長期以來，房地產在拉動國民經濟，創造就業機會，改善城市面貌，提高生活品質等方面都發揮了重要的作用。但是，在經歷了長達20年的牛市之後，房地產同時也被賦予了太多的金融屬性，不少業內人士甚至認為房地產已經變成了一個金融遊戲。對此，住建部原副部長仇保興公開表示，我國的房地產市場已經存在泡沫了，而且泡沫形成由來已久。

大家都知道，股、債、匯、房這四個交易市場是國家金融的命脈，而其中由於房地產牽扯了太多的資金，牽連了太多的行業，所以房地產一直被看作是其中最薄弱的環節，所以一旦泡沫破裂，無疑會帶來一系列的連鎖反應。因此，最近這兩三年，在樓市調控的過程中，銀保監會多次表態，要防範和化解房地產金融風險，堅決抑制房地產金融化和泡沫化。

不過，即便如此，仍有一些專家學者認為，目前房地產並不存在泡沫問題。比如，在去年的金融街論壇年會上，北京大學經濟學院院長董志勇就公開呼籲，房地產仍然是未來經濟發展的重要支柱之一，不要任何時候都汙名中國的房地產市場，目前為止個人覺得並沒有泡沫。那麼，目前房地產泡沫到底什麼情況呢？我們可以透過下面幾個關鍵指標來看一看。

從房價收入比來看，公開資料顯示，從1998年房改開始，在過去20年裡，全國平均房價水平上漲了5倍多，其中不少熱點一二線城市的房價漲幅甚至高達10倍以上。房價持續上漲，早買房的幾乎都賺得盆滿缽滿了，但對於還沒有買房的來說，由於工資收入追不上房價漲幅，很多人只能望房興嘆。根據日前上海易居研究院釋出的《2020年全國房價收入比報告》顯示， 2020年全國商品住宅房價收入比均值為9。2，創下了20年來的新高，這一數字遠遠超過了國際上5-6的合理區間。

當然，9。2只是全國平均資料，在監測的50座城市中，只有長沙一座城市接近合理區間。對於上海、北京、深圳、廈門等這樣的一二線城市來說，房價收入比早已超過了20， 也就說是說不吃不喝至少需要20年以上才能負擔得起一套房子。面對購房壓力，很多人只能暫時選擇租房，這一點在剛需購房年齡上也到了充分體現。 根據貝殼研究院釋出的《2020城市剛需購房報告》顯示，在一二線城市中，由於房價上漲，買房壓力增加，剛需首次購房的平均年齡不斷向後推遲，從之前的27歲進入到了“30+”階段。

從住房供需關係來看，經常聽到身邊不少朋友說，目前中國最不缺的就是房子，但是最缺的也是房子。對此，應該如何理解呢？根據統計局、央行資料顯示，目前全國人均住房面積達到了40平方米，城鎮戶均住房達到了1。5套，這說明住房整體上飽和了，甚至開始過剩了，自然就不缺房子了。但是，現實情況是很多年輕人一套房也沒有，住房需求依然很旺盛，也就是說有些人手上囤有多套房或者市場上存在大量空置房。

根據西南財經大學釋出的相關調查報告顯示，截至2017年，我國的城鎮平均住房空置率為21。4%，空置房高達6500萬套，遠高於國際上5-10%的空置率合理區間，所以大量的住房資源正在被閒置和浪費。如今三年時間已經過去了，按照最近三年開發商的建房速度，以及國人投資房產的熱情來看，空置率和空置套數大機率又上升了。

從房屋租售比來看，這也是一個十分值得參考的指標。何為房屋租售比呢？顧名思義，就是租金與房屋售價的比值，根據國際通用慣例，房屋租售比的合理範圍應該為1：200至1：300之間，也就是說，如果把房子按照現在的租金出租，那麼200個月到300個月就可以收回購房成本，差不多是16年至25年時間。如果高於1∶300，那就意味著房產投資價值變小，泡沫顯現。

我們以上海為例，假設一套房子為100平方米，單價5萬，月租金6000元，合計每平方米租金60元，那麼房屋租售比大約為1∶830，顯然這已經遠遠超出了1∶300的合理範圍，而且需要近70年才能夠回本。根據諸葛找房釋出的一組資料顯示，2019年全國50個重點城市的房屋租售比為1：592，這意味著目前不少城市的房屋租售比都遠遠低於國際合理水平。接下來，你也可以算一算自己所在的城市，房屋租售比是不是合理呢？

根據房價收入比、住房供需關係、房屋租售比等指標來看，房地產有沒有泡沫，答案一目瞭然了。不過，國家也早就已經注意到了這個問題。最近這幾年裡，伴隨房地產調控不斷深入，在房住不炒的定位下，平穩已經成為了房地產的主基調，房價大漲的空間基本看不見了。比如，廈門等城市就直接出臺了硬性規定，未來新房價格年漲幅不能超過5%。

對此，中泰證券首席分析師梁中華表示，目前持有一套房產的成本大致在6%-8%左右， 如果房價不漲或少漲，基本都是虧損的。其實，這句話說得一點都不誇張，眾所周知，房產投資圖的就是房價大漲所帶來的鉅額空間利潤，一旦失去了這一點，投資房產幾乎就失去了意義。就拿剛才的例子來看，對於一套市值500萬的房子來說，租金收益率才2%左右，如果未來房價上漲空間縮小，再加上折舊成本、資金成本，以及其他支出，持有房產的成本只增不減。

那麼，房地產泡沫會被直接刺破嗎？對於這個問題，業內普遍認為不會。畢竟房地產的地位太重要，牽一髮而動全身，但是會採取逐步擠壓泡沫的方式來解決。比如，最近一兩年以來，國家將“房住不炒”確立為了長期定位，央行還設定了限制房企融資的“三道紅線”、“五檔分類”等兩條高壓線，無一例外的都把矛頭指向了高房價和房地產泡沫。此外，住建部原副部長仇保興還公開表示，我們要正視房地產存在泡沫的這個事實，房地產稅、空置稅等方式也是化解房地產泡沫的重要方式。

最後總結一下：時過境遷，如今房地產所面臨的形勢已經發生了轉變，隨著樓市“狂歡盛宴”落幕，如今房地產又站到了新的歷史關口，接下來該怎麼做？對於多套房持有者、投資炒房客來說應該及早認清現實，做到心中有數。正如央行原副行長吳曉靈所言：

在泡沫中狂歡的日子不多了，每個人都要做好潮水退卻的準備。