站在舞臺中央，京投發展（600683）股份有限公司總裁高一軒描述了這樣一個場景：

大學期間，在城市規劃學院，他曾做過這樣一個實驗，架一臺攝像機放置在一個廣場，觀察所有人的行動軌跡，他發現：如果廣場上有很多人文設施，比如板凳、草坪、園林，大家自然而然就傾向於往廣場中間聚集；如果沒有這些人文設施，大家就習慣往四周靠。

“這就是空間、人和情感體驗之間關係。”透過實驗，高一軒得出了這樣的“行為學”規律。

這個生動的案例以及結論，伴隨他至今。以至於在他後來的TOD職業生涯中，人文城市思路就如刻在他腦海中的一個立體模型。在東壩北熙區，高一軒便帶領他的團隊開啟了在綠谷中打造未來城市形態下的人文街區的探索。

東壩：TOD的另一種探索

這是一種什麼樣的城市生活方式的探索？2022東壩區域發展高峰論壇現場，在高一軒的《新都會街區縮影與綠谷探索》演講中，透過“街區”和“綠谷”兩個關鍵詞的拆解，他講得很明白。綠谷是典型的鄰里街區，目前東壩區域內在建的北熙區專案是地鐵車輛段上蓋開發，這裡將形成一個空中森林般的超大住宅社群。

也就是說，在這個大型社群中，增加園林、商業和城市的連結，上蓋天然產生出的城市高差，帶來了慢行系統、垂直園林這樣的規劃優勢。上蓋與周邊微中心、公共建築、公園和文化場所等的連線，有助於提升整個街區變成更有活力的有機體，而從人本主義來說，這是一種豐富生活的主張。

透過這些連線形式，社群居民可以直接從地鐵通道回到自家的樓下；也可以經過微中心的商業，來到上蓋的綠谷街區，進入小區商業組成部分；甚至可以透過地上慢行系統，讓孩子不經過市政行車行道路，能夠安全的步行到學校。

在媒體採訪間，高一軒多次強調了在焦慮時代，“慢下來”的重要性：

慢空間可以承載人們多餘的豐沛的情感訴求。這個空間可以是一個坐下來聊天的場地，也可以搖身一變成為藝術畫廊，是一個可以讓人戀愛的角落，還可以是孩子們肆意奔跑的場所，甚至是一個能讓人放聲大哭一場卻不會打擾別人的地方。

“東壩有豐富這樣生活情感的可能。”高一軒用了一個詞來概括——煙火氣。

因此，從理想到現實，東壩北熙區專案設定了很多這樣的中心節點：在社群裡面塑造了很多可以打卡、約會、聚會社交的空間；綠谷街區，在植物和人的關係方面，讓植物深入到人們可以停留的地方，不再只是遠觀的風景，而是始終讓街區和綠色直接交織，景觀直接深入人們的生活當中。

與國家意志同頻共振

為什麼是東壩？或許這是人們非常關心的第二個問題。

高一軒回答：整個東壩北西片區先規劃、後發展的天然優勢，讓人本城市、街區城市的營造，成為可能。

因為按照規劃，東壩自貿CBD將被打造成宜居、宜業、宜商，承載國際交往中心功能區。區域內，規劃建設第四使館區，實現服務保障國際會議、國際論壇、外賓接待等外事活動，吸引國際組織、產業聯盟等落戶；在高品質公共消費功能方面，東壩將打造“第二三里屯”高品質公共消費新高地。

北規院弘都規劃建築設計研究院有限公司副總經理何俊喬介紹，東壩區域可以概括為三個特點：城軌高度融合，低碳智慧城市地區，生態宜居示範區。

在以《東壩——首都城市高質量發展新區域》為主題的演講中，何俊喬對東壩區域優勢做了進一步闡述：區域東側是北京城市副中心，北邊是首都國際機場，三角區域的中心是北京東北部未來國際交往重要的城市門戶。

因此，東壩地區未來規劃的軌道密度非常高，以3號線和12號線為代表的軌道串聯了城市重要功能區，包括CBD、中關村（000931）、望京等，極大地激發地區活力和潛力。此外，壩河有深厚的歷史文化，未來可能成為人文城市的代表。東壩北西區則聚焦北崗子站和東風站兩個軌交微中心，在商業、教育、醫療、公園等空間提升整體城市配套的定位和功能。

“東壩是與國家意志同頻共振的。”高一軒表示，這是最大的推動力，京投發展·北熙區專案就是從供給層面與這裡的需求相匹配。

基於此，北熙區專案做了很多功能性上的考量。比如，東壩作為未來的國際交往中心，這裡的人才對審美和生活品質有極高要求，為符合當代審美，京投發展在建築本體花了不少心思，外立面打造上，京投發展聯合TOD規劃專家上海日清建築，透過石材金屬玻璃、大面積玻璃窗、超大窗牆比營造橫向簡潔明朗線條，構建國際化風格現代。

再比如，在社群園林景觀營造上，營造融合共生、綠色輕鬆、超能智慧的未來社群共同體，將健康與自然融入生活日常，增強品質感和人文屬性。

走新路 輸出解決方案

中歐國際工商學院終身榮譽教授許小年說，後工業化時代，企業尋求差異化的核心競爭力尤為重要。因為工業化時代，市場上供不應求，模仿成功的企業是不錯的選擇，但在後工業化時代，模仿的機會越來越少，因為，企業在借鑑的同時一定要思考自己的差異化和核心競爭力是什麼。

這段話恰是京投發展的歷史寫照。成立13年來，京投發展完成了從傳統地產開發商到城市運營商、從技術領先者到解決方案提供者的轉變。順應時代需求，求新求變成為企業的追求，從兩年前在京西建立的淺山小鎮—檀谷，到一年前在無錫打造的愉樾天成，再到如今在東壩這個片區蓄力打造引領未來的次世代大城—北熙區，這些落子在全國不同區域的樣本都是最佳見證者。

對於這種變化，高一軒說，京投發展從自身基因和稟賦出發，站穩了腳跟，但如果想長久保持生命力，就需要時刻洞察時代深維需求，時代變了，說明原來的產品輸出解決方案不好用了，肯定需要重新做客戶定位、需求定位、產品定位、服務定位。

“如今，各家都在探索階段，還未有一家真正走出成熟商業模式，行業還處在自身調整過程中，企業還在適應生存的階段，目前發展肯定要同步思考，我們的檀谷、東壩專案，都是在走新路，好不好走，得經過市場檢驗。”

高一軒相信，只要路的方向沒有問題，剩下的就是等待時間的沉澱。而這個時機爆發點一旦到來，瞬間就會變成很熱門的事。以今年的露營為例，行業存在好多年了，屬於小眾經濟，但今年突然商業模式成立了，又被資本市場認可了，這個東西誰能預計呢？預計起來很難，但只要堅持做難而正確的事，終有一天會迎來這無比光鮮的一天。

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