近日，市場有訊息稱，山東省菏澤市工行、建行、農行，對於名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例較此前下降10個百分點。

2月17日，據中新經緯報道，記者從中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行山東省菏澤市相關營業網點處獲悉，四大銀行下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。

對於個人住房貸款首付比例下調一事，中國銀行、農業銀行、工商銀行菏澤市相關網點工作人員均予以證實，“該政策是在菏澤全市執行的”。

菏澤市牡丹區菏澤大劇院。 圖/視覺中國

中國證券報記者致電中國銀行菏澤某營業網點，其貸款部門客戶經理告訴記者：“沒錯，最近剛剛下調，全菏澤現在都按照這個政策來執行。”“但具體還要看貸款人是否是‘無房無貸’，同時還要看具體樓盤，樓盤在合作銀行申報時如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不過菏澤大部分的樓盤都應該是可以按20%操作的。”上述客戶經理進一步說。

據上海證券報2月18日最新訊息，除了菏澤，全國已經有一些城市默默降低了首套房貸利率及首付比例。記者從重慶、江西贛州的鏈家等地產中介處瞭解到，春節前後重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%。

首套房首付比例與貸款利率雙降

據財聯社17日報道，菏澤農行一位信貸經理對記者證實，該行“無房無貸”購房者的首付比例的確已由30%下調至20%。同時，首套房、二套房的貸款利率分別由去年年末的5。95%、6。14%下調至當前的5。6%、5。95%。

另據21世紀經濟報道，記者從建設銀行菏澤地區兩家支行網點負責住房貸款的人士處瞭解到的一份《關於調整個人住房貸款首付款比例的通知》顯示，除了“無房無貸”首付比例下調外，其他情況的首付比例也進行了調整，具體為：

對名下無住房（不含農村集體土地房屋，下同）且無個人住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行20%；

對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結清或實際擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行25%；

對名下實際擁有1套且存在相應購房貸款記錄的居民家庭。申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行30%；

對擁有兩套及以上住房且無個人住房貸款記錄或有住貸款記錄但已經結清的居民家庭，申請貸款購買住房的，首付比例可以執行40%。通知自2月14日起開始施行。

據財聯社，一位工行信貸人士介紹稱，當地房貸額度較為充足，審批完成即可放款，但目前由於春節假期剛剛結束，所在支行的業務量並不大，與往年的放貸規律基本一致。

當地多位房產中介透露，工、農、建三大行近日同步啟用上述調整後的貸款政策，但針對特定客群，在具體執行方面可能略有差異。比如，其中一家銀行對於名下有兩套及以上房產的購房者仍執行40%的首付比例。此外，對於部分信譽良好的購房者，首套房貸利率也會有一定優惠。

“調整後的房貸利率基本集中在5。6%與5。9%兩檔。”另一位房地產中介表示，一般“首房首貸”利率在5。6%，“有房且有貸”（名下有房且相對應有一套住房貸款餘額）的購房者執行5。9%的利率，但如果名下有兩套及以上房產但房貸餘額已清償的購房者仍可享受5。6%的低檔利率。

菏澤曹縣人民公園。 圖/視覺中國

有利於住房剛性需求釋放

業內人士表示，2021年以來銀行在房地產貸款集中度約束下，兩成首付的做法非常少。

據中國證券報，“兩成首付已是較為明顯的政策寬鬆訊號，此次菏澤政策打響了住房按揭貸款降首付的第一槍，這也和當前房地產市場形勢、金融形勢的變化等有關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，雖然此前廣西北海和四川自貢等地降低了公積金貸款首付比例，但降低商業貸款首付要求，才是最關鍵的。

從易居研究院監測資料來看，2021年下半年，菏澤市房地產市場迅速降溫。菏澤市牡丹區新房銷售在2021年10月達到階段性高點之後，無論是成交量還是成交均價均迅速回落。

資料來源：易居研究院

進入2022年，菏澤市商品房市場繼續調整。有機構資料顯示，今年1月，菏澤城區整月銷售新房共約1800套，相較去年12月的1900套下降了約5％，較去年1月的3100套，下降約42%。

根據第七次全國人口普查結果，菏澤市常住人口約879。6萬人。

貝殼研究院高階分析師潘浩指出，部分地方對房貸首付比例的調整，特別是針對首套房的調整有助於釋放剛性住房需求，對穩定房地產市場執行具有積極意義。潘浩同時表示，2022年上半年依然處於房企債務到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，類似政策的出臺也有利於穩定房企運營。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜也稱，下調首付比例釋放積極訊號，預計會對當地市場情緒形成一定的提振。與此同時，不排除未來會有更多城市效仿跟進，特別是一些市場調整壓力較大的三四線城市。

降低首套房按揭貸款首付比例體現因城施策

早在2016年，人民銀行、銀監會就曾下發通知稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款末結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。

銀保監會副主席肖遠企曾在2020年2月25日銀保監會通氣會上表示，目前房地產金融政策沒有調整和改變，依舊是“一城一策”，地方可根據自己情況，在不違反大的政策框架下自行安排。但銀保監會將進一步監測，動態掌握，關於各類房地產融資的監管標準沒有放鬆。

一直以來房地產市場強調實行“因城施策”，而作為非“限購”城市，本次菏澤首套房按揭貸款首付比例最低20%仍然職能部門的政策要求內，且是由菏澤地方住房、金融職能部門根據因城施策原則共同決定調整。

實際上，在2020年2月，浙商銀行就曾發文對非“限購”城市的居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從30%調降至20%。而自2021年房地產市場調控力度增加，房地產信貸環境收緊後，多地銀行普遍執行首套房按揭貸款首付比例30%的水平。

支援調整首套房貸款的訊號也早已釋放，中國銀行保險監督管理委員會統計資訊與風險監測部負責人劉忠瑞在2021年10月21日釋出會上就曾表示，將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支援。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。將因城施策，指導派出機構配合地方政府做好房地產調控，促進各地房地產市場平穩健康發展。

市場積極訊號持續釋放，樓市“小陽春”可期

進入2022年後，房地產市場寬鬆訊號不斷釋放，但市場表現依然較為低迷。不過，中原地產研究院在日前指出，當前中原監測的兩個市場領先指標，也就是新開盤認購率以及中原新房來訪指數均出現反彈，預計3月市場“小陽春”可期。

除本次山東菏澤外，多地都已對房地產市場進行因城施策調控。比如，在1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心釋出《關於調整住房公積金貸款政策的通知》，提出繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。

在1月18日，四川自貢市住房公積金管理中心釋出《關於調整住房公積金政策相關問題的通知》，明確既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業貸款，按二套房貸款政策執行。

在1月26日，安徽省發改委釋出《進一步做好近期促進消費工作若干措施》，其中提出，引導房產、汽車、家電銷售企業在春節消費旺季，透過分期免手續費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式，擴大大宗商品消費。

嚴躍進認為，北海和自貢降低了公積金首付比例，安徽也提及了降低首付比例的概念，但都沒有實現對市場交易的實質性影響。從目前各地的政策看，動作雖然多，但影響力並不大。從實際過程看，降低首付是最好的措施，所以當前菏澤降低首付的做法是符合預期的，且只有商業銀行貸款降低首付，才是最為核心的。

今年以來多地密集調整房貸政策

除菏澤之外，今年以來也已有多地房貸政策調整。

1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心釋出《關於調整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低公積金貸款的首付比例，為今年全國首個降低首付比例的城市。

1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心釋出《關於調整住房公積金政策相關問題的通知》，放寬了住房套數認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準。

此外，南寧市提高了最高貸款額度計劃，由原來的60萬元、50萬元提升至70萬元、60萬元。寧波市針對連續繳存住房公積金滿2年，且按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申請公積金貸款購買首套住房時，提高了住房公積金最高貸款額，由60萬元/戶提高至80萬元/戶。濟南市和青島市則放鬆了公積金異地貸款的要求，簡化了申請條件，放寬了戶籍限制等等。

據不完全統計，今年1月份各地出臺樓市政策已超過66次，主要包括公積金政策寬鬆、人才購房補貼等支援性政策。“因城施策、適度糾偏”成為房地產調控的主基調。

嚴躍進認為，政策的放鬆，不僅激活了市場，還刺激了交易量，可以使市場更加活躍，對於房企去庫存等方面也會有積極的作用。因此，包括公積金在內的一些金融政策，後續還會持續寬鬆，持續回暖。

此外，今年2月8日，人民銀行、銀保監會聯合釋出《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支援力度。

招聯金融首席研究員董希淼認為，此次政策在春節假期後釋出，向市場傳遞出穩預期、穩信心的明顯訊號，有助於促進房地產業良性迴圈和健康發展，進而促進擴內需、穩增長，維護宏觀經濟大局穩定。

值得注意的是，央行2022年工作會議明確，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性迴圈和健康發展；銀保監會2022年工作會議也明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

央行在最新一期貨幣政策執行報告中表示，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支援力度，維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性迴圈。

據21世紀經濟報道，廣發證券資深宏觀分析師鍾林楠分析稱，“較三季度（2021年三季度貨幣政策執行報告）邊際變化主要是刪去了‘保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性’的表述，新增強調‘更好滿足購房者合理住房需求’，整體態度更為主動積極。”

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央行近4萬億元投放創紀錄

天量信貸流向哪些領域？

1月創紀錄的近4萬億元信貸投放，給銀行業今年的工作開了好頭。這得益於貨幣政策和財政政策靠前發力支援“穩增長”，也是實體經濟逐漸復甦的積極訊號。

超預期之下，市場也進一步聚焦：天量資金都流向哪些領域？上海證券報記者透過採訪多地銀行業人士瞭解到，1月信貸投放重點集中在基礎設施建設、先進製造、普惠金融等領域。同時，在金融監管部門引導下，房地產融資漸次迴歸正常。在當前經濟形勢和政策推動下，銀行也適時調整信貸結構，加大對消費、科創、綠色金融等領域投放力度。市場一致預期，2022年一季度，基建仍是投放重點，銀行業整體實現“開門紅”問題不大，但部分地區的銀行會面臨資產壓力，信貸投放承壓。

基建成資金流向重點

對1月信貸“開門紅”，銀行分支行負責人並不意外，只是不同地區情況有所不同。江浙地區表現是供需兩旺，但北方地區的銀行就反映投放不足。但在投向上，共性比較明顯，大多瞄準基建、先進製造、普惠金融等領域，特別是區域銀行牢牢盯住基建專案。

北方地區一家城商行公司部負責人表示，1月重點投向基建專案，比如城市更新等領域。

在江浙地區，除了重點支援民營小微企業，基建也成銀行新增信貸發力點。杭州銀行表示，2022年以來，加大基礎設施建設支援力度也是該行信貸最重要投向之一。

自中央經濟工作會議提出“基建投資適當靠前”後，記者注意到，今年以來多地基建投資專案火速開工，不少重點專案春節期間也未“打烊”。

央行金融資料顯示，1月企業中長期貸款出現回暖，新增2。1萬億元，同比多增600億元。券商等市場機構分析人士說，基建投資等專案發力對其貢獻良多。

郵儲銀行首席研究員婁飛鵬說，從1月貸款規模增長看，企業貸款相對好於居民貸款。面對“穩增長”目標，適度超前開展基礎設施投資，政策靠前發力。政府債券發行規模較大的同時，財政存款同比少增，說明財政在積極發力，而財政資金將流入基建領域，銀行也會配套提供貸款支援。

房地產信貸投放回正軌

同時，受外界廣泛關注的房地產融資，逐步迴歸正常，也為1月信貸增長貢獻不少。

在上海，一家股份行的支行行長向記者透露，1月信貸投放中，上海銀行業在房地產上的投放是重點，個別銀行投放佔新增貸款的50%。“由於政策受限，去年整體投放偏緊，想投也投不出去，無論是開發貸還是個人按揭貸款，現在都漸入正軌。”

在廣東，一家股份行廣州分行行長說，在“降息”利好下，房貸成為今年該行完成“開門紅”的主力產品，保守估計同比增幅至少有兩成。大行情況也相似。一家國有大行廣州某支行行長表示：“在今年寬信用的情況下，將保障合理的地產企業融資需求。”

拋開房地產貸款集中度“紅線”等政策的影響，不同地區銀行對房地產融資態度迥異。上述城商行人士表示，該行基本不再新增房地產貸款。

1月居民中長期貸款相對疲軟，並不妨礙房地產融資重回正軌。金融監管部門2月11日披露的資料再次證實：1月房地產貸款投放新增規模在去年四季度增長基礎上進一步提升，預計1月房地產貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元，其中房地產開發貸款多增約2000億元，個人住房貸款多增約1000億元，金融機構對房地產企業的融資行為持續改善。

持續增長無虞

據瞭解，戰略性新興產業、綠色金融、普惠金融等均是1月信貸投放的重點領域，也將是全年投放的聚焦點。

在“穩增長”目標下，由於各地發力基建投資專案，接下來該領域仍是銀行信貸投放熱點。“我們當地要上很多重點專案，本行會密切盯住這些專案。”上述城商行人士說。

粵港澳大灣區的交通、能源、通訊、環保、新基建等基礎設施互聯互通專案建設，也成為今年以來國有大行佈局重點。一家大行的廣東分行相關負責人表示，今年進一步加強了與鐵建投資集團、廣東省交通集團、廣東省能源集團的聯動合作，預計一季度將投放更多大專案。

興業研究首席經濟學家魯政委預測，地方債淨融資領先於基建貸款需求約1個季度，基建貸款和基建投資的節奏大體同步，地方債淨融資在去年四季度出現高點，1月“降息”後地方債發行加快，一季度基建貸款需求有望上升。

對於一季度整體信貸投放，江浙地區和華南地區銀行信心比較足，完成投放指標問題不大，而且不少銀行1月就完成1個季度的投放；但北方有些地區銀行或壓力較大，擔心投放不足。

市場機構認為，目前來看，基於上半年“穩增長”的要求，需要政策靠前發力，金融機構也有“早投放、早受益”的需求，這預示著一季度的信貸資料大機率會“一紅到底”。

半島新聞客戶端綜合整理，素材來源：中新經緯、中國證券報、證券時報、21世紀經濟報道、財聯社等