4月19日，黃埔區、廣州開發區2020年城市更新區片土地市場評估價，正式對外公佈。

公告顯示，此次土地市場評估價，由

正常市場評估價和舊村改造評估價

組成。估價期日為2020年1月1日。

公告明確了此次評估價的用途：

應用於舊村改造過程中的專案實施方案稽核及批覆階段地價評估，作為本區舊村改造方案決策依據，並不直接用於計收地價。

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樓面地價反映土地價格水平高低

全區共劃分為33個土地評估區片，並詳細列出了各區片內的商業用地、辦公用地、住宅用地等三種不同土地性質的市場評估價。

其中，商業用地的市場評估價表現形式為首層樓面地價，辦公用地和住宅用地的市場評估價表現形式，均為平均樓面地價。

樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建樓面地價樓面地價造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。同時，樓面地價又是特殊的土地單價，是土地上建築物面積均攤的土地價格。在通常情況下，樓面地價是按照建築面積均攤的土地價格。

而首層樓面地價，最簡單的意思就是：單位建築面積平均分攤的土地價格。在現實中，樓面地價往往比土地單價，更能反映土地價格水平的高低。

樓面地價和土地總價的關係如下：樓面地價=土地總價值/總建築面積=土地單價/容積率

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不同評估價，發展水平不同

黃埔區此次劃出的33個片區評估價，是市場發展狀況不同，對應的評估地價也各不相同。

根據此次公佈的2020年黃埔區舊村改造評估價表，

最貴的是老黃埔臨港經濟區核心的茅崗片

，也就是目前炙手可熱的魚珠-大沙地一帶，住宅用地評估價15923元/平方米。

而

最低的是黃埔北部區域的知識城東片

，也就是九龍大道以東，靠近增城、從化的洋田、逕下、埔心、佛塱、紅衛等行政村，住宅用地評估價為6377元/平方米。

黃埔南北評估價差，9546元/平方米，相差約1萬元/平。

黃埔觀察梳理發現，

33個評估片區中，住宅用地評估價超1萬元/平的區域，共12個。主要分佈在科學城、老黃埔以及長嶺居核心。

8000-1萬元/平區間，大體在黃埔東片的南崗、夏園、夏港、東區以及知識城核心片。而6000-7000這一區間段，基本處於邊邊角角、基本未開發的區域。

以上不同評估價區間段所對應的片區，與其開發程度與城建水平吻合。從我們整理出的前十名片區來看，更強化了這種“價值序列”：

黃埔區的土地價值高地，是老黃埔魚珠片，其次是科學城核心，也就是行政中心區周邊區域。這符合市場的普遍認知。

在前十名單中，科學城包攬了5個名額，且整體靠前，包括區府中心及其東西兩翼的原科學城和香雪-雲埔。這幾個片區的經濟實力雄厚，產業發達，這些都是影響土地價值的基本面。

另外，科學城核心外圍的兩個主打生態的片區——黃陂片和長嶺居核心片，分別位居第5名、第10名。從房價反映來看，目前黃陂片的價格，比長嶺居核心片，整體要高出1萬元/平。

值得注意的是，不同型別的土地用途，在各片區之間並不完全等同。有的片區商業用地評估價高一些，但住宅用地又低於其他片區。當中，也反映了不同片區的不同開發程度。

比如，

鎮龍片

的商業用地評估價，要高於知識城南起步區，而住宅用地則相反。這種不同的價差，在於鎮龍片目前軌道交通相對發達，彙集地鐵14號線支線、21號線以及新白廣城際，同時東西大動脈廣汕公路橫貫其中，擁有鎮龍西、鎮龍樞紐、鎮龍北三個站，具備商業開發的良好條件。

長洲島

是個例外，三個土地用途評估價僅低於長嶺居核心。長洲島目前處於半開發狀態，它的“國際慢島”定位，也決定了長洲島未來也不會有高強度開發。儘管如此，長洲島的土地價值，依然較高。原因就在於長洲島的稀缺性。

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評估價不等於市場價

值得注意的是，公告也強調，

此次土地市場評估價，並不直接用於計收地價。

換句話說，評估價和市場價不能並論。

市場價格是指有人能夠接受購買的商品價格，才能叫市場價。而評估價是指商品的成本或高於成本的評估叫評估價。但市場價有可能甚至可能低於成本價。比方說，一個房產的評估成本價是50萬，但沒有人來購買，那麼這個價格就不能叫市場價；但這個房產的成本價50萬沒人買，降到30萬有人買了，但比成本價賠掉了20萬，這個30萬的價格，才是市場價。市場地價評估，即以第三方專業評估確定的區片市場評估價，是城市更新地價計收體系基礎。

土地市場評估價分兩種方式確定：

一種方式，是以招標拍賣掛牌方式供地的政府主導改造專案，參考單宗用地評估結果確定土地出讓底價。另一種方式，土地使用權人自行改造、集體經濟組織自行改造以及集體經濟組織、企業合作改造等型別專案，採用區片評估，建立以區片市場評估價、修正係數以及折扣係數為內容的地價計收體系，區分不同的改造情形，形成地價計收標準，再根據確定的標準計收地價款，同時改造主體可查、可算，最大限度保證公開透明。