封面新聞記者 姜予恩

8月11日，四川瀘州市龍馬潭區長樂悅府小區業主群“炸開了鍋”，多位業主收到了一則物業費催交資訊，內容除了催交目前未交的物業費外，還詳細說明了每戶因未交物業費而產生的違約金，然而違約金的金額高到讓業主們吃驚不已，直呼“天價”。

“物業欠費5519元，違約金10183元，共15702元”“物業欠費6262元，違約金13244元，共19506元”“物業欠費4246元，違約金6114元，共10360元”……

從業主們反饋到業主群內的訊息可看出，多數業主物業欠費金額均上千元，違約金的金額幾乎達物業費欠費金額的兩倍。有業主認為“太誇張”，更有多位業主在群內反問物業“有臉收？”

▲ 長樂悅府小區業主群訊息截圖

業主：物業未履行應盡的責任 不願再交物業費

長樂悅府小區業主李女士說，自己也是被催交物業費的業主之一，加上違約金一共需交一萬多塊錢。“這完全就不合理。一開始我們都交了物業費，但是後來是物業先違約，沒有盡到責任，我們才不交費的。”

據李女士回憶，2018年3月長樂悅府小區交房時，業主們都需要先交了物業費簽了合同才能領鑰匙。“有的交了一年，有的交了半年或是一個季度，總之要先交物業費才能領鑰匙進去裝修。”李女士也和大家一樣，預存了一段時間的物業費後，著手裝修自己的小家。

“裝房子的時候物業又收取了建渣費、管理費、出入證費等費用，還收取了兩千塊錢的裝修保證金和幾百塊的裝修費用。”李女士說，後來業主們發現物業存在亂收費的現象，就把物業舉報了，退了部分費用。“之後物業以業主裝修過程中更改了住房結構為由，不退裝修保證金，但說可用裝修保證金抵扣物業費。”

“物業費1。2元一平方，兩千塊能夠抵一年多的物業費了。後來我們為什麼都不願意再交，就是發現物業根本沒有履行好責任，服務和物業費不匹配。”李女士有些憤怒地說。

“保安亭的窗戶被紙糊著，外面看不到裡面到底有無人員值守。”“有次樓層電路跳閘，保安一身酒氣來檢查，真怕出什麼事。”李女士說出對小區安保的不滿。

同時，李女士還說，小區內公共綠化地被有些業主私自佔用，改建成“私家花園”和“茶館”。“這些業主違規佔用公共使用面積，違建，但是物業並沒有進行管理，因此大家很是不滿。”

除此之外，李女士還表示小區地下車庫積水、垃圾清運不及時發臭、電瓶車佔用機動車車位亂放、電梯出故障、家中漏水損壞地板傢俱等等問題，長期以來都得不到物業的解決，這讓業主們傷透了腦筋。

“物業為小區提供的服務不到位、不履職，大家都有目共睹，為什麼還要交費呢？”多位業主也和李女士一樣，因不滿物業服務拒交物業費。

▲ 瀘州市龍馬潭區長樂悅府小區

業委會：新舊物業將在9月交接 2/3以上業主未交物業費

由於不滿物業的服務，長樂悅府小區在今年1月份成立了業委會，並從6月13日啟動小區物業服務採購招標，新選定的物業即將在9月初入駐。

該小區業委會主任王先生介紹，長樂悅府小區共有4棟樓，現入住400多戶居民。當初接房時，業主按照開發商要求籤訂了物業合同，合同約定，業主逾期交納物業服務費的，乙方（物業）可以從逾期之日起每日按應繳費用千分之三加收違約金。

針對目前小區物業在撤場之前要求收取物業違約金一事，多位業主表示，雖然簽訂了該物業合同，但不知道之後物業提供的服務與約定不對等，因此，這次也不會配合交納違約金。

“目前小區有2/3以上的業主都未按合同交物業費，而業主反映物業方未履職到位的情況基本屬實。”王先生說。

目前，替換現有物業公司的各項工作基本已經完成，等待9月1日，將進行新舊物業公司交接。在這之前，有關物業費還未結清的問題，業委會目前打算儘快組織雙方會面，以雙方提意見、協商的方式來解決問題。

物業：簡訊只是催繳形式 業主主動補齊欠費可不收取違約金

目前服務於長樂悅府小區的物業公司為瀘州市桃茂軒物業管理有限公司。天眼查資料顯示，瀘州市桃茂軒物業管理有限公司成立於2007年，註冊資本50萬元，法定代表人為熊威。經營範圍包括服務：物業管理三級。查詢發現，與瀘州市桃茂軒物業管理有限公司相關的法律訴訟達465起，其中多數為物業服務合同糾紛。

長樂悅府小區物業經理黃先生表示，目前公司已經把物業費催交事宜交給律師事務所，因此業主們收到了催繳簡訊。“通知交費的資訊上註明違約金金額，是為了讓業主們明白合約的相關規定，只要這段時間主動來交了所欠的物業費，不會收取違約金。”黃先生說，目前已經有幾十戶業主主動來交了欠費，物業公司都沒有收違約金，但依然還有70%左右的業主沒有繳納。

黃先生稱，自2018年3月入駐該小區以來，一些業主僅交納了幾個月的物業費，有些業主只付了1年的物業費，所以欠費金額非常高。“新的物業公司即將進駐，因此之前欠下的物業費是必須收回的，以便能進行結算交接。如果業主依然拒絕交納物業費，我們只能走法律程式。”

針對業主提出的小區管理不善問題，黃先生表示，其實一直在整改，但有些是開發商遺留下來的問題，很難解決。如果存在物業公司維護不到位、服務不到位的情況，屬於物業公司責任範圍內的，物業公司會依據職責進行維護和服務，但目前是物業公司經濟困難，根本沒有經費進行相關服務。

黃先生說長樂悅府小區內很多是農村進城買房的人家，他為小區服務4年多，理解業主們買房不易，但他也希望公司能收取該得的勞動報酬，雙方最好能協商解決問題。

律師說法：物業服務未達標 業主有權拒交或不足額交付物業費

業主能否拒交物業費？瀘州市保護消費者權益委員會委員、公益律師馮駿表示，廣大業主與物業公司的法律關係歸根到底是一種服務合同關係，通俗說，就是物業公司透過自己的辛勤勞動換取廣大業主的認可，從而由業主方支付費用。而物業這些勞動並非紙上談兵，當然是以合同的方式約定了物業對小區公共區域的保安、保潔、保修等事宜提供服務的明確要求。

物業公司既然簽署了物業服務協議，這些服務協議中的條款，特別是對小區具體服務的條款，對物業公司具有法律約束力，物業公司有義務完成這些相關的服務。而物業公司沒有完成或者服務不足以滿足廣大業主的認可或者達不到物業服務協議中的標準，則物業公司無權收取或者無權按約定的價額收取相關費用，因此也意味著廣大業主可以有權拒交或者不足額交付物業服務協議中約定價額的費用。

馮駿建議，廣大業主可首先要求物業公司提供證據，由物業公司舉證證明企業完成了物業服務合同履行期間相關的職責。同時，廣大業主也應該積極地收集證據，對照物業服務協議中物業應當提供的標準的服務與現實服務中的差別與瑕疵，從而合法對抗以及拒絕物業公司要求業主方足額支付物業費的主張。

其次，馮駿還介紹，從生活法則來判斷，物業公司在完成物業服務協議過程中，服務應該是有一定的缺陷的，但也盡到了一些物業服務責任，廣大業主還是應當體諒物業公司員工一定的付出。而物業公司濫用違約金主張權，除了得不到法律上的支援以外，在社會上也會形成不良的口碑。“因此，從這種動不動就要求違約金主張的行為來看，實際上是得不償失的，希望物業服務企業慎重行使該項權利。”

因此，馮駿建議，廣大業主可以與物業公司進行協商，以確定在標準的物業費以下支付適當的費用。如雙方無法達成一致意見，還可以委託第三方評估機構對物業公司已經實際付出的物業服務勞動進行一個估價，以達到一個平衡點。

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