近些年來，物業費上漲，南寧新建的普通住宅普遍進入每月2元/平方米的收費時代。3月下旬，南寧市發展和改革委員會出臺了《南寧市住宅前期物業服務收費方案》（徵求意見稿）（以下簡稱“徵求意見稿”），對南寧市住宅物業服務費收費標準按照五個服務等級進行了區間限定。同時，對物業費包含的服務範圍等也進行了明確。該徵求意見稿已經在4月下旬結束了意見徵集，目前還未正式公佈和實施，但備受各方關注。

南寧市興寧區一小區公佈的物業收費標準。 記者 鄒財麟 攝

物業費上漲成為熱點

業主盼服務質價相符

“南寧目前最貴的物業費是哪個樓盤呢？萬科臻山悅8元/平方米，龍湖鬱林府8元/平方米，招商境界7。47元/平方米，大唐臻觀5元/平方米，陽光城江山璟原5元/平方米，雲星城5元/平方米，中南十州3。6元……”在網上，有一些自媒體和網友收集了南寧物業服務費資訊進行排名，一度成為熱門話題。記者調查發現，這些物業費收費高的樓盤均是改善型住宅，面積普遍高於144平方米（不屬於普通住宅）。以龍湖鬱林府為例，其聯排住宅的物業費為8元/平方米，下疊住宅物業費為6。5元/平方米，平層是6元/平方米。建發央著樓盤疊式住宅的物業費為5元/平方米，普通住宅的物業費為2。98元/平方米。因此業界人士認為網友排出的榜單不夠科學。

但物業費漲價的情況確實不容忽視。10年前，南寧市物業費執行的是政府指導價，一級資質的企業收費基本上維持在每月1。2元~1。5元/平方米，自從南寧執行市場調節價後，新建樓盤的物業費普遍漲價了。目前，很多剛需樓盤的物業費都上到2元/平方米。

對於物業費的定價，不少業主有自己的看法。一小區的業主吳先生告訴記者，他現在居住的小區物業費為2。5元/平方米，但服務水平跟此前他居住的小區相比，不但沒有提升，反而存在一些“低階失誤”，比如地下停車場的出入標識不健全等。

在調查中，不少業主對物業收費的質疑多種多樣，“同樣品質的小區，請的物業公司服務質量差不多，但物業費的差別卻很大”“有些物業服務公司號稱全國××強，但在南寧市場上口碑並不好，質價不符”……業主吳先生曾經在物業公司工作過，他算了一筆賬：在剛需房小區，物業費若按每月2。5元/平方米來算，一個家庭住房約100平方米，那麼，一年一戶居民的費用約為3000元，如果一個小區有1000戶居民，即一個10萬平方米的小區，一年僅物業費就可以收300萬元，足以讓小區運轉得很好。

盛天果嶺小區物業服務人員指導業主用便捷方式充 天然氣。記者 李儉芹 攝

“靴子”尚未落地

牽動各方神經

今年3月下旬，南寧市發展和改革委員會發布了《南寧市住宅前期物業服務收費方案》（徵求意見稿）向社會公開徵求意見。南寧市保障性住房（含公共租賃住房、經濟適用房、限價商品住房、廉租房、政策性租賃房）、房改房、老舊住宅、普通住宅小區等前期物業（業主大會成立之前）服務收費，實行政府指導價。徵求意見稿將物業費分成5個等級，一級為最高等級，物業服務費基準價為2。3元，最高限價上浮10%，這也意味著2。52元/平方米或將成為南寧剛需樓盤物業費的“天花板”。五級為最低服務等級，基準價為0。7元/平方米，允許上下浮動10%，這也為老舊小區請“管家”給出了價格空間。

同時，從徵求意見稿來看，以後，小區收取物業費按什麼標準也有三種情形：一是小區交付後，一直沒能夠成立業委會，屬於前期物業服務，可依照徵求意見稿的標準進行收費。二是成立了業委會的小區，因為業主和物業公司有了討價還價的餘地，物業費就實行市場調節價。第三，已經交付的小區，還沒成立業委會，而且物業費高出了徵求意見稿的標準，設定過渡期，已簽訂住宅前期物業服務合同的，物業服務等級和收費標準按原合同約定執行；前期物業服務合同期滿後，則按新出臺的方案執行。

徵求意見稿已經在4月22日結束徵集意見，但至今沒有正式釋出實施。目前，它如同“靴子”只落了一隻，另外一隻何時落地牽動著各方的心。南寧一個老舊小區的業主楊先生分析，在徵求意見稿中，限定了每個服務級別的上下浮動空間，南寧已經交付的小區中，成立了業委會的寥寥無幾，絕大多數屬於前期物業管理，越早時期的小區，物業費越低，尤其是10年前的小區，大多為1。2元/平方米，而且很多小區前期物業服務合同已經到期。那麼，該徵求意見稿正式釋出後，是不是也意味著這些小區物業服務費將上漲呢？他舉例稱，如果按照徵求意見稿中的情形，他們小區物業公司屬於一級服務，就要從1。2元/平方米漲到2。5元/平方米。

物業公司也有擔憂。一名不願透露姓名的公司負責人表示，以前，物業費中，沒有包括水電公攤這樣的大專案，但徵求意見稿中，住宅物業服務費包含物業共用部位維護、共用設施裝置的日常執行費用、維護費用及公眾責任保險費用（含共用設施裝置執行以及公共性服務所產生的物品、水、電等費用，如滅四害的藥品、路燈用電、消防及綠化用水等公攤水電費，不含電梯執行費用及二次供水加壓費用）。他擔心這樣一來，以後小區景觀燈、水景、地下停車場的燈都可能被停運，因為這樣節省開支。

同時，老舊小區能夠承擔的物業管理費很有限，但老舊小區水管老化嚴重，“如果這些都由物業公司來承擔水損，可能會有更多的企業不敢涉足老舊小區管理”。

物業費收費方案變化

行業在不斷探索調整

記者瞭解到，2015年12月1日之前，南寧市普通住宅小區實行政府定價管理。市民陸女士回憶，那時物業費的“天花板”是1。65元/平方米。那有沒有突破政府指導價的情形呢？記者走訪得知，當年南寧市物業費高於政府指導價的小區很少，但也並非全無。記者從物業服務公司及監管部門瞭解到，當初，華潤幸福裡的物業費是高於市場價的，突破了3元/平方米，成為高階物業服務的標杆。該小區物業相關負責人告訴記者，小區物管當年向監管部門提交了詳盡的服務標準，幾乎每一樣都高出行業標準，而且有精準的測量考評，方便監管部門查驗。比如公共區域的衛生清潔度不是用肉眼來觀察的，而是用儀器來檢測。

2015年12月1日之後，《廣西壯族自治區定價目錄》將普通住宅前期物業管理服務收費剔除出定價範圍，僅保留公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房的前期物業管理服務收費標準實行政府定價。南寧市普通住宅小區前期物業費開始實行市場調節價，價格一路上漲，在三年前就有不少小區邁入了2元/平方米時代，如今，南寧市新建小區的物業費已經普遍超過（含）2元/平方米。

在徵求意見稿釋出時，南寧市發展和改革委員會作了解讀，羅列了本次執行政府指導價的政策依據之一——2018年，自治區物價局、住房和城鄉建設廳聯合印發了《廣西壯族自治區住宅物業服務收費管理工作指導意見》的通知（桂價格〔2018〕108號）。解讀中明確，“為加強南寧市住宅物業服務收費管理，規範物業服務收費行為，在開展前期調研、依法履行成本監審基礎上，起草了徵求意見稿”。該徵求意見稿何時可以落地？南國早報將繼續跟進報道。