申花板塊在杭州樓市的熱度一向很高，它在商場、學區、地鐵等方面擁有成熟的配套，濱江、融創、金茂、建發、綠城、萬科等眾多知名開發商在此扎堆開發了錦繡之城、宜和園、首開杭州金茂府（慶隆京茂苑）、養雲靜舍、沁園、古翠隱秀等高階樓盤，吸引了杭城眾多改善族購買自住。

近幾年，申花板塊交付的這些次新房，掛牌和成交價格與錢江新城、望江新城、南星橋、奧體等板塊部分樓盤有一拼。每逢申花板塊有新地塊推出，都成為房企必爭之地。

錦繡之城

9月15日，杭州2022年第三批集中供地，綠城以70。8億元競得慶隆小河單元GS0305-R21-01地塊、GS0305-G1-27地塊。這是兩塊位於申花核心區的“寶地”，又把人們關注的目光拉到了申花。

申花板塊的新房熱度一直居高不下，有人心心念念一門心思想搖申花新房，也有人同時關注留意申花的次新房。

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居住在古墩路星洲花園的陶女士，一直很關注申花板塊的樓盤動向。她目前的房子有130多方，三室兩廳兩衛，由於是多層，得房率高，室內空間還是蠻寬暢的。

前幾年孩子在星洲小學讀書，申花那波知名小區開盤時，都錯過了。現在孩子快要上高中了，她才開始張羅置換。

一開始本來想買一套申花的次新房，買來可以馬上住，一家人儘快改善居住條件。但是去看了申花板塊的次新房後，發現置換的成本太高。

這些小區的掛牌價和成交價在7–10萬元/平方米，甚至有掛牌單價超10萬的，換一套高層住宅同樣面積的130多方，總價就要1000萬元以上了。而且設計成四房的戶型，空間尺度還沒有老房子寬暢。

如果置換成150方–200方這些看得上眼的大戶型，總價要1400–2000萬元。而今年以來學區房降價了，賣掉後湊個次新房大戶型的首付都有點吃力。

看了多次以後，終因價格問題，她遲遲下不了手。

杭樾潤府售樓處

近期，杭樾潤府、星瓚頌錦府開盤時，陶女士也都沒有參與，她覺得這些樓盤108方、115方的戶型偏小，不太符合她家接下來有三代人居住的情況。雖說最大戶型有170多方，但像她這種二套普通家庭，搖中機率不高，就算搖中了，也可能選不到大戶型。她一直在等一個純大戶型為主的新專案——攬雲錦繡裡。

今年4月25日，濱江集團以總價20。21億元競得了攬雲錦繡裡專案的地塊，成交樓面價31617元/平方米，溢價率6。31%。位置處於申花的核心區，就在宜和園和錦繡之城中間。根據6月份的規劃顯示，專案共設計10幢13-17F高層住宅。

據銷售透露，預計9月底首開，121套房源，其中183平方米約60套、225平方米約45套、263平方米約16套，精裝均價55000元/平方米（具體以申領的預售證為準）。

攬雲錦繡裡

陶女士目標明確，一心想搖號攬雲錦繡裡，志在必得。但她先生卻覺得比較懸，之前濱融府接近萬人搖，可見申花核心區樓盤的熱度有多高，他認為還是多手準備比較好，慶隆的地上慶樾上府專案，也是大戶型為主，要關注起來。綠城新拿的慶隆小河單元地塊專案，相當於在申花又多了一個搖號選擇，也值得等待。

攬雲錦繡裡規劃圖

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據申花板塊的中介小王透露，他手上類似陶女士這樣，相中申花大戶型純改善的客戶群體，還是比較多的。

就在上週，首開杭州金茂府成交了一套200方左右的疊墅。在6-9月初，申花核心區其他次新房的高層住宅只有零星成交，而首開杭州金茂府成交了四五套疊墅。

成交的疊墅上疊下疊都有，面積在200方左右，單價約10-12萬元/平方米。目前他所在門店的上疊和下疊房源幾乎已經賣光了，處於“缺貨”狀態，另外還有一套中疊在售。

我查詢了一下，中介網站上該小區的掛牌房源以高層為主，只有一套204方的中疊在售，掛牌單價117157元/平方米，總價2390萬元。

據首開杭州金茂府小區樓下的中介小張說，這些疊墅的買家，有的是小區裡的業主復購，有的是業主推薦親朋好友來買的。起先，很多購房者對於杭州金茂府系列的科技系統不太瞭解，早期住進來後，可能有一些疑慮和忐忑，經過了寒冬和酷暑之後，業主們感覺到科技系統帶來的居住舒適性後，就開始放心大膽地復購、推薦親朋好友購買了。

小張說，有些業主還和他約定了，一有上、下疊的房源推出來，就儘快通知他看房。

首開杭州金茂府

查詢了透明售房網上首開杭州金茂府的成交記錄，8月14日有一套210。28方的房源，以109378元/平方米的價格成交。鏈家的官網上，8月26日也有一套195。99方的房源，以86740元/平方米的價格成交，總價1700萬元。中介說，有的房源網籤延後了，一時可能還查不到成交記錄。

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在申花板塊的杭樾潤府、星瓚頌錦府沒開盤的時候，想到申花買大戶型改善的群體，只能選擇次新房，而次新房裡的大戶型，房源較為稀缺，掛價也比較高。

查詢了我愛我家平臺上首開杭州金茂府的28套掛牌房源，以中等戶型為主，124-127方的有10套，142-146方有15套，168方和182方都只有1套，掛牌價格均為10萬元/平方米以上。

其他幾個次新房的大戶型掛牌房源也較少，錦繡之城只有1套182方，掛牌價格119190元/平方米。沁園只有1套165方，掛牌價格119789元/平方米。古翠隱秀有7套177-199方，掛牌價格在 98824-11964元/平方米之間。宜和園有3套192-194方，掛牌價格在 86526-103993元/平方米之間。

古翠隱秀

這些次新房以自住業主居多，核心地段的好房子，如果不急著用錢，業主們通常也都比較惜售，選擇大幅降價的較少，以價換量的房源不多。接下來，受到大戶型新盤上市的影響，一些掛牌房源只能選擇“按兵不動”，按下了“暫停鍵”。

雖然杭樾潤府、星瓚頌錦府開盤了，但是大戶型數量不多，中籤也不容易。接下來，攬雲錦繡裡等新盤也將開盤，這次綠城又拿下了申花核心區大體量寶地，給一直想搖申花大戶型改善群體帶來了新盼頭。

申花是改善群體最關注的板塊之一，既有大量高品質次新房，也陸續不斷有品牌開發商推出新樓盤。無論是搖新房，還是想淘品質次新房，看重的都是申花的區位優勢，以及品牌開發商高品質樓盤的聚集效應。難度一向不小，但機會也一直有。