
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城市更新專案的操作主體主要是兩類：第一類是以地方性中小房企為主的前期公司，主要以操作專案前期或者做熟專案後轉讓給大開發商以獲取專案轉讓溢價為主，也有一些前期公司是同時透過提前收購專案範圍內的物業並在後期賣掉專案後獲得高額的拆遷賠償（也即自己做被拆遷戶/釘子戶），不過也有地方性的中小房企是自行完成更新和開發建設銷售的；第二類是以大型房企為主的開發公司，主要透過自行孵化或收購城市更新專案，透過繼續完成專案的開發、建設和銷售以實現營收，也即主要以二級開發的賺錢為主。
城市更新專案融資實操手冊
城市更新專案融資的高光時刻是2016-2017年，因棚改貨幣化安置引起了地產的新一輪上漲行情，信託、私募資金都扎堆進入了城市更新專案。遺憾的是，因後期的地產、金融調控以及城市更新專案本身的不確定性（如政策變化、週期過長等）引起的還款來源落空等問題，原已投資城市更新專案的信託、私募產品等在2018-2019年迎來了集中暴雷潮，由此也導致目前可操作城市更新專案融資的機構已越來越少。
從城市更新專案的融資邏輯來看，先以前期的融資為例，因開發商的前期融資離取得土地（也即簽訂土地出讓合同）還有好幾年的時間，因此城市更新專案前融的還款來源主要是三種：第一種是開發商後期取得的銀行更新貸、拆遷貸融資款，對前融資金形成貸款置換，這也是依賴度較高的還款來源；第二種是更新專案的轉讓所得，這種情況比較少見，尤其是專案推進不夠理想的情況下一般都很難找到下家接手；第三種是補充還款來源，比如擔保方償還借款本息或者直接處置抵押物、質押物以實現本息的追償等。對於城市更新專案的前融來說，目前的核心障礙是風控如何實現的問題，尤其是更新專案前融期間離拿地還有很長一段時間的情況下，對於強主體的開發商（如百強房企）來說，風控依賴的主要是房企的主體信用，也即核心還是主體信用層面的債性融資邏輯，而對於弱主體的開發商來說，在沒有抵押也沒有其他補充風控措施的情況下，其實在融資層面存在相當大的難度。
城市更新專案融資實操手冊
在城市更新專案的前融業務領域，前融業務的進入時點和進入方式、風控措施和投後監管、還款來源和退出方式一直都是我們前融機構最為關注的三個問題，不過我們卻發現大部分投資機構和高淨值客戶都對城市更新專案的風險存在較大的認知差異。
城市更新專案的前融需求方主要是兩類，第一類是強主體開發商（比如國央企、百強房企等）的城市更新專案前融需求，這類需求基本都是以債權融資為主，目前很少碰到開發商願意讓渡真股權益或專案權益的情況，我們目前的放款也基本是以純債、股加債、明股實債等三種債性投資方式為主；第二類是弱主體開發商（主要是地方性的中小房企）的城市更新專案前融需求，因主體較弱、融資難度較大，這類開發商在前融方面有不少都是“被迫性”地讓渡真股收益或專案權益，當然如果能按純債權的融資來操作則開發商會更為歡迎，不過目前市面上針對弱主體的大部分都是以收取基礎收益（固定利息）+浮動收益（股權或專案收益）為主。
就前融機構的角度而言，目前純大多數機構的投資策略還是以債權為主，也即以收取固定收益或利息為目的，但因城市更新專案的融資在風控層面很難找到抓手（主要原因是前融進入時點離專案取得用地還有很長一段時間），而且開發商也很難找到其他土地或資產作為抵押物，因此前融層面只能更多地依賴於融資主體的信用。而對於偏向真股投資收益或想分享專案權益的前融機構來說，投資風險會大很多，投後管理以及更新專案操盤能力方面的考驗尤為明顯。從我們的前融經驗來看，開發商想把專案做虧或者故意埋雷的機會實在太多太多，簡單的比如開發商與被拆遷方串通搞錢，類似的還有各種說不清的臺底費的支出以及各種綁架股東（前融機構）的套路，而這些透過常規的章證照、銀行賬戶監管等完全解決不了。當然，不管是債性投資還是真股投資，前融機構最終都得實現順利的退出，而更新專案要是因為無法立項、規劃指標變動過大或拆遷無法解決等原因導致無法取得銀行的拆遷貸、更新貸，或者專案最終無法推進導致無法轉讓、無人接手，加上融資方亦無法提供其他還款來源，則前融機構根本無法退出，最終折戟的也已不在少數，這也是為何我們前融機構都偏向做強主體的更新專案前融的真正原因，畢竟強主體兜底的情況下一般不會有太大的退出問題（尤其是強主體擔保的情況下）。
引言：
從目前城市更新專案前期融資的情況來看，資金來源主要包括了民間機構、信託、私募、國企平臺、AMC、外資、銀行等幾種，以下根據大灣區範圍內核心城市的更新專案前融情況做簡要說明。
引言：
自2018-2019年出現信託和私募的暴雷潮以來，可操作城市更新專案前融的機構變得越來越少。從市場區分的角度來看，目前銀行、信託、AMC、外資、國企平臺等能操作的更新專案前融基本都要求交易對手必須為國央企背景的房企或者其他實力較強的房企（如百強房企等），因此實力較弱的房企（尤其是中小房企）城市更新專案的前融基本都是以尋找民間資金的融資為主。民間機構的放款方式比較靈活，純債、眀股實債、股加債等都是常規的放款策略，但融資成本非常高，動輒年化15%-20%左右，另外很多都會要求分享專案的權益，比如專案轉讓時或開發完成時按比例分享收益。
引言：
從產品備案的情況來看，目前投資於城市更新專案的基金產品和信託產品已少之又少。雖然仍有個別私募機構在繼續操作城市更新專案的前融，但產品形式已開始慢慢往非備案的方向去努力（合規問題暫且不論），另外受私募監管趨嚴的影響，大部分地產私募機構都已縮減或暫停了業務。信託的情況與私募的情況差不多，受融資類信託規模壓降以及通道業務規模壓縮等新規的影響，目前已基本找不到信託層面的更新貸產品（指融資類產品），不過投資於城市更新專案的真股類產品倒有一些。
受風控短板的影響，我們目前操作的城市更新專案前融基本還是隻能鎖定在強主體類的交易對手。以“信託+基金/有限合夥”的產品為例，我們目前是以股權投資的形式完成對更新專案的資金輸入（其中需對股權進行控制），但在風控端還是會強化強主體的兜底，或者讓開發商提供第三方的擔保，如能提供抵押物則最好。至於融資成本方面，我們目前該類產品的放款成本跟開發商拿地前融的成本差不多，對強主體房企一般都是年化10%-15%左右，只是還款來源方面會再三地去強調強主體的兜底功能。
一、城市更新專案的盈利來源與融資邏輯
國企或國企平臺參與城市更新專案前融的情況是近一年來才經常出現的現象，不過交易對手的准入還是得滿足強主體（國央企或排名靠前房企）的要求，資金進入條件倒是對專案所處階段沒有太高的要求，總體上還是依賴主體信用的融資邏輯。
需要注意的是，從我們財富端的操作經驗來看，不管是國企或國企平臺的直投還是跟我們配資的情形，大灣區城市更新專案的前融基本找不到大灣區範圍內的國企或國企平臺提供資金，而事實上能跟我們配資或直投更新專案前融的基本都是山東區域或西南區域的國企資金，這也算是一個比較奇特的市場現象。
（一）城市更新專案的盈利來源
我們注意到，目前市面上有不少AMC很熱衷於為大開發商收購城市更新專案提供併購類融資。這種非金不良融資模式本質上屬於收購重組的業務範疇，具體為透過收購城市更新專案原權益人或其關聯方/非關聯方對專案公司的債權，實現開發商（收購方）對專案併購款或拆遷款的支付，進而完成專案收併購資金的撬動。相關交易架構及交易流程可參考如下：
1。 AMC機構收購專案原權益人對專案公司的股東借款或其上游供應商對專案公司的應收未收工程款等債權，AMC支付債權轉讓價款，開發商（收購方）就專案公司的債務償還向AMC提供集團層面的保證擔保。
2。 AMC向專案原權益人支付的債權轉讓對價款作為專案原權益人和開發商之間的實際股權轉讓對價，專案公司完成股權轉讓變更登記後後置質押至AMC名下。
3。 債權存續期間，專案公司向AMC機構按季度付息，債權期限屆滿後一次性歸還本金。
（二）城市更新專案的融資邏輯
2021年5月，受人民幣持續升值以及央行放棄匯率目標的影響，外資機構近期對人民幣資產的投資熱情表現地異常明顯，其中對存量物業、土地款融資、城市更新專案前融尤為熱衷。值得注意的是，因今年的集中供地新規引起土拍熱度的持續走高，國央企以及其他百強房企的土地前融業務競爭非常激烈，而外資機構對這些強主體的土地前融成本相比境內機構卻沒有太明顯的優勢，由此導致外資機構大範圍地將融資業務擴充套件至城市更新專案的前融範疇。以下根據我們的跨境融資經驗，就最近的業務操作案例做簡單介紹和說明：
1。 境外合作投資模式
（1）西政指定的外資機構A與開發商境外主體B共同成立公司C，其中A持股65%，B持股35%；
（2）公司C透過FDI方式在境內設立投資主體D（入境架構需根據專案情況具體設計），並透過D持有專案公司F合計51%以上股權；
（3）開發商指定主體E與外資境內投資主體D簽署對賭回購協議，對賭內容包括拆遷簽約率、關鍵節點進展及批覆的取得、專案容積率、住宅計容面積、拆遷成本等等，開發商境內地產集團對此提供擔保；
（4）董事的委派及重大事項一致決，現場監管，章證照等的共管等等。
2。 境內放款投資模式
（1）西政指定的外資機構A在境內設立投資平臺B（入境架構需根據專案情況具體設計），並透過B持有專案公司D合計51%以上股權；
（2）開發商指定主體C與外資境內投資主體B簽署對賭回購協議，對賭內容包括拆遷簽約率、關鍵節點進展及批覆的取得、專案容積率、住宅計容面積、拆遷成本等等，開發商境內地產集團對此提供擔保；
（3）董事的委派及重大事項一致決，現場監管，章證照等的共管等等；
（4）考慮到綜合成本問題，外資機構在本架構項下亦有可能要求開發商在境外進行還本付息或部分利息在境外支付，屆時涉及到開發商的境內外資源的協調問題。
（三）城市更新專案的前融特徵
以下就深圳、廣州、東莞的城市更新專案中，銀行資金的介入時間與介入要求做簡要說明。
深圳這邊拆遷貸做的最多的一家銀行，目前要求開發商的專案拆遷率需要達到90%才能放款，其中只有國央企類的才能在拆遷率達30%時放款。雖然有的銀行在拆遷貸方面可以在專案列入更新計劃並滿足一定的拆遷簽約率的基礎上就予進入，但大部分銀行都是要求專規公示或專規審批透過並已完成一定的拆遷簽約率後方可進入。因城市更新專案前融的還款來源主要依賴於銀行的更新貸或拆遷貸的放款，在後端的融資中銀行也有絕對的融資成本優勢，因此我們前融機構的前融最佳進入時點是立項後（也即列入更新計劃後）至專案取得銀行拆遷貸之前（實際上一般是拆遷簽約率達到雙60%之前），當然如果融資方的主體資質較弱，則我們也可以在後端的專規透過前後的時點進入。
因廣州的城市更新專案主要把控在大房企或國央企的手上（比如黃埔區的專案必須要有國企參與），因此銀行進入這些強主體房企更新專案的時點非常早，比如黃埔區66條村裡面，好幾家銀行（尤其是本地銀行）在很前期的階段就能提供貸款，槓桿比例甚至能配到80%左右，用途方面可以是支付村民拆補款、開發商拆遷、復建房建設建安（流入總包單位）等費用。鑑於上述原因，前融機構在廣州的城市更新專案前融需求方面其實沒有多大的進入空間，除非是開發商主體偏弱，或者是前融機構提供的資金成本足夠低。
東莞的情況比較特殊，在單一主體掛牌招商的遊戲規則下，雖然前期服務商的收益僅僅為相對固定的前期委託費用，但東莞仍有一些地方性銀行可以對鎮屬企業或國企背景的前期服務商提供貸款，當然如果是後期的拆遷貸款的話，銀行的更新貸也是會要求開發商在取得掛牌招商的中標資格並且更新專案達到90%左右的拆遷簽約率之後才能進入。
二、城市更新專案融資的各類放款機構
城市更新專案的前融需求主要發生在開發商取得銀行的拆遷貸、更新貸（以下統稱為“拆遷貸”）之前，因銀行的拆遷貸成本很低，一旦更新專案滿足申請銀行拆遷貸的條件，絕大多數開發商都會想盡辦法儘快取得銀行的低成本貸款並置換掉高成本的前融資金。鑑於銀行的拆遷貸資金可以進入更新專案後，前融機構的資金成本基本沒有什麼競爭空間（除非是開發商主體太差無法取得銀行的拆遷類貸款），因此前融機構進入的時間基本都是在開發商取得銀行的拆遷貸之前，而且前融資金的還款來源也主要依賴於銀行拆遷貸的放款（主要是更新專案前期無營收來源，大部分前融都只能依靠貸款置換的方式退出），這就要求前融機構對銀行的拆遷貸放款條件必須非常熟悉。
自今年施行銀行貸款集中度“兩道紅線”的新規以來，銀行的開發貸額度普遍偏緊。與銀行開發貸的差異很大，目前幾乎所有銀行的拆遷貸額度卻都非常充足。從政策層面來看，自中央提出“實施城市更新行動”以來，北京、上海、重慶、福州、成都、徐州、無錫等地都在積極推進相關政策的出臺，其中北京6月10日釋出了《關於實施城市更新行動的指導意見》，引起了社會的廣泛關注；上海市政府6月15日召開的常務會議就上海市住房發展進行了部署，會議原則同意《上海市住房發展“十四五”規劃》並指出要將加速推進舊區改造作為重中之重，著力探索出一條存量有機更新的城市發展之路；重慶於6月18日釋出了《重慶市城市更新管理辦法》，主要圍繞工作機制、規劃計劃、專案實施、資金籌措、政策支援等方面，全面支援重慶開展城市更新。在城市更新被納入政府戰略發展領域的大背景下，銀行對城市更新的支援力度也在逐步加大。
（一）民間資金
因城市更新專案的規劃、報批、拆遷、週期等具有很多不確定性，可滿足銀行拆遷貸准入要求的專案其實非常有限，這也是很多銀行拆遷貸額度雖然很多，但可投專案卻沒幾個的根本原因。除此之外，很多銀行都對城市更新專案的交易對手放鬆了准入要求，比如一些國有大行沒有要求更新專案的拆遷貸交易對手實行白名單制准入，這也算是與開發貸最大的不同。
拆遷貸額度充足的背後，另外一個原因也讓我們特別意外。在城市更新專案的操作邏輯中，本質上是屬於一二級聯動的範疇，其中二級開發就是常規意義上的拿地後開發建設和銷售，因此城市更新專案的拆遷貸按道理應納入房地產貸款額度，但從實際情況來看，有一些銀行的更新貸卻並未佔用房地產額度。事實上，不同銀行對城市更新的拆遷貸是否納入房地產額度的處理可能是各地監管口徑的差異，如果就城市更新中的一級開發階段來說，拆遷等業務本身還是在委託施工的範疇裡，因此拆遷貸不佔用房地產額度還是有一定的邏輯基礎，而這肯定也能讓拆遷貸在銀行層面有更多的可用額度。
（二）信託、私募及“信託+基金/有限合夥”產品
我們注意到，一些地方性的銀行（包括股份行、城商行、農商行等）對當地城市更新專案的支援力度非常大，尤其是當地銀行的資金在更新專案很早期的階段就能進入。從業務的操作情況來看，這些地方性銀行一般對融資主體（開發商）的准入都沒有太多要求，以廣州為例，更新專案只要簽訂了前期服務商協議當地銀行就可以提供80%的配資，融資款可用於開發商的前期資料調查、拆遷等費用，另外銀行的審批流程也非常快。
當然，相比地方性銀行來說，操作城市更新專案融資的外地銀行則謹慎地多，比如一些外地銀行做廣州城市更新專案的更新貸則一定要強主體資質的開發商才能准入或者是融資方已繫結強主體的開發商一起合作，且由強主體的開發商提供擔保。還有一些外地銀行則更加小心，在城市更新專案的拆遷貸業務方面需先對城市本身進行立項准入，前期需要做很充分的調研，其中對一些能級較弱城市的拆遷貸業務一般都不會給予准入。
（三）國企或國企平臺資金
在城市更新專案的前融產品中，目前最為常見的是一些民間機構的明股實債或股加債類的產品，另外就是城市更新基金以及“信託+基金/有限合夥”的優先股產品。從我們這幾年的更新前融經驗來看，國央企機構以及外資機構大力拓展城市更新專案前融的前提是對更新專案前融的風控邏輯有足夠的認可，尤其是對這種偏信用的融資產品有足夠的接受度。因更新專案的週期很長，前融進入後離取得土地仍有較長時間，因此前融層面基本不可能存在土地或其他資產的抵押，另外專案本身除了銀行後端的拆遷貸以外也無其他的現金流入形成有效的還款來源，因此風控層面主要還是依賴開發商所屬集團的擔保以及對專案公司的股權控制（股權質押或股權讓與擔保），其中還款來源方面則除了銀行更新貸之外，補充還款來源也一定要納入考慮，具體比如融資方所屬集團或其他有現金流入的專案公司的擔保。
在我們目前操作的“信託+基金/有限合夥”的優先股融資產品中，更新專案前融的風控措施主要是如下幾種：（1）取得大部分專案公司（或拆遷主體，下同）的股權（明股實債或股加債產品放款模式均如此），或質押專案公司100%股權；（2）足額的資產抵押、質押及/或有現金補足能力的其他專案公司擔保（不過大部分情況下較難取得融資方其他資產的抵押擔保）；（3）實控人、股東及其集團的連帶責任擔保；（4）專案土地出證後追加抵押擔保（不過我們基本上不可能等到那個時候才退出，因前融期限才一兩年，而更新專案取得土地證動輒需要四五年的時間）。需說明的是，在具體的融資談判場景中，如果交易對手不是百強或者強主體的房企，那我們原則上都是先要求融資方提供前置抵押物，如無抵押物則經常會考慮要求融資方引入強主體的第三方提供擔保。
（四）AMC的資金支援
（五）外資機構的投資
在2018年至2019年的私募、信託產品集中爆雷期間，底層資產為城市更新專案的金融產品佔了很大一部分，爆雷的原因也無非就是融資方無法償還前融機構的投資本金和收益/利息，或者因為專案無法推進、無法盤活、無法轉讓等原因導致無法還款或完成貸款置換。在近一個月的時間裡，不少前融同行向我們問到前融產品到期後無法退出時該如何處置的問題，其中各方討論比較多的主要是兩點：一是專案方無法還款的情況下，如果直接採取訴訟、保全等措施，那很容易引起連鎖反應或踩踏現象，屆時專案方可能會徹底死掉，前融的退出將徹底無望；二是如果仍舊支援專案方繼續將專案推進下去，也即不採取訴訟措施，那面對城市更新專案週期的不確定性以及各種不可測的因素等方面的風險，一旦專案方有其他債務爆出來或者有其他債權人提前下手，則仍將面臨血本無歸的結局。站在專案方的角度上，要麼是馬上被前融機構逼死，要麼是以時間換空間，在前融機構給的寬限期內努力騰挪，儘量把專案推進成熟後透過專案轉讓、貸款置換或其他現金流的補足讓前融機構完成資金的最終退出。
（六）銀行拆遷貸
城市更新專案前融資金的最終退出一般有如下幾種情況：一是融資方透過專案本身或其他專案、渠道產生的現金流完成還本付息（或歸還投資本金和收益，下同）後前融機構退出；二是融資方將專案或專案公司股權折價轉讓給前融機構抵債；三是融資方將專案或專案公司股權轉讓給其他第三方後將轉讓款用於歸還本息；四是融資方就目標專案取得其他機構的融資款項後直接完成貸款置換。
從操作的角度來說，以上幾種前融資金的退出方式在實施方面都面臨很多前提條件。簡單來說，以深圳為例，如果目標城市更新專案本身沒有實質性的推進障礙，比如立項階段不會因為合法面積比例不足導致無法立項；專規階段不會因為用地性質無法調整等原因導致專案價值大幅縮水或專規無法透過；實施主體確認階段不會因為拆遷問題導致實施主體無法確認，或者不會因為政府規劃調整等原因導致專案推進遙不可期，那上述情況下專案的繼續推進、轉讓以及專案公司繼續對外融資完成貸款置換等都存在操作空間。而事實上，前融機構面臨的核心退出障礙也就在這裡，比如更新專案本身無法產生現金流，專案方也無法透過其他專案或其他渠道補充現金流的情況下，前融機構只能乾等。更差的情況下，如果專案因為各種原因無法轉讓，或者根本找不到其他人接盤，則前融機構必將進退維谷。從實務的情況來看，雖然大部分前融資金的退出都是靠後端機構繼續提供融資後的貸款置換來實現，但始終無法繞過“專案可繼續正常推進”的前提要件。
三、城市更新專案前融的核心還款來源——銀行拆遷貸的現狀
除了上述的退出路徑及現實的實操問題外，前融機構風控措施的設定以及在退出階段的風控配合也面臨著諸多的挑戰。在我們近幾年操作的前融業務中，經常會遇到融資方私開銀行賬戶、挪用資金、違規對外融資或對外擔保、打擦邊球設計其他融資產品並從市場圈錢等惡性違約行為，風控措施容易設定，但人性卻很不可測。以貸款置換情形為例，因後端的資金機構基本都會要求前手的資金機構先釋放專案公司的股權（主要是後端機構須在辦理過戶或質押後才能放款），因此對前手機構來說存在風控抓手的空檔期問題，因此一般情況下前手的機構都會要求專案方先自行找到過橋資金置換掉其自身的前融本息。當然，如果專案方本身已根本無法找到過橋資金了，則前手的資金機構只能去賭，不過類似章、證、照、銀行賬戶、Ukey等是無論如何都得把控在自己手上，不然就真的是風控端的重大事故了。
（一）銀行拆遷貸額度充足
前文有提到，因城市更新專案的週期非常長，前融的資金很難等到取得土地證時退出，也更難等到專案完成開發建設和回款後退出，因此前融資金退出涉及的還款來源得依賴於專案方的整體資金籌措、融資置換、新發基金銜接、資產或專案轉讓等，其中重點就是後端銀行拆遷貸資金放款後的貸款置換。根據我們從事更新專案前融的經驗，前融資金進入退出階段後最主要的貸款置換來源是銀行的更新貸或拆遷貸，其他就是一些資管機構的更新貸款亦或是非金不良類的融資產品。
（二）地方性銀行對拆遷貸的支援力度很大
從實務來看，銀行的更新貸、拆遷貸最主要的是看融資方關於拆遷的簽約完成比例或是否已取得實施主體的資格。以深圳的城市更新專案為例，大銀行基本都要求專規已透過且拆遷簽約完成率達到雙80%左右後才能放款，一些股份行、城商行可在專規透過前且拆遷面積和拆遷戶數簽約完成率達到雙60%左右就予進入（前融的具體產品形式包括透過地方金交所債權計劃等完成融資，對於資質稍弱的主體需提供一些抵押擔保物，如以收購的待拆遷物業作為抵押）。儘管如此，因銀行對融資方的准入門檻要求已越來越高，因此弱主體的更新專案前融我們目前仍舊保持謹慎進入的態度，因為後期的貸款置換沒有充分的保障。
值得一提的是，因融資類信託規模壓降以及資金信託管理辦法徵求意見稿等監管規定的影響，以往經常見到的信託更新貸款已非常少見，另外目前在市面上比較常見的主要是信託的股權投資類產品，包括真股和優先股類的產品，具體比如我們透過“信託+基金/有限合夥”的產品形式操作的城市更新專案前融的產品。
四、城市更新專案前融的產品形式及風控措施設定
在前融難以退出，比如銀行等大機構的拆遷貸無法獲取，但專案仍可照常推進的情況下，尋找資管公司以非金不良產品的模式解決貸款置換的問題也是一個可以考慮的選擇。按我們目前的操作總結，資管公司以非金不良參與更新專案的情況下，專案需要在合作主體確認階段（比如中標取得合作主體資格或者單一/實施主體確認階段），放款方面則為附重組條件的非金不良經營模式（需提供前置抵押物），適用條件就是融資置換，比如我們提供明股實債投資的前融資金的退出。