樂居財經訊 張林霞

3月31日，萬科釋出2021年年度報告，鬱亮直言2021年是繼1995年、2008年之後出現的上市以來第三次下滑。儘管守住了安全經營的底線，但歸屬於上市公司股東的淨利潤卻同比下降45。7%。

對此，他進行了自我檢討並闡述了相關思考以及未來的行動計劃，同時表達了萬科實現企穩回升的決心和信心。

萬科董事會主席、集團合夥人鬱亮釋出了致股東信，以下為原文：

 致股東的一封信：

2021 年，對萬科集團來說，是我們進入新發展階段以來刻骨銘心的一年。

這一年，儘管公司仍然保持經營穩健，但淨利潤繼 1995年、2008 年後，出現上市 31 年以來第三次下滑。交出這樣的成績單，我倍感壓力，內心充滿緊迫感。

我知道，股東給予萬科信任和支援的同時，也賦予我們更多的要求和期待，面對這樣一份成績單，股東的失望、困惑以及由此產生的質疑、批評，我完全能夠體會得到。

我應當出來承擔責任，更應該和團隊一起，直面問題、查詢不足、對症下藥、堅決行動，併為之付出加倍努力。我相信，這些行動和努力，將支撐公司在2022年實現營業收入和淨利潤企穩回升，併為未來價值增長打下基礎。

 對淨利潤下降的檢討

2021 年，在外部環境出現巨大挑戰的情況下，萬科守住了安全經營的底線。公司處於房地產企業融資監管「綠檔」範圍，各項指標符合監管規則要求；經營性現金流淨額連續 13 年為正；年內債務結構最佳化，年末存量融資綜合融資成本降至 4。11%。

但是，公司營業收入 4，528 億元，同比僅增長 8。0%，歸屬於上市公司股東的淨利潤 225 億元，同比下降 45。7%。

尤其是淨利潤指標，相較於股東期望和我們自身追求，有很大的差距。

從財務分析上看，淨利潤下降主要源於毛利率下降。

公司整體毛利率 21。8%，同比下降 7。4 個百分點。扣除營業稅金及附加後的整體毛利率，從 2020 年的 22。8% 下降至 17。2%，對應毛利總額同比減少 176 億元。

同時，受按權益法確認的投資收益及股權轉讓相關收益減少影響，2021 年投資收益下降 69 億元。此外，去年下半年尤其進入四季度以來，市場出現明顯下行，按照審慎原則，公司對部分專案、個別股權投資等進行減值，合計減少歸屬上市公司股東的淨利潤約 26 億元。

財務資料只是最終結果，要改善結果必須追溯其原由。

從結構上看，房地產開發業務依然對公司的淨利潤具有決定性作用。去年，受外部環境變化和公司自身因素影響，開發業務毛利總額同比減少 189 億元。

近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業毛利率水平造成明顯影響，儘管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。

當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些專案的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。

同時，各城市公司能力參差不齊，部分表現較弱的公司和專案，影響了整體業績。

充分授權、分散式實施是萬科過往快速發展的機制保障。在追求效率優先的高速增長階段，這一機制能更快地響應市場、捕捉機會，最大程度地釋放前線戰鬥力。

隨著業務複雜度逐步提高，市場競爭日趨激烈，部分城市公司暴露出能力短板。儘管我們依然擁有一批優秀公司和拔尖人才，但操盤表現離散度在上升。雖然我們在部分大型複雜專案上展現出優勢能力，但未能將其及時轉化為公司的標準動作和一致表現。

  萬科未來價值增長的思考

當前，行業正面臨重大挑戰，但這並不改變我們一直以來對長期趨勢的看法。

高速工業化、高速城鎮化這兩個市場重要推動力行近尾聲，也並不意味著住宅需求的消失。

區域集約發展取代普遍性農村人口向城市轉移。

新增住房需求逐步向改善、更新需求過渡。

以我國龐大的人口基數，未來住宅開發依然是重要的經濟活動之一，也仍將是萬科最主要的業務。

中央已經明確了促進房地產業良性迴圈和健康發展的方針，有關部門、各級政府也在不斷釋放訊號、出臺政策穩定市場，我們對市場恢復抱有充分信心。

經過調整，行業競爭將更貼近於製造業，考驗的是：

對客戶需求的把握能力；

對產出過程的掌控能力；

對經營行為的精細化管理能力。

萬科有優點，但關鍵是由點及面，將其擴充套件成優勢。以此為基礎，藉助公司良好的品牌和信用，廣泛連結優秀合作伙伴，市場有足夠多合適的投資機會供我們選擇，保障開發業務的穩定發展。

與此同時，公司經營、服務業務的發展，也將為未來價值增長提供更多支撐。

萬科比較早就意識到，要保持良好增長，必須將視野擴寬，尋找具備長期潛力的新賽道。在成立三十週年的時候，公司將定位由三好住宅供應商延展為城市配套服務商，希望用十年左右時間，做好其他業務的探索和佈局，為未來發展奠定基礎。

我們新賽道選擇的原則是：

這些業務必須能夠體現萬科的優勢或潛力，不能脫離公司的客戶基礎和能力優勢。

中國城市經過四十多年的發展，積累了數百萬億元的不動產資產，需要不斷維護和煥新。人們的工作和生活方式被網際網路深刻改變，對不動產軟硬體的要求，對服務和內容的需求加速升級。高房價時代，城市年輕人住房問題仍然需要解題，租購併舉是住房制度導向。基於這些判斷，我們最終將物業服務、物流倉儲、長租公寓和商業確定為主要方向。

如果只看經營收入和利潤，這些業務現在及將來都無法與房地產開發相提並論。

起步階段，它們的投資對短期業績提升還會造成不小的負擔。特別是公司採用成本法對這些以重資產為主的業務進行折舊攤銷，加大了對報表利潤的影響。

今天，隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，經營、服務業務能夠產生穩定現金流的優勢開始顯現，以其為物件的多種型別的長期股權投資開始增加。

這些業務包含的價值出現了和過往不同的釋放途徑。公司投入收益將能夠透過多種方式體現，一定程度上形成對業績的支援。

未來，經營、服務業務基於現金流的財務價值、基於韌性和細分市場擴充套件的成長價值，將是萬科長期價值增長的重要源泉。

萬科經營、服務業的“成績單”

對於新進領域，無論能力建設，還是商業模式的確立，都需要一個過程。

萬科透過8年時間，完成了對它們的商業邏輯檢驗和可複製性驗證，這個過程並不輕鬆。

新的業務在實踐之前，可行或不可行的邊界往往並不清楚，公司不可避免地交了一些學費。

例如，公司堅定相信租購併舉是大勢所趨，在長租公寓業務上更早佈局、更早探索出可行的商業模式至關重要。我們嘗試了該業務所有的可能路徑，過程中承受了一定的虧損，但這些努力逐漸開始見到回報。與之類似，經過不斷的嘗試和努力，今天公司多項業務在增長速度、收益表現、運營效率等方面，均位居各自所屬行業前列。

賽道1：萬物雲是行業率先覆蓋“住、商、城”全域空間服務的公司。

2021 年萬物雲收入首次超過 200 億元，同比增長 32。1%。

這塊業務已從傳統住宅服務單一驅動，擴充套件到社群、商企和城市空間服務三駕馬車協同驅動，並形成了極強的外部競爭力。

去年萬物雲新增合約面積中外拓業務佔比超七成，其中商業、寫字樓服務領域外拓樓盤佔比近八成。萬物雲城創新城市空間服務模式，現已打造包括廣東橫琴、深圳沙頭、武漢唐家墩等多個標杆案例。

賽道2：物流倉儲抓住國家基礎設施升級機遇，冷鏈倉儲位居行業第一。

萬緯物流近三年收入複合增速 52%，其中 2021 年收入 32 億元，同比增長 69%，穩定期專案 NOI 率達到 6。5%。目前，萬緯物流管理可租賃面積 1，136 萬平方米，其中冷鏈倉儲 138 萬平方米，為行業第一。去年，該業務成功引入 GIC、淡馬錫等四家機構作為戰略投資者。

賽道3：萬科泊寓已成為規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。

公寓業務近三年收入複合增速為 40%，其中 2021 年收入同比增長 14%，NOI 5。25 億元，同比增長 193%。

截至去年底，泊寓開業 15。95 萬間，全年平均出租率 95%，在單房運營成本、費用率、自有渠道獲客比率等方面，已經具備較大的競爭優勢。除自身資產外，我們還為 294 家企事業單位的租賃住房專案提供產策、建造和運營管理服務。

賽道4：印力管理規模、收入、輕資產管理輸出均處行業第一陣營。

印力近五年收入複合增速為 20%，其中 2021 年收入同比增長 24%，NOI 同比增長 17%。在商業最發達的長三角地區，印力展現競爭力，在管面積位於前列。

近兩年新開業的大型購物中心專案首個完整年整體 NOI 率在 6% 以上。

經營、服務業務不斷走向成熟，意味著公司不動產綜合發展能力趨於完備。尤其在沒有先例可循的情況下，長租公寓、冷鏈倉儲等業務的獨立培育，為公司積累了孵化新業務的寶貴經驗，這些都是我們的獨特優勢。面向房地產業正在進入的新發展階段，萬科已做好準備。

  萬科2022年的行動計劃

2021 年的業績表現，對於萬科是一次警醒。

2022 年，我們將採取堅決的、有針對性的行動，解決開發業務存在的問題，鞏固在不動產綜合發展方面的先發優勢，保障財務安全，實現營業收入和淨利潤的企穩回升。

穩健經營、保持健康的財務狀況始終是公司的底線目標。今年，我們將繼續加強現金流管理，持續最佳化債務結構與融資成本，堅守「綠檔」和行業最領先的信用評級。

開發業務將扭轉局面。

公司以開發經營本部為主導，推進集團「一盤棋」建設，解決能力分散、操盤表現不穩定的問題。

制定關鍵領域的通用標準，拉通公司內部成熟做法，推動產品的系列化和標準化，全力推動優點向優勢轉化，提高資源向業績轉化的質量和效率，穩定專案收益水平。嚴格投資管理，投資向市場更為穩定、團隊操盤能力更強的區域集中。警惕浮躁冒進的情緒，避免超越能力的專案獲取。提高投前研判的精準度和投後落地實現程度。

經營、服務業務繼續提升經營效率和競爭力，爭取更大的發展空間和更好的回報水平。

這一方面將為公司整體利潤率水平提供一定支撐，也為未來的不動產市場準備更多合格資產，對接更廣泛的合作機遇。

萬物雲將保持內生穩健增長，其中住宅物業收入增長 25%，萬物梁行增長 35%，萬物為家增長 45%。繼續推動萬物雲城這一獨特商業模式的拓展和成長，併為公司其他業務提供協同。

萬緯物流將發揮成功引戰帶來的發展動力，完善倉網布局，保持業務的快速發展。

萬科泊寓將抓住政策視窗，擴大領先優勢，繼續保持運營效率的領跑地位，拉開與競爭對手的差距，向實現成本法計量的淨利潤回正繼續努力。

印力將著力於輕重並舉，保持營收和 NOI 的增長，建設國內領先的商管平臺。

沒有股東的支援和理解，萬科無法走到今天。

在這個艱難的陣痛期，對依然選擇與公司同行的每一位股東，我深懷感激。

萬科團隊激勵與業績的緊密繫結，將確保我們始終和股東甘苦與共。我堅信，你們的選擇不會被辜負，它將獲得與之相符的回報。

在這裡，我也想向每一位正在奮鬥著的萬科員工緻以感謝和敬意。即便焦灼於現狀的挑戰，即便失落於當下黯淡的成績，我都能看到你們不服輸的精神、不懈的努力和不遜於任何人的身手，能與你們並肩是我的榮耀。無數平凡的每一步，拼就了萬科不平凡的過去，也將帶領萬科跑向不平凡的將來。這是一條充滿挑戰的征途，一根筋跑下去，就能成為冠軍。

鬱亮

董事會主席

中國深圳

2022年3月30日

文章來源：樂居財經