文｜Enl

近期，戴德梁行釋出研究報告《

大中華區寫字樓供應/需求前沿趨勢》，該報告統計了中國21個主要城市的

核心商圈甲級寫字樓情況

。

寫字樓，對於任何一個渴望在世界經濟中佔據一席之地的城市而言，它不僅是一座城市的面子，更是城市參與世界經濟的競爭利器。

全國21個主要城市的核心商圈甲級寫字樓，表現究竟如何？各大城市究竟誰更發達？

這份報告，揭曉了諸多城市不願意透露的一面。

寫字樓存量和空置率，誰最高？

先來看，主要城市核心商圈的

甲級寫字樓，存量和空置率資料

。

從上圖可以看到，在主要城市中，北京甲級寫字樓存量最高達到了849萬平方米，臺北空置率最低僅有2。10%。

寫字樓，對接的是商務需求，反應的是高階服務業。

通常來講：一個城市的寫字樓存量越高，空置率越低，說明這個城市的高階服務業越發達，反之則說明城市缺乏高階服務業。

基於這點出發，21個主要城市中，甲級寫字樓存量

在200萬方以上，空置率在20%以內的有：

北京、上海、深圳、廣州、香港、成都、杭州、蘇州、臺北。

這9城當中，

有6城是一線城市，有3城是二線城市

。

先具體來看一線城市的資料。

按照約定成俗的說法，廣義來講國內有6個一線城市即：北京、上海、深圳、廣州、香港、臺北。

這6個一線城市的核心商圈甲級寫字樓存量和空置率，

遙遙領先其他二線城市

。即便是寫字樓空置率最高的深圳，放在二線城市中，也能排第四位。

接下來再看看二線城市的資料。

在諸多二線城市中，

甲級寫字樓存量達到了200萬平方米的有9城

：西安、成都、武漢、長沙、南寧、天津、南京、杭州、蘇州。

200萬平方米的寫字樓存量，說明城市內部的中央商務區（CBD）建設得肯定不差，但高樓大廈的背後，卻存在令人擔憂的一幕。

這9城中，甲級寫字樓空置率在20%以上的高

達6城

，在30%以上的達到了

3城

，僅有成都、杭州、蘇州在20%以下。

這說明，諸多二線城市的寫字樓需求並沒有想象中的高，許多二線城市還缺乏有力的現代服務業支撐。

比如南寧，2021年GDP僅有

5120。94億元，排在全國第47城，經濟總量不及南京的一半，但在甲級寫字樓存量方面卻超越了長沙、天津、南京等諸多強二線城市。

超前規劃，實力卻沒跟上的後果就是，

南寧寫字樓空置率幾乎是全國最高的存在

。

在這份報告中，南寧核心商圈的甲級寫字樓空置率高達39。10%，連城市最繁華地段都這樣，更何況，非核心地段？

寫字樓誰最貴？

如果一座城市的寫字樓存量很高，空置率很低，同時它的租金也很高；不用猜，這一定是一座高度發達的一線城市。

前面提到了各大城市的寫字樓存量和空置率，這裡看下各大城市核心商圈甲級寫字樓的

租金水平

。

從租金排名來看，城市寫字樓

最貴的前10城

分別是：香港、北京、上海、臺北、深圳、杭州、南京、廣州、成都、青島。

其中，第一貴香港月平方租金高達640。1元，不僅大幅領先二線城市，還甩開了同檔次的一線城市。

例如上海核心商圈的甲級寫字樓月平方租金僅有284。9元，

不及香港核心的一半

。

雙城均是一線城市，同為金融中心，

寫字樓租金差距為何如此之大？

這與雙城

土地面積及寫字樓存量有關

。

2021年，上海核心商圈的甲級寫字樓存量達到了833。32萬方，僅次於北京，排名全國第二，而香港僅有324萬方，不到上海一半，排名全國第五。

儘管從排名來看，香港甲級寫字樓存量不算低了，但要結合城市面積來綜合考量。

香港城市面積為1107平方公里，核心地段的甲級寫字樓佔324萬方已經算得上是

國內寫字樓密度最高城市之一

。

香港城市面積小，不能像國內其他城市一樣隨心所欲地修建寫字樓；同時香港作為全球性金融中心城市，金融、貿易、保險等現代服務業高度發達，租金能成為國內第一貴，也在情理之中。

具體梳理城市核心商圈甲級寫字樓的租金水平，大致可以劃分三個檔次。

第一檔；租金在200元每平方米以上的城市：香港、北京、上海、臺北、深圳。

第二檔；租金在100元每平方米以上的城市：杭州、南京、廣州、成都、青島、武漢。

第三檔；租金在100元每平方米以下的城市：廈門、蘇州、大連、西安、天津、長沙、重慶、無錫、瀋陽、南寧。

核心商圈甲級寫字樓歷來是城市最繁華的地帶，這裡的租金水平能夠檢閱一座城市的發展水平和高階服務業究竟是實還是虛。

建設寫字樓，誰熱情更高？

城市有沒有潛力成為一線城市，寫字樓供應量是重要指標。

未來城市甲級寫字樓

供應前3城

分別是：廣州、深圳、成都。

3城供應量都超過了200萬平方米，在供應量上遙遙領先其他城市。

其中，深圳的供應量更是達到了驚人的608。92萬平方米。

如果建成，屆時深圳甲級寫字樓的存量將達到1240多萬平方米，

寫字樓第一城非深圳莫屬

。

此外，身為二線城市的成都在甲級寫字樓建設方面也有極高的熱情。

未來成都寫字樓供應量約為239。59萬平方米。

如果能如期兌現，成都寫字樓存量有望超越西安、香港，成為

寫字樓第五城

。

事實上，近年來成都金融、IT、網際網路、保險、貿易等高階服務業發展迅速，寫字樓需求一直居高不下。

空置率就是最好的佐證。

成都的甲級寫字樓空置率為12。80%，與香港相當，是二線城市裡少有的低空置率城市。

低空置率，意味著城市內部有高階服務業的旺盛需求，需求推動供應。

成都寫字樓供應能排在全國前三，實屬正常。

從上述資料中可以看到，一線城市毫無疑問地碾壓了二線城市，但

越來越多的二線城市正呈現出一線實力

。

其中，成都和杭州無疑是最有潛力的兩個城市。

前者成都，在空置率、存量、供應量方面都取得了喜人的成績；後者杭州雖然成績沒有成都亮眼，但空置率、存量、租金方面也反映了杭州有潛力快速加入一線城市行列。

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