似乎要為“金九”正名，9月的杭州新房市場迎來了“開盤潮”：僅本月到目前為止，批准的預售住宅套數已超過9000套，公示的預售證接近70張！
其中不乏“陳年鴿盤”，像東海閒湖城月中推出新組團錦繡灣，距離上一張預售證已經過去4年，不過最近開盤表現很不錯；還有大江東的青西銘府，拿地近6年，房子已經造到了準現房，上週才開盤；最近同期領證的錢江藍府距離上次開盤也過去兩年多，又拿出94套“壓箱底”的新房來搖號……
不過，和以往“越捂越香”的情況不同，越來越多“鴿盤”出現了“溫差”。有些中籤率依然不高，“紅氣”當頭。有些則登記數還不到開盤量的一半，去化堪憂。
隨著市場逐漸向買方市場傾斜，產品和板塊區域性行情正成為購房者是否買單的權重因素，尤其對產品定位或設計“過時”、板塊供應充足、一二手房價差不明顯的“鴿盤”來說，再“捂”下去可能會被市場喊“OUT”。
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前不久首開的青西銘府，小區雖然不大，但位置優勢很突出，就在大江東核心區，緊鄰錢塘區政府，與地鐵七號線江東二路站的直線距離不到200米，南面的星央悅府曾創下5次開盤中籤率皆低於6%的紀錄。
這個專案從2016年10月拿地至今也近6年了，今年底就能交付，是準現房狀態，取證均價20800元/平方米（含精裝），首推112套，但最終報名只有51戶。
青西銘府實景圖 圖源：透明售房網
去看過現場樣板房的部分人表示，雖然是準現房，但產品並不“出彩”，裝修品質比預期的低一些，個別戶型和目前市面上其他產品相比有劣勢。
更重要的是，以目前大江東的板塊行情看，購房者少了“非此不可”的急迫性。
一樣是即買即住，大江東有很多次新房可以選，價格和新房相比沒有高多少，而且還有談判的空間，除非新房有出眾的優勢，否則很難出現讓購房者趨之若鶩的景象。
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今年有類似情況的還有位於臨平山北的華城茶語華邸。
這也是個有名的“鴿盤”。
2007年拿地，“捂”了15年之久，直到今年3月才拿第一張預售證，一口氣推了480套小高層精裝準現房，當年成交樓面價998元/平方米，如今開盤備案價格22600-24200元/平方米。
華城茶語華邸實景圖
照道理，這個專案地段也相對不錯，緊鄰餘杭高階中學，附近還有育才實驗小學（荷花校區）等教育資源，距離地鐵9號線荷禹路站也不遠，可這個難得的“2字頭”樓盤最終只有408組報名，中籤率100%，現在去查透明售房網的資料，已售套數不足240套。
雖然有現房優勢，但一些房源的戶型缺陷也較明顯，如97方只有1衛、113方走道比較浪費面積等，即便做到136方、139方這樣的改善戶型，單陽臺設計在當下的市場需求中顯得有些“落後”。
再看看周邊二手房的價格水平，高的27000元/平方米左右，低的22000元/平方米左右，少了十多年產權的新房沒有明顯優勢，在價格體系整體平穩的臨平山北亦缺乏想象空間，購房者興趣寥寥也就情有可原了。
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事實上，放眼杭州市場，拿地多年還未開盤的“鴿盤”真有不少。
知名豪宅如上城區復興路的象牙海岸以及皇城根下的御園，都算得上杭州老城核心區的頂級“鴿王”。
象牙海岸實景圖
象牙海岸是2006年拿的地，規劃了18棟城市疊墅，共68戶，主力戶型面積180-400方，基本都是複式結構。如果參照如今南星橋精裝高層住宅69800元/平方米的限價，這批低密豪宅門檻起碼在兩三千萬。
御園實景圖
御園則藏於鳳山路上，是南宋皇城遺址保護區內唯一的住宅專案。13年前，它是杭城宅地最高紀錄持有者，規劃10幢建築，含49套中式排屋和一幢會所，排屋主力戶型為380方、440方，還有少量800方房源待售。無論地段還是產品，這都是隨便一套就能超過半億的專案。
除了這兩個“頂豪“，主城核心區不少中高階改善盤也讓人等得心焦。
錦繡公館實景圖
位於城西文教區的中冶錦繡公館（備案名：棲隱閣）就是其中之一，它是杭州“現房銷售“專案中最後一個，規劃了5幢精裝高層、3幢酒店式公寓、1幢自持服務式公寓和商業街，其中住宅戶型為139-179方。自2017年4月拿地至今，外立面老早出來了，連室內、園區也都實景呈現了，去年5月商業部分已經拿出來銷售，可住宅部分“鴿”了又“鴿”，遲遲沒動靜。
岫町華庭實景圖
拱墅區大關板塊的岫町華庭也是拿地8年不開盤。2014年9月，北京來的英藍拿下了香積寺路和長樂路交叉口的寶地，可直到去年才公佈案名，人們僅能從專案前期公示的規劃得知，該專案有6幢高層住宅、商業辦公以及3個廣場，而且從路透的戶型來看，主打改善大戶型，但有可能做成180方兩房兩衛、240方三房兩衛/三衛、300方三房三衛這類的大尺度空間，放在當下，這樣的設計能否獲得市場認可真不好說。
棲棠譽灣效果圖
濱江區內還有一個浦沿板塊的棲棠譽灣，同板塊的江榮府去年拿地今年到現在已經賣得七七八八了，可棲棠譽灣2018年拿的地，現在雖然是準現房狀態，卻一點沒有開盤的意思，要知道，棲棠譽灣這些年也算見證了浦沿板塊的大起大落，2021年曾一度熱到搖號限售，如今遭遇流搖尷尬，不知道等棲棠譽灣面市又是一番怎樣的光景？
另外，剛需盤裡也不乏“鴿王“。
未來科技城的巨化專案從拿地到現在已經過去了9年，規劃了180套89方和113方的小戶型產品，兩棟18層的白色高樓早就立了起來，隔壁寫字樓也開始辦公了，但住宅還是沒動靜。或許，這批住宅短期內就不會面市了，在“起飛”的未來科技城，這樣的產品作為企業資產也是保值的。
悅汀藍實景圖
閒林板塊除了閒湖城這個“慢悠悠”的大盤，還有兩個姊妹專案——悅汀藍玉軒和悅青藍錦軒，都是2015年拿的地，其中，作為北區的悅青藍錦軒在2017年領過兩次預售證，當時開盤均價15000元/平方米，隨後便再沒開過盤。目前，悅青藍錦軒還有剩餘房源未售，主力戶型為88-135方；作為南區的悅汀藍玉軒從未開過盤，共有約528套，主力戶型67-128方，預計新開總價門檻在140萬左右。
此外，包括城西的榮邦水岸蓮花、崇賢的卓能河畔軒、大江東的陽光名城等也都是久違的“鴿盤”。
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所謂“鴿盤”，大多是專案拿地多年，卻擱著遲遲不開盤，分析箇中原因，有些是想待價而沽，等著“限價”解除，有些則因為資金壓力正被抵押套限……
在市場紅火時，投資的浮沫較多，限價背景下，工程進度佔優的“鴿盤”往往能收穫更多的人氣。轟動如西溪公館，不僅創造了“6萬人搖”的紀錄，中籤率也維持在1-3%，這個經歷了十多年磨礪、幾易其手的“老專案”以空前的人氣快速售罄。
可當熱潮退去，僅僅一年時間，當初“封神”的西溪公館高性價比產品，就由於產品老化、戶型過時，成為二手市場的“老大難”。
無論開發商還是購房者，都需要意識到，在不確定的市場氛圍中，靠“捂”未必能等來春天。