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“昨晚特別忐忑,就像一個學生沒考好試,拿成績單要給父母看一樣。我完全能夠理解股東各種各樣的情緒,不滿也好、失望也好、困惑也好、關切也好,我感同身受。”
3月31日當天,萬科董事會主席鬱亮率先以“
檢討
”開場。
此外,據鬱亮透露,
去年萬科已經取消了集團合夥人的層級,也就是通常意義上的集團高管,每個人都要下沉前線去幹活。
向52萬名股東致歉
2021年萬科實現營業收入4528億元,同比增長8。0%;歸屬於上市公司股東的淨利潤225。2億元,同比下降45。7%。這是萬科繼1995年、2008年後出現的上市31年以來第三次淨利潤下滑。
從財務層面看,2021年萬科淨利潤下降源於三方面,
包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值
。其中,毛利率下降是財務層面的主要影響因子,2021年萬科整體毛利率21。8%,同比下降7。4個百分點。
鬱亮也在財報中坦言,儘管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束,慚愧的是,我們的行為
未能堅決擺脫高增長慣性
。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候,部分城市的投資追高冒進,對市場判斷過於樂觀,一些專案的投資預期沒有實現,導致毛利率下滑。
“不管如何反思,考試就是沒考好,向52萬名股東誠摯致歉。”
鬱亮承認,利潤的下滑主要集中在兩方面:
管理上,萬科過去一直是充分授權、分散式的特點,造成了離散度大的問題
。“隨著競爭越來越激烈,大型複雜專案越來越多,單一城市公司和單一區域,不具備完整能力,這就會表現出參差不齊和離散度大的問題,部分專案不及預期,拉低了整體表現。例如專案操盤能力分化,少數專案出現投資失誤等。”
同時,在業務層面,鬱亮承認,
多賽道同時探索所付出的成本,比預想更大,對過往業績產生影響。
隨著萬科業績的“探底”,3月30日萬科股價隨板塊一起,強勢反彈超8%。
截至3月31日收盤,萬科股價微漲,最終收盤於19。15元,
這距其2021年3月2日的32.72元高點仍下跌超40%。
迴應萬科“業績洗澡”質疑
面對大幅下滑的淨利,在31日召開的業績會上,依然有機構人士提出:
“
萬科四季度淨利潤同比大降73.05%,是否存在‘業績洗澡’的可能?”
萬科總裁祝九勝直言,去年萬科業績的最大缺口是淨利潤,四季度大降有三個因素:第一是結算時間分佈,在四季度佔到40%,結算當中的權益比例下降了5個多點;第二個,萬科的投資收益基本會在四季度進行盤賬,部分投資業務出現收益下滑;第三個是計提方面的影響,四季度市場明顯下行,公司對一些專案進行了計提。
“萬科既沒必要也更不可能‘業績洗澡’”。祝九勝直言,業績下降之後,包括鬱亮在內的管理層個人收入也是大幅下降的,以全體萬科人為代價,可能是兩個數量級以上,這個票價也未免太貴了。以這麼貴的代價進行業績洗澡,既沒必要也更不可能。
祝九勝判斷,
未來兩年萬科開發業務的毛利率可以維持在20%的水準。
地產分析師嚴躍進表示,市場風向已有所轉變,大家可以對地產企業的毛利率產生期許,這部分在今年下半年會更為明顯。同時,成本管控、精細化管理,也正在推動房企向管理要利潤,符合“黑鐵時代”運營模式。
房地產開發是未來主要業務
“我知道今天大家來參加我們業績釋出會,不是來聽我道歉的,而是關切萬科能不能從今年開始實現止跌企穩回升,我們到底有沒有這種底氣,有沒有這種信心。”鬱亮稱。
企穩回升涉及內外部基礎。第一個外部基礎,是
有利於市場穩定的政策措施不斷出臺。
最近中央再次明確了房地產行業要良性迴圈和健康發展的方針,各地各部門在陸續推出各種各樣的穩定市場的政策。對於政策,萬科抱有充分的信心,行業正在迴歸常態,正在迴歸理性,過高的利潤率和過低的利潤率都不可持續,房地產行業的平均利潤率水平一定也會向社會平均水平迴歸。這是萬科“止跌企穩、穩中提升”的政策基礎。
第二個基礎是行業基礎,
房地產行業仍然是一個超過10萬億級的市場,常做常有、常做常新。
行業常做常有,是說不動產生意是一門古老的生意,只要有城市,建築還在,圍繞不動產的需求就會存在,房地產行業就會存在。儘管總人口即將面臨拐點,儘管城市化率已經在趨緩,但是因為我們國家有龐大的人口基數,未來這個行業仍然是最大的單一產品市場,它的量級肯定會超過10萬億級。
“房地產開發業務依然是重要的經濟活動,也是萬科現在和未來的主要業務。”鬱亮直言。
擬派發分紅112.8億元
為提振市場信心,萬科隨年報一起丟擲大額回購方案。
計劃在未來三個月內擇機回購部分A股股份,回購金額為20億至25億元,回購價格不超過18。27元/股。據此測算,萬科計劃回購股份數約1。09億股至1。37億股。
與此同時,萬科也加大了今年的分紅力度。
分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%,合計擬派發分紅112.8億元
,基於當前的股價,股息率約5。1%。
50%的分紅比例會持續下去嗎?萬科董秘朱旭迴應稱,今年董事會把分紅比例特別提高到了50%,之前一直是35%,主要的考慮也是因為今年權益淨利潤下降了45%,為了能夠使股東的分紅比例下降得到緩解。“未來公司會把股息分紅的比例穩定在35%-40%之間。”
記者丨王寅浩
圖片來源丨視覺中國、釋出會截圖、同花順App截圖等
編輯丨張蘭