隨著城鎮化建設的不斷進行，未來會有越來越多的人離開農村前往城市中生活。而在城市中居住的房子都在小區裡，小區大大小小的事情都有物業公司管理和負責，不像在農村自己院子裡，什麼事情都由自己負責。因此，在城市中生活，基本上都需要和物業公司打交道。其實物業公司的存在本質上是非常好的，城市中的人工作都非常忙碌，而小區有物業的管理和服務下，業主們只需要支付給物業公司物業費，就可以享受物業公司的服務，少操很多心，可以安心工作。而對於物業公司來說，自己透過給業主們提供服務收取物業費爭取利潤。這本身是物業公司和業主之間的一個雙贏的事情，但是現如今業主們越來越反感物業公司，最近幾年呼籲取消物業的聲音越來越大。

這是為什麼呢？主要還是因為現在物業公司將自己當成了小區主人，對小區業主的服務態度不好。例如最近某物業公司對身懷六甲業主“怒吼式”收取物業費事件，從此事中可以看出，當前物業行業的根本問題，就是物業把自己當作小區的主人，把自己當作賺錢的工具，或者是自己管理的人群。可以說，現在大部分物業公司都存在這樣的問題，只是有些物業公司服務水平太差，有的小區物業服務水平還可以，表現得不明顯。

其實如果一個物業公司真心服務好業主的話，業主怎麼會不喜歡這樣的好物業公司呢？買過房子的人都知道，一個好的物業對於一個小區非常重要。很多人買房時，寧願花高價也要購買一個配備好物業公司的小區，可見業主們是渴望好的物業服務，並不在乎物業費的高低。就比如最近蘇州一個小區熱烈歡迎日本物業公司入駐小區，這並不是因為“外來的和尚好唸經”，而是因為業主們確實渴望有一個服務好的物業。現在很多物業公司服務態度不好，總拿業主不願意交物業費當藉口，但是如果物業公司的服務很好的話，拖欠物業費業主肯定會很少。並且對於拖欠物業費的業主，物業公司也有專門的法務部可以起訴業主，透過合法渠道收取物業費。

筆者認為，只要物業自己有底氣，服務好，物業費收取得合理，應該沒有多少業主願意因為不交物業費而惹上官司。因此，現在有那麼多小區的業主對自己的物業不滿意，甚至呼籲取消物業，可見現在的物業行業確實存在不小的問題。現在很多物業公司基本上就是為了收錢而收錢，根本不想著怎麼去好好服務，甚至還有很多物業公司存在亂收費、各種為難業主正常生活的行為。比如一些物業公司收費不合理、服務態度差，透過卡門禁和不讓業主進小區、上門強收等方式強制收取物業費。筆者就見過很多物業公司這樣做，一到收物業費的時候，直接重置門禁卡，甚至不讓業主的汽車進小區。可以說，物業公司這樣收取物業費的方式本身就不合規，很讓業主反感，因為業主才是小區的主人，而現在物業公司這樣的行為已經侵犯了業主回自己家的權利。

在2020年，多地都出現了業主送物業“錦旗”的事情，都是為了諷刺物業收錢不作為的行為，體現出了業主們對物業公司服務的不滿和無奈。這也是為什麼最近這些年那麼多業主呼籲取消物業的原因。但是現實生活中雖然業主也可以更換物業，但是程式實在是太麻煩，也沒有明確的法律規定來限制物業的權利，賦予業主們有明確的權力可以更換物業。這就導致了在過去一些小區透過業委會更換了物業，但是老物業就是賴著不走，業主們也拿老物業沒有辦法。而現在不同了，根據2021年最新實施的《民法典》中有關於物業行業的很多最新規定，賦予了業主們3個新權益，咱們一起來看一看，業主們需要知曉。

第一：業主們有權更換物業公司

根據《民法典》中的第二百八十四條規定：

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

可以看出，就算是開發商自己的配套的自己的物業公司，後期業主不滿意以後也有權更換，更不用說其他的物業公司了。這也算是給物業公司一個警示，在過去，由於物業公司不管服務得好還是差，業主們都拿物業公司毫無辦法，物業一樣可以強制收取物業費。但是《民法典》中的規定賦予了業主們更加明確的權力，業主們有權更換物業，這對於物業來說已經不能再像過去那樣是“鐵飯碗”了。在過去，就算是小區成立了業主委員會，就算業主們透過繁瑣的程式投票更換或者趕走物業公司，物業公司也有很多理由賴著不走，因為沒有明確的規定來管理和懲治物業公司。

而在2021年之後，業主們就可以根據明確的法律法規來維護自己作為業主的權利，如果物業公司被業主們投票更換掉的話，物業再像過去那樣賴著不走就已經觸犯法律。

第二：業主們有權知道物業費的明細和具體用途

在過去，業主們和物業公司最大的矛盾除了物業服務水平之外，就是關於物業費的問題了。就比如某科物業的這次“咆哮式”服務收費，就是因為業主不清楚水費的具體來源和水的用途（小區很多業主都有這個疑問），但是物業也不給具體解釋，只說是公攤面積的用水產生的費用。可以看出，物業公司收取物業費不公開透明，物業費用途不明是業主們不願意交物業費的又一個重要原因。如果物業公司能夠公示物業費的明細以及合理用途，業主們看到自己交的物業費除了物業公司成本和利潤之外，其他物業費真的用於了小區建設和服務的話，業主們沒有理由賴著不交物業費。但是過去很多物業公司收費本就不合理，物業費用途也不敢公開，因此也就造成了很多業主們拒絕交物業費的現象。

現在根據《民法典》第九百四十三條規定：

物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費專案、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

可以看出，在法律規定下，物業公司就應該將物業費的收取標準和明細以及物業費和公共維修基金的具體用途公佈給業主，業主們有知情權。也只有在全體業主監督下，業主們交的物業費才能真正地用於小區的建設和裝置維修保養之上。這樣也就不會出現過去那樣公共維修基金在業主不知情的情況下就已經稀裡糊塗地用完情況，也不會再出現物業公司光收錢不辦事的情況。如果出現這種情況，業主們也一清二楚，就可以投票更換掉物業公司。

第三：小區公共區域的收益歸全體業主所有

其實大家都知道小區的公共區域每年都有不少收益，比如大門口和電梯廣告位費、小區展位費以及公共區域停車費等等，同時大家也都知道這些收益本就屬於業主，但是現實生活中只有少數好物業公司將這筆收益給業主發了福利，有的發現金，有的發生活用品。但是更多的物業公司都將這筆收益當成了糊塗賬，一句用於小區建設就糊弄過去了。

但是現如今根據《民法典》中的最終規定，明確指出小區公共區域經營所得，在扣除經營成本之後應歸全體業主所有，這筆收益可以優先補充公共維修基金，多餘的部分應該分配給業主。其實小區公共區域的收益可不是一筆小錢，有的小區一年這些收益高達十幾萬、幾十萬甚至上百萬，如果將這些收益用於補充公共維修基金的話，以後業主們就可以少交甚至不交公共維修基金，這樣可以降低業主們的生活負擔。

總結：《民法典》中關於物業的新規還有不少，其實都是為了改善現在物業行業的不合理之處，不僅維護業主的權益，也是在維護物業公司的權益，都是平等對待。而現在對於業主來說，他們並離不開物業公司，物業公司能夠好好服務，業主們非常願意交物業費。並不是所有的小區都是個取消物業實行自治，因為就算是業主委員會自治，業主委員會成員也可能謀私利。所以，對於大部分業主來說，他們需要的是好的物業公司、好的物業服務以及好的生活環境，並不是為了取消物業。針對於業主們的這種訴求，只有不會不斷出臺物業相應的法律法規來管理和規範好物業行業，才能讓物業公司真正地用心服務好業主，業主們享受到了好的服務也自然願意交物業費，這樣物業公司和業主就實現了雙贏。