1月7日，龍湖集團公告旗下龍湖智創生活擬分拆赴港上市，加之不久前已明確分拆計劃的萬物雲，前十大房企的物管業務均已完成上市或正籌備上市。

在過去，物管分拆單獨上市已是常規動作，它被認為比房地產開發更具想象空間，也更受資本市場青睞。2019年，物管企業掀起上市潮，一年有9家物管企業上市。2020年，達到了18家。2021年，這個數字是14家。

在業內人士看來，龍湖智創生活是一個新的物種，這其中，不僅因為其融合龍湖旗下物管、商管等多個航道的核心業務，創造了一個涵蓋衣、食、住、行、購，連線“人與空間”的全新商業模式，還在於其科技賦能服務的鮮明特徵。

多年來，龍湖集團地產行業“科技控”的標籤已深入人心，而過往龍湖智創生活在科技上的應用亦屢屢讓人眼前一亮。對於科技賦能管理，改善使用者使用服務的體驗，或許是龍湖智創生活開啟未來的一把鑰匙。

01

、物管背後的黑科技

2020年初，亞馬遜的首家無人超市在西雅圖開業。這個超市顛覆了人們對傳統商超的認知，裡面沒有推銷員，也不用排隊收銀，直接“拿了就走”。

亞馬遜能這麼自信，依賴貨架和天花板上的各類感測器和攝像頭，在人工智慧技術的幫助下，系統可以知曉顧客拿了什麼東西，然後自動結算，將賬單推送到顧客手機上。

2018年，阿里巴巴在杭州開了一家無人酒店，更是名噪一時，不少人慕名前來打卡體驗。住客進酒店後看不到任何一個服務員，全部靠人工智慧實現，客房內的燈光、空調、窗簾都不用手動操作，只需要對房間內的語音助手下達指令就可以了。

科技的魅力展現得淋漓盡致，而諸如龍湖智創生活這些物管行業的先行者，早已經清醒地意識到科技的力量。

2021年8月，中國國際智慧產業博覽會在重慶開幕。展會現場的面積超過7萬平方米，其中花草面積就超過了2萬平方米。這一切正常運轉的背後離不開人工的努力，更關鍵的是，十幾項“黑科技”在發揮著至關重要的作用。

智慧是這裡名副其實的標籤，在發揮著無限想象。智博會的垃圾桶，不僅能太陽能充電，還可以自動壓縮，當垃圾容量達到三分之二時即觸發告警，讓保潔員工快速替換垃圾袋。路燈也會根據季節和天氣變化實現光感自動啟停和光線調節，燈杆一旦發生10度以上傾斜，系統就會馬上報警。

負責智博會場景佈置與裝置保障的，是龍湖智創生活旗下的龍湖悅來城市管理有限公司，這已經是其第四次承接重慶智博會業務，每一屆智博會都是運營的一次實踐。

這種實踐經驗和優勢在城市服務領域，得到了廣泛認可，龍湖智創生活先後落地了岳陽城陵磯、重慶廣陽島、成都農博島、北大荒建設集團、蘇州相城高新、瀋陽中德開等城市服務專案。

城市服務之外，龍湖智創生活最擅長的住宅物業服務，也早已被各種黑科技所覆蓋。

位於重慶的龍湖兩江新宸雲頂小區，是重慶首個三星級智慧小區。這裡集成了50餘種智慧應用場景，業主獲得完全不一樣的居住體驗。

比如小區的路燈安裝了光線感測器，不僅能根據時間和天氣實現自動開啟和關閉；公共區域有云臺攝像機，發現安全和衛生問題系統會立即生成工單，通知相關人員前往處理；業主在公共休閒區散步，可透過無線網路，連線小區藍芽音響播放音樂；業主離家時，紅外報警系統會啟動，若發生燃氣洩漏，會將報警訊號傳送到物業控制中心……科技在優質的居住體驗上發揮著越來越重要的作用。

用科技詮釋智慧，當然不是放一塊螢幕就叫智慧化，而是透過雲計算、物聯網，結合運營資料等科技手段，在看不見的地方對服務提供著最有力的支撐。

龍湖自主研發了智慧引擎FM&RBA系統。FM指的是設施裝置監管系統，賦予了每臺設施裝置唯一的ID身份證。RBA指的是遠端裝置自控系統，透過感測器實時讀取裝置的電壓、水壓、裝置溫度等健康資料，並同步生成工單推送至工作人員的手機上，保證工程人員的及時響應。針對商業運營管理的IBMS智慧化遠端控制系統，整合樓宇裝置自動化、消防系統、安防系統等，實現建築最佳化控制和管理；智慧報事，一鍵觸達。

根據招股書資料，截至2021年12月28日，龍湖智創生活在管面積已達到2。5億平方米，已向61個購物中心專案提供物業管理服務，總建築面積為930萬平方米（包括公共區域及停車區域），以及180個寫字樓及其他商業專案提供物業管理服務，在這些多元的場景裡，龍湖智創生活展示了豐富的物業科技應用。

而科技的賦能半徑，同樣可以觸及到商業運營層面，在龍湖智創生活運營的購物中心中，八個數字化工具，已經涵蓋了運營的方方面面。

例如，提供會員服務、營銷活動和線上銷售的“流量線上”、提供租戶服務、租戶經營賦能和增值服務的“商戶線上”、協助資產管理決策的“資產線上”等等。

正是因為對科技研發的重視和投入，才讓龍湖智創生活成為行業內科技含量最高的企業。龍湖集團一直堅持的理念是“善待你一生”，而讓業主滿意，除了向善的理念，技術的賦能也至關重要。

02

、科技是第一生產力

碧桂園創始人曾說過一句發自肺腑的話：“物業服務是碧桂園的明天。”曾經幹著髒活累活的物業管理公司，正在資本市場大放光彩。

去年3月，碧桂園服務的市值首次超越碧桂園集團。資本市場對物管和房地產開發持有兩種截然不同的態度，前者的PE達到了71倍，後者只有5倍。

物管業務變成了一個性感的業務。在充滿不確定性的房地產業，物業是未來的確定增長點。不但現金流穩定，更可以從物業服務中延伸出無數多的增值服務，有龐大的想象空間。

有機構認為，物管行業的市場規模有望在三到五年內擴容至2。4萬億元。而規模龐大的另一面是，萬物雲（萬科物業）、碧桂園服務、綠城服務和龍湖智創生活四個頭部企業2020年的營收總和僅有497億元，這個極為分散的市場，顯然大有可為。

正是在這種利好之下，近年物業企業開始了大規模擴張和合並。根據克而瑞物管不完全統計，截至2021年10月底，上市物企共披露122起收併購事件，涉及併購金額已超過320億元，較2020年再創新高。

曾經在很長一段時間，物管行業普遍還處於比較原始的狀態，在很多人眼裡依然是“吃力不討好”的行業，甚至經常會有人將其狹義理解為保安保潔，乾的都是苦活累活。

根據中國指數研究院的資料，中國百強物業管理企業的從業人員，學歷大多為本科及以下，高學歷、高素質人員稀缺。物管行業不僅需要科技的賦能，也需要科技的加持，吸引高學歷和高素質人才的進入。

頭部物管企業早已看到了科技投入的重要性和必要性。2020年10月，萬科物業更名為萬物雲，著力強調其科技屬性，甚至把logo也改了，變成了網際網路科技公司的風格，而萬物雲的三大模組之一是“技術Tech”。且不論萬物雲的技術成色幾何，但很明顯，大型物管企業都在往科技靠攏。

作為物管第一梯隊的企業，龍湖智創生活早已不是一家通常意義上的物業公司。2021年1月，住建部等十部門釋出了《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，其中鼓勵物業公司運用物聯網、雲計算等技術，建設智慧物業管理服務平臺。

不難發現，數字化和智慧化的浪潮將滲透到方方面面，科技也將是提升物管行業服務和效率的重要一環。事實也是如此，相比於其他領域，物管行業有著豐富的場景，將是物聯網等技術最容易落地、也最容易見效的領域。

03

、母公司的背書效應

就像華為手機的強大研發實力，依賴的是華為2012實驗室和海思的晶片一樣，龍湖智創生活能在科技賦能上走在行業前沿，光靠物管公司的研發實力肯定是不夠的，母公司龍湖集團在科技研發上的投入，給龍湖智創生活提供了強大背書。

2021年的龍湖集團中期業績會，董事會主席吳亞軍表示，龍湖集團自成立以來，一直保持對技術的熱愛和探索，包括對新工藝、新工法、綠色環保建築的持續鑽研和投入。

在過去，龍湖集團每年會將淨利潤的一部分持續穩定地投資於科技研發，截至2021年9月30日，已擁有142項專利技術，包括29項為發明專利，並擁有一支千餘人的數字科技團隊，在北京、上海和成都設立了3個研發中心，研發和運維的產品超過200個。地產行業很少有企業像龍湖這樣，有著如此規模的技術團隊。

2021年9月，龍湖集團披露了對智慧硬體企業百佑科技的併購資訊。百佑科技旗下的千丁智慧是國內最早一批涉足智慧城市智慧硬體的企業。千丁智慧成立於2014年，多年來與龍湖有著深度合作，也服務於綠城等國內知名房企。截至2020年8月，僅智慧門禁通行總量便超過6億次，累計出貨量28萬臺/套，在細分賽道中處於領先地位。

作為龍湖集團“開發+服務”雙引擎中的服務一極，龍湖智創生活的科技實力，在集團公司的母體下獲得了豐厚養料。而這些努力也得到了認可和回報，2020年6月，國內首部新基建權威讀本《新基建：數字時代的新結構性力量》正式發行，這是由華為、阿里、騰訊、移動和龍湖等20多家企業共同參與編寫，而龍湖智創生活是唯一一家物業服務企業。

此前有資料顯示，到2021年底，龍湖各類空間下的多種智慧終端數量將達到2020年的近300%，未來幾年也將呈現出幾何級的增長。

隨著5G的普及和人工智慧技術的成熟，物聯網和數字化會加速到來，而龍湖智創生活在科技上的佈局和投入，將會在不久的將來，收穫科技的果實。