問：老高你好，皇御苑的房子是不是主要還是靠新皇崗口岸以後的便利性和落馬洲河套地區的發展為增長要素？但是香港的地鐵是否接進來，何時接進皇崗口岸還是未知，落馬洲到底什麼時候開發，開發成什麼狀態也不甚清楚。皇御苑小戶型30坪左右純投資現在可以買嗎？

答：你好！說說皇御苑：皇御苑所在的皇崗口岸是24小時直通香港的口岸，大巴車經過，原本還有貨櫃車站場，人流相對複雜。但隨著地鐵7號線開通、福田-皇崗雙口岸交通修整、貨櫃車搬去蓮塘、以及最重要的“河套深港聯合創意園區”的開建，使得皇崗口岸這個深港陸上連線的重要關口重新引起市場的關注。

再說社群：皇御苑是福田第一大商品房社群，成交量常年top3，並且租售比優越，這個跟它的社群環境、產品存量和高性價比有關，在福田中心區以及車公廟能夠通達的大型花園社群中，皇御苑是最合舒適的次新電梯品質花園，價格已經低於龍華的大部分花園住宅。

最後說產品：皇御苑除了三期價格相對偏高，它的一期二期和四期都主打緊湊戶型，60-70的兩房租7000，83-104的三房租9000，可以說不僅單價低、總價也很低，租金相比福田中心和香港也是要低。

以上

板塊會築底上漲，社群長期保值高流動性，產品高性價比，是個優質的標的，可以買。

問：老高老師，我剛把蛇口老破小賣掉到手300，又把南山自住房抵押出150。小孩2024年9月上初中，是現在就在南山買個好點初中學位放著？又擔心3-4年後南山初中格局可能有變化也說不定。還是說先買個前海500萬左右的房子投資，等23年賣掉再換成初中學位房？請幫忙指個方向，謝謝了。

答：你好！南山的學校格局大體已經劃定，6大名校集團分地盤結束了，這方面的變動相對不大了。你這個資金也買不到南山一梯隊的，二梯隊夠用了，比如南外學府，南海中學，育才系等。

問：老高你好，我目前28歲，在龍華上塘片區創業，目前首期300左右。目前看上的主要是港鐵天頌和中海錦城。港鐵單價掛著8多，八十多平，總價700-800，高峰學位；中海錦城有一套掛710，79平左右，可能有華東附中（在建）學位。考慮自住+資產配置，持有5-10年，在您看來哪個更好，升值空間哪個前景好些？

答：你好！港鐵天頌地鐵無縫對接，港鐵在深圳的第一個專案，很多香港業主，16年建成17年交房，容積率2。3綠化率30，自帶商業配套，和周圍的小區相比得房率較小。

中海錦城品質不錯，地鐵口，花園較小，因為商業的原因，景觀看起來不舒服；西面恆裕專案，北面金茂地王，東面恆大專案和學校，這些新專案估計都是大戶型；價已經不便宜；前景就是搏一搏對面的學校以及周圍新專案的帶動。自住看下更喜歡哪一個，港鐵天頌自住會較舒適一些，投資的話兩個盤區域很近，相差不會太大，中海錦城有一定的預期。

問：老高您好，最近正在考慮買房，450-550的標的，需要5成首付，純投資不自住，3-5年投資期限，目前看了這幾個小區，請老師看看怎麼樣 1。中糧幸福花園1房一廳 2。四海公寓和棲遊家園的一房 3。米蘭第二季的一房一廳 4。書香門第上河坊的一房 5。曼海寧的一房一廳 6。心語家園的一房一廳 7鳳凰雅居的兩房一廳 或者老師還有其他的投資標的推薦？謝謝了！！

答：涉及樓盤有點多，不一一點評；對於這種低總價地盤，選籌思路，熱點片區實現功能性上車（但一定要新一點，交通好）；另外一個思路就是帶學位，學位上車盤，如果這兩個都沒，這種低總價，小面積無意義。