■珠江花城新組團南側入口效果圖

■天河壹品樣板間

■珠江花城樣板間

最近在天河購房者的歌單裡，大概要加一首《終於等到你》。接踵而來的天河新貨，從剛需到改善人群都有一一照顧。牛奶廠板塊的“天河三傑”又再聚頭，珠江花城、天河壹品、保利天匯均在加推，部分專案以總價“4字頭”的小戶型向上車族招手；而改善賽道則將是全新盤的正面交鋒，燕塘板塊、金融城北區板塊……都在為爭奪改善群體拼產品力。

■新快報記者 何璐詩

63%成交集中在6萬-8萬元/㎡，牛奶廠板塊為成交主力

每次天河牛奶廠街板塊的“天河三傑”聚頭，總是引起市場一番騷動。10月以來，天河東部3大網紅盤天河壹品、珠江花城、保利天匯紛紛推新，小戶型起步總價“4字頭”，大戶型面積則不超過144平方米的高階住宅線，給剛改人群打開了擠進天河的機會大門，因此也成為天河置業的熱門板塊。

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉向記者表示，天河區目前均價為72093元/㎡。過去四年，63%的成交是集中在6萬-8萬元/㎡這個單價區間，一手住宅供應大部分並非來自珠江新城、金融城等核心板塊，而是牛奶廠板塊的珠江花城、天河壹品、保利天匯等主力樓盤。

雖然三盤屬於同一板塊，但區位依然有所區別，天河壹品更靠近核心區“金珠琶”，將受到金融城、珠江新城、琶洲的輻射，且周邊為十二年制清華附中灣區學校。珠江花城雖然與“金珠琶”距離相對較遠，但單價門檻相對較低，旁邊的瀝青攪拌廠地塊，在廣州第三輪土拍中被一房企競得，樓面價近4萬元/㎡，業界預計未來售價或達“8字頭”。教育方面，業主也有機會入讀執信中學天河校區和體育東教育集團均和小學。而保利天匯的具體位置，則在珠江實業開發的天河壹品和珠江花城之間，自身是綜合大盤，距離地鐵21號線大觀南地鐵站約1公里，也是三盤之中，離地鐵較近的專案。

從三盤加推的戶型看來，戶型都互有重疊，天河壹品主力戶型為70-142㎡，珠江花城是88-140㎡，保利天匯則為91-142㎡。天河壹品的70㎡2+1戶型門檻較低；而珠江花城新組團推出的88㎡，則可以做到3+1戶型；保利天匯目前主推大戶型，兩梯七戶。

不少業內人士指出，不管市場面對怎樣的挑戰，天河的剛需產品依然相對搶手。在房地產市場研究專家鄧浩志看來，目前偏剛需的產品都是市場較為接受的。“天河雖然對比此前熱度有所減弱，但需求依然不少。天河的剛改產品一直選擇不多，所以還是會受市場關注。”

肖文曉指出，由於市場水漲船高，集中供地以來包括天河區在內的中心區地塊樓面價都居高不下，比如最新成交的燕塘地塊，成交樓板價就在4。8萬元/㎡以上，接下來天河區的新盤改善化的趨勢會越來越明顯，單價區間和總價區間都有進一步抬升的趨勢。

天河供求比有所改變，改善專案競爭加劇

隨著此前集中供地地塊的進一步面世，接下來的天河市場，帶給改善人群的，是一連串的新鮮感。首先是越秀的和樾府系，將進軍天河。該專案是今年54輪競價後到達封頂價的燕塘地塊，成交樓面價高達5萬元/㎡，位列廣州樓面價排名第六位（未扣除配建成本）。新盤戶型涵蓋建面約105-180㎡純南向四房，吹風價10萬+。另一改善選手則在金融城北區，位於中山大道西南側的珠江天酈，南側是二手大盤駿景花園，一路之隔是天朗明居。專案預計推出建面約125-180㎡的四房單位。在牛奶廠街板塊，在售的改善盤合景臻頤府迎來競爭者，蓄客已久的合生縵雲也即將入市，主推建面約145-175㎡三至四房戶型。

一下子迎來了更多定位接近的改善產品，即使是向來以“稀缺”著稱的天河，競爭也自然更為激烈。肖文曉告訴記者，“從供求比來看，2018年到2021年天河區每年的比值都在1以下，市場處於快速去化和清餘貨的階段。進入2022年，隨著多個新專案入市，天河的在售專案增多，自去年12月以來，僅在2月份因為春節的關係沒有新批預售證，而市場的去化速度卻礙於大環境有所減緩，供求比也因此升至1。9。”

克而瑞廣佛資料顯示，截至10月15日，天河區一手住宅新增供應面積為37。3萬平方米，比去年全年還多了約7萬平方米，而成交面積為19。6萬平方米，與過去三年均超30萬平方米的成交水平還有較大差距。

“先看區位再看產品”，購房前應作多維度對比

對於購房者來說，天河加碼推新貨，中心區改善專案也眾多，到底如何選擇？鄧浩志認為，購置中心區專案，首先是看區位，其次是看產品。“可以參考同樣是市中心的海珠，熱度較高的海珠琶洲TOD，主要是區位優勢；石溪的中海觀瀾府由於有江景資源，當時去化不俗。而中海江泰裡雖然是地鐵盤，但靠近變電站，周邊環境較為雜亂，所以去化也較為一般。目前去化難度較大的，是‘兩邊都不靠’的專案，改善人群覺得未能全方位改善，剛需又覺得總價門檻太高的專案，購房者更為猶豫。”

有業內人士指出，在購置新房時，應進行多維度對比，包括專案間的交通通達度、周邊配套資源以及產品和小區規劃等。例如地鐵是否轉線一次，就能到達核心區；周邊雖有優質教育資源，但學位是否充足；戶型設計是否實用；小區規模能否形成內部自迴圈，擁有濃郁的生活氛圍等。

部分天河專案

珠江花城

戶型：88-140㎡

價格：總價450萬元起

珠江花城周邊教育資源較為豐富，小區配建的均和小學是體育東集團旗的，今年9月開學，此外距離執信中學天河校區也較近。本次新組團，尤為受大家關注的戶型是88㎡3+1房兩廳兩衛單位。有別於普通住宅2。8米的層高，全新組團高為2。9米-3。1米。其中豎廳戶型，將客廳與臥室區域分開佈局，部分單位能做到三開間朝南；橫廳戶型則用了餐客廳一體化設計。專案約400米外的瀝青攪拌廠地塊樓面價近4萬元/㎡，未來價值有進一步的想象空間。

天河壹品

戶型：70-142㎡

價格：總價470萬元起

專案是片區內的稀缺在售小高層，13-14層高，靠近核心區“金珠琶”，將受到金融城、珠江新城、琶洲的輻射。周邊為十二年制清華附中灣區學校，一路之隔還有一所九年制學校即將開建。天河壹品的部分3+1戶型有入戶花園和獨立玄關，其中96㎡3+1房戶型，純南向豎廳設計，能實現三開間朝南。

珠江天酈

戶型：125-180㎡

價格：待售

專案位於廣園南，金融城北區，背靠駿景花園，煙火氣較濃。距離專案最近的是地鐵4號線車陂站，約600米。專案將推出125㎡、140㎡、180㎡四房戶型，面積與天河和樾府的105-180㎡有所重疊。體量來看，2。3萬㎡，但專案沒有配建學校。吹風價為7。9萬-9。5萬元/㎡。