-
01
-
楔子
隨著技術的進步及網際網路思維的碰撞，地產開發商的基本邏輯也日新月異的發生變化，如果不身在地產行業，怯是不能很好的感受到地產的絲絲變化。
所以，這個時代的地產人始終需要不遺餘力的“終身學習”。
地產的成本管控，從上游拿地階段、方案階段最大化的進行“開源”到最後施工圖設計及施工階段的節流，開源和節流、限額和適配、成本的不均衡投放、成本的二八原則、敏感性成本及非敏感性成本等等都被開發商運用的爐火純青，每一種成本管控的基本邏輯都被賦予了極大的內涵，早就非一個人、一個部門能夠掌控，
所以，這個時代的地產人始終需要密切的協作，尤其是地產目前的狀態中。
地產“五條紅線
”
、集中供地以及預售資金監管（濟南），新政策、新規範密集出臺以及地產所謂的架構改革、人員最佳化等等，地產行業的穩定其實早就不復存在，當“雪崩的時候沒有一片雪花是無辜的”，所以，
這個時代的地產人需要自救，自救的方式就是不斷的透過專業和管理經驗的歷練，讓自己成為被需要的人。
地產白銀時代下，地產利潤持續降低，開發商除了在管理上透過大資料運營，提高機構效能降低管理上的成本，也透過技術專業賦能降低成本，除此之外，也有大量的開發商透過新技術、新材料的運營降低建安成本。
新材料、新技術的運用，始終會有“吃螃蟹”被螃蟹夾的血淚史，真是的誰用誰知道，所以不迷信“新”，不交“智商稅”，開發商其實還有很長的路要走。
我們來看一下近年來一些新材料、新技術的運用，或許對地產人有幫助。
-
02
-
技術及材料運用在地產成本控制中的運用
【NO。1】：CRB600H高強度鋼筋
CRB600H高延性冷軋帶肋鋼筋為何物？
系由熱軋低碳盤條鋼筋經過冷軋後，經回火處理，具有較高伸長率，在其表面帶有沿長度方向均勻分佈的二面或三面橫肋、極限強度標準值為600N/mm2的帶肋鋼筋。
CRB600H高延性冷軋帶肋鋼筋應用範圍：
（一）工業與民用建築的混凝土結構中，CRB600H鋼筋適用於下列情況：
1 樓板非預應力鋼筋，但不包括有抗震設防要求的板柱結構中的板的受力鋼筋；
2 牆體的豎向和橫向分佈鋼筋，以及剪力牆邊緣構件中的箍筋；
3 梁、柱箍筋，以及無抗震設防要求的構件的縱向受力鋼筋；
4 混凝土基礎、構造鋼筋以及預應力混凝土結構構件中的非預應力筋。
（二） 砌體結構和砌體填充牆中，圈樑配筋、構造柱（芯柱）配筋、拉結筋或拉結網片以及配筋砌體的受力鋼筋均可採用 CRB600H 鋼筋。
（三）三市政工程、一般構築物的混凝土結構中可採用CRB600H 鋼筋，並應符合國家現行相關標準的規定。
根據規程的規定，CRB600H鋼筋為冷軋鋼筋，只能用在樓板受力鋼筋及豎向構件的非受力鋼筋中使用，由於這幾部分的鋼筋佔比較大（如下圖），成本的節約非常可觀。
（四） 以板鋼筋為例（基本都是構造配筋為主）
從圖上可以看到，板受力鋼筋收最小配筋率控制時，其CRB600H比HRB400節省13。4%的含鋼量，一般情況下板受力鋼筋約8~10kg/m2，大約每平節省1kg~1。34kg，以每噸鋼材綜合造價約4000元/噸（考慮鋼筋成本、運輸、加工、綁紮等）考慮時，CRB600H鋼筋省4~6元/m2。當板為桁架板時，含鋼量指比1kg~1。34kg要低。
【NO。2】：地庫頂板虹吸排水系統
定義：虹吸排水收集系統是透過構建虹吸排水槽、防護排水異形片及透氣觀察管取代傳統的排水系統。
原理：
車庫頂板虹吸排水系統透過複合土工佈防塌陷設計以保證通暢的排水空間；虹吸排水槽的網格型鋪設將車庫頂板分割成若干個相互貫通的排水區域，加速種植頂板的排水速度；在虹吸排水槽上安裝透氣觀察管，保證虹吸排水槽內壓力與大氣壓力一致，在覆土層底部形成壓力差，利用壓力差和重力原理保證下滲水經架空層向虹吸排水槽集中，在虹吸原理作用下透過虹吸排水管排出，實現大面積種植頂板零坡度全方位的有組織排水。
優勢：
① 減少材料找坡， 取消保護層及找坡層，代替原設計的濾水層和排水層，降低荷載。防護虹吸排水收集系統應用虹吸原理，不用找坡，排水效率高，可將車庫頂板水壓保持在合理水平，極大的降低了車庫頂板滲漏的可能。
② 減少頂板滲漏積水，保證植物存活。
③ 建築做法減少，施工週期可以縮短2/3左右。以1萬平米的車庫頂板為例，傳統構造施工需約30-40天，本系統需7-10天。
④ 成本優勢（以各家測算為準）
【案例】僅供參考資料
替代耐根穿刺防水層（此處值得考慮），改為普通防水 卷材。取消找坡層。取消隔離層。取消剛性保護層。
替代過濾層和排水層。造價可節約16%。
【NO。3】：剛性防水
即是在水泥砂漿或者細石混凝土中加入抗裂矽質防水劑，其中的一個重要新增劑為天然沸石，天然沸石是一種含鹼金屬架狀結構的鋁矽酸鹽礦物，由氧化矽、氧化鋁、鹼金屬和水構成。抗裂矽質防水劑就是以高品級絲光沸石為主要原料，利用天然沸石特有的吸附性、離子交換性、耐酸性、耐鹼性、熱穩定性及抗輻射性等理化效能，經一系列活化、焙燒、表面改性等特殊工藝處理而成的一種無收縮的砂漿、混凝土防水、防腐外加劑。
（價格僅供參考，具體情況具體分析）
【NO。4】：石膏砂漿
何為石膏砂漿：石膏砂漿是一種新型牆體抹灰材料。採用半水石膏為基材，高分子聚合物為膠凝材料，無機填料經幹混而製成。是一種新型改良內牆粉刷材料，改變了以水泥基為膠凝材料的傳統習慣，與各種基底牆都有極佳的相容性和粘附力。使用簡便，只需要將袋裝粉料與一定比例的水摻和攪拌即可批蕩施工。
案例：
採用石膏砂漿可以免去甩漿和膩子環節（某些公司毛坯交付做法），以及減少施工損耗及整改，由於無法細緻統計，考慮這些因素成本系數為0。1（純主觀估計），則傳統水泥砂漿抹灰成本綜合單價約：
27。5-32。5元/㎡
。
根據武漢自在城宏華標段具體案例上的研究，石膏砂漿的綜合每平方抹灰單價（算上損耗率）：
43。43元/㎡
。其中
原材料採購單價：
1700
元
/
噸；
人工
費：
14
元
/
㎡；
每平方抹灰用量：
14。3kg/
㎡；
每平方抹灰材料成本：
24
、
31
元
/
㎡
。
上述專案中，石膏砂漿具有經濟性劣勢。
【NO。5】：反射隔熱塗料
反射型隔熱塗料：原理是透過提高熱反射率，有效降低輻射傳熱和對流傳熱。塗布率高，表面光滑平整，工程造價相對實惠。
利用高效反射顏料反射可見光
和紅外線的原理，有效阻止建築圍
護對日光能量的吸收和傳導，達到
節能保溫的作用。
外牆反射隔熱塗料可同時滿足
建築外牆飾面與保溫層的功能。
【案例】來源碧桂園《全成本管理優秀案例彙編》
左圖：浙江地區外牆做法；右圖：最佳化後做法
成本分析：以真石漆為例，反射隔熱塗料外牆比一般外牆構造節省77元/m2。
【NO
。6】：TD-LOFT夾層系統
TD-LOFT是一種專為LOFT夾層開發的乾式作業樓層系統。
採用專門為此開發的G550高強度鍍鋅波紋鋼板作為受力構件。綜合了裝飾面層、吊頂、防水、防火、隔音等各項功能。
【NO
。7】：專利車庫
【舉例】1號專利：一種採用管線通廊的地下車庫：
將風管等大型管線及充電樁佈置在單獨的管廊區域，該區域淨高不停車也不作車道，淨高可不滿足2。2米，同時根據現行規範，和具體專案特點來合理安排管廊區域在平面中的位置。
特點一：成本節省（成本測算附後）
建安成本節省：300元~1000元/每平；
綜合造價節省：500元~2500元/每平；
特點二：節約工期
【NO
。8】：乾式地暖
乾式地暖的定義為：乾式地暖又名鋁板型乾式地暖或薄型地暖，因相對於普通地暖安裝方式無需地暖回填，故取名乾式地暖．又因無需回填層，相對於普通地暖減少佔用層高故又名薄型地暖。（下圖為普通的非涉水房間乾式地暖模組，當涉水房間時改用塑膠模組+墊層做法）
對比內容
幹法薄型地暖
傳統地暖
厚 度
薄，地暖做法僅35mm（20X2。3）
厚，地暖做法6~8cm
容 重
輕，僅約3KG/㎡
重，重約120-150KG/㎡
傳熱速度
熱惰性小，快，約10分鐘起熱
熱惰性大，慢，要3小時以上起熱
維修難度
便於維修 便於拆卸
不便於維修 不易查詢漏點
保溫效能
好
好
隔音效果
好
好
節能效果
良好
一般
安裝施工
安裝規範，工序簡單，管路卡在U槽裡，很好的保護管線。有效減少二次施工傷害，安裝隱患小。
工序繁多，安裝現場不規範，管線跳起，堆管。管子裸露在地面，容易破損等問題。
對土建影響
減少土建結構費用。
增加土建結構費用
成本對比
約120~130元/㎡
約90~100元/㎡
（各項指標對比）
注：傳統地暖包工包料約90~100元，幹法地暖包工包料約120~130元，故幹法地暖在價格上比傳統地暖高，不過綜合計算成本低於傳統地暖。
乾式地暖雖然成本較傳統地暖貴，但是可以作為裝配式建築中較為成熟的部品部件，替換 其他部品部件得分。