日前，來自克而瑞、嘉和家業等研究機構的統計資料顯示，2021年，新交表企業數量高達36家，創下歷史之最，但全年僅新增14家上市物企。儘管如此，業內對於物管行業的未來仍充滿信心。正榮服務控股集團副總裁王群近日向記者表示，“2022年物業管理公司仍然會平穩健康發展。”其稱，物業管理的基本邏輯沒有發生改變，行業仍非常健康。同時，城市服務等新的發展方向已經進入到了各大型品牌物業公司的視野，對物業管理的規模和可持續發展有了更好的支撐，將會在物業管理行業內掀起一波新的小高潮。

去年下半年物業資本市場陡生變局

2021年12月24日，據港交所披露，來自杭州的眾安智慧生活服務有限公司（以下簡稱“眾安智慧生活”）招股書失效，眾安集團未能如願迎來第三家上市平臺。

這家物企在上市前折戟並不令人意外。12月23日，眾安集團就釋出公告稱，“建議分拆取決於（其中包括）聯交所批准、市況及其他考慮因素。因此，建議分拆可能會亦可能不會進行”。而在6月份其遞表之初，即報道，眾安智慧生活規模偏小，業務在管專案僅有70餘個，且頗為依賴母公司“輸血”。以財務資料來看，若按照港交所上市新規，眾安智慧生活也不符合上市資格。

值得注意的是，眾安智慧生活並不是特例：過去一年，“招股書失效”已經是物管行業的普遍現象。據公開資訊，2021年6月，包括眾安智慧生活、俊發服務、長城物業等10家物企密集遞表，打破了物企單月遞表數量的記錄。但截至目前，這10家物企無一家透過港交所聆訊，招股書已“批次”失效。

另據億翰智庫旗下的嘉和家業物業服務研究院（以下簡稱“嘉和家業”）統計，截至2021年底，全年共有14家物企遞表失效。其中，禹佳生活服務物企已是二次遞表，但仍未逃脫“失效”命運。

“2021年對於物企（而言）是一個重要的時間節點，上市行情出現了較大的轉折。”嘉和家業方面向記者提供的資料顯示，2021年全年新交表企業累計有36家，但只新增14家上市物企，其中12家企業經IPO上市，數量較2020年（17家）相比明顯下降。

整體來看，2021年上市行情呈現“前高後低”趨勢：1-7月間，物管市場延續近2年來的火熱行情，28家物企（不含上房服務）赴港交表，僅7月上旬就有6家企業成功上市；但7月下旬行業“拐點”突現，物企IPO之路變得崎嶇起來。自此開始直至年末，僅有6家物企遞交招股書，其中近四個月無一家物企透過聆訊。同期，物業股股價、市值也雙雙下跌。

2021年，物管行業還首次出現物企主動終止IPO、上市程序首超200天、新遞表企業規模明顯下降等低迷現象。嘉和家業統計發現，從企業上市總用時來看，2021年上市物企上市平均用時190天，相較於2020年拉長51。2天；除逾期失效外，亦有多家物企因主動放棄失效。例如，陽光智博服務與萬物雲達成換股、 富力物業被碧桂園服務收購等。

即使是透過聆訊等待上市的物企們，其上市節奏較此前也有所放緩。例如，11月12日中南服務經過兩次遞表後終於過會，但之後一直沒有釋出後續配股進展以及上市時間表，引發業內對其終止上市的猜測。

毫無疑問，“物管走下神壇，迴歸理性”。12月31日，在“丁祖昱評樓市”線上年度釋出會上，易居企業集團CEO丁祖昱直言，2021年，物業資本市場承壓下滑：“今年恆生物業服務的指數從年初到現在已經下滑了46。5%，我們大多數物管公司都是在香港上市的，上市物業企業PE倍數腰斬，和去年相比下降53%。”

同時，物企的規模增長也蘊藏諸多風險。丁祖昱透露，2021年上半年財報顯示，參與併購的物企，50%毛利率下降；2021年成交10億以上的併購中，43%的買方披露交易後股價下跌。

物管行業基本邏輯未變

對於2021年物企上市程序減速，以及股價、市值、市盈率紛紛回撥的情況，嘉和家業方面表示，主要是系統性風險及非系統性風險兩方面相互影響作用而產生的。

其中，系統性風險包括政策及美股市場的影響，而非系統風險則主要是房企流動性風險劇增的問題。例如，2021年，多家物企被售出以助母公司回血，而物企自身的發展也進入了瓶頸期，在管面積的可持續增長受到房地產行業低迷的影響，導致物企發展未來不確定性增強。基於上述種種因素，資本市場對物業行業的估值以及經營存續性產生一定程度的擔憂。

58安居客房產研究院分院院長張波向記者表示，一方面這些物業公司本身的規模偏小，或者在管面積較為集中，盈利能力在同行中也並不出色；另一方面，2022年1月1日，聯交所刊發的主機板IPO盈利新規開始生效，對於目前“失效”的中小物業公司而言，上市之路自然變得更難。

“上市物企的股價市值和市盈率紛紛回撥最直接的原因，是受制於地產的宏觀調控、地產增量大幅度下滑，市場的預期在下降。”正榮服務控股集團副總裁王群向記者分析指出：“更深層次的原因是，對物業管理公司預期的發展模型沒有達到投資者的預判，增值服務的模式和效率有待進一步深挖。”

不過，對於物管行業接下來的走勢，業內仍普遍樂觀。

“2022年物業管理公司仍然會平穩健康發展。”王群向記者解釋說：“主要是物業管理的基本邏輯沒有發生改變，行業仍舊是一個非常健康的行業，且城市服務等新的發展方向已經進入了各大型品牌物業公司的視野，對物業管理的規模和可持續發展有了更好的支撐，將會在物業管理行業內掀起一波新的小高潮。”

“2022年依然是中國物業管理行業的黃金時代。”克而瑞物管也強調，2021年雖然物企在資本市場上表現慘淡，不再成為資本追逐的風口，但行業發展的基本邏輯和屬性沒有發生變化。2022年，隨著中央定調穩增長、調控政策放鬆、走過政策底，房地產企業會逐漸企穩，地產傳導給物企的負面效應會減弱，前期利空也已經充分在市場顯現，而“眼下已經是物企估值的最底部，未來會在適當的時機進行修正”。

目前，萬科旗下的萬物雲已經正式進入上市流程。有業內人士認為，在頭部物企上市效應之下，可能會在一定程度上修復市場對物業行業的認可，帶動更多物企成功上市。

值得一提的是，克而瑞物管認為，經歷2021年的地產大變局，地產向物業輸送利益的方式在2022年往後將會逐漸變緩。這是因為隨著房企的發展收縮、未來幾年後的持續交付面積會有縮減；地產企業資金鍊的緊繃，也很難在非業主增值服務方面大手筆支援；同時，資本市場投資人也已經更為專業理性，分拆各個業務獨立計算估值，給予非業主增值服務較少甚至幾乎為0的估值，併購市場也是如此。

在這樣的環境下，“打鐵還需自身硬”。克而瑞物管建議，物企在上市稽核時就需要將關聯交易佔比持續下降，物企要能證明自己能獨立發展而非依賴母公司。“市場喜歡母公司能提供大規模合約面積的物企，更喜歡在此基礎上，還有能力大量拓展第三方面積的物企。”（華夏時報）