房地產變局不斷演進，市場一線有何變化？

近期，e公司記者實地調研北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、合肥、長沙等9大重點城市房地產市場，感受市場真實脈搏。

即日起，e公司推出【樓市重鎮探營】欄目，每日一篇重點城市房地產調研報道，以饗讀者。

第六篇，關於合肥，過去一年，合肥樓市經歷了“過山車”般的跌宕起伏。

以2021年4月6日出臺的房產新政為分水嶺，學位制、熱門區域二手房限購、新房“搖號+限售”等政策層層加碼，合肥市二手房交易從頂峰斷崖式“轉冷”，新房“一號難求”效應逐步消退，剛需購房獲得保障，投資客亦漸趨理性。

冷了大半年的合肥樓市，近期又有了哪些新的變化？在實探及採訪中，記者瞭解到新房銷售兩極分化現象嚴重，而在市區限購 “溢位效應”下，縣域新房市場更顯火爆；另一方面，受房貸額度鬆綁及放款加快刺激，二手房成交量有“化凍”跡象，但在多數中介看來，轉暖訊號仍不明顯，市場信心恢復尚需時日。

新房銷售冰火兩重天

過去一年，“搖號打新”無疑是新房市場避無可避的熱詞。

猶記得2021年初，“

手拎200萬，卻在合肥買不到房”話題將合肥市新房銷售中全款+號頭費等潛規則推上風口浪尖，

“一房難求”形勢走向極致。2021年4月6日，合肥市政府精準施策，要求登記購房人數與可售房源數之比大於（含等於）1。5的熱點樓盤，均應實行搖號銷售，其中供給剛需的房源不低於30%，搖號所購房源自產證取得後3年內不得上市交易，合肥由此正式進入“搖號時代”。

據樂居買房統計，合肥市2021年共進行265次登記，超7。44萬人登記成功，60餘個熱盤觸及搖號。而從歷月登記情況來看，兩極分化明顯一直是暗藏其中的主線：區位好、供地稀缺、新房價格倒掛嚴重的濱湖、高新、包河成為“天之驕子”，登記者趨之若鶩，一度出現單次“萬人搖”的火爆場面；而供地較為充裕、尚處於發展期的新站、瑤海卻門可羅雀，個別樓盤甚至無人問津。

“已經開盤的幾棟，現在就只剩底復了。我們專案還有最後一棟洋房估計要等到年後才會開盤，大機率是需要搖號的。

”琥珀晴川裡樓盤置業顧問告訴記者。該樓盤位於包河區上海路與黃河路交口，屬目前大熱的省府北&中央公園板塊，銷售均價在21500元/平，與其僅一路之隔的龍湖景粼玖序二手房掛價已超3萬元/平，價差巨大。記者關注到，與其他專案營銷中心設在顯眼處不同，琥珀晴川裡的售樓部頗為隱蔽，需經過一條狹長且有拐角的過道方能到達，頗有“酒香不怕巷子深”的底氣。

（“酒香不怕巷子深”的琥珀晴川裡售樓部）

隨後，記者來到與琥珀晴川裡同屬省府北板塊的中駿世界城璟峰裡，當日正值其加推的三棟小高層開盤，可售房源180套。記者看到，營銷中心擠滿了各路“搶房”人群，外圍聚集了很多圍觀者，售樓部停車場已經“滿員”，不少購房者把車停到了路邊，還有交警在現場維持秩序。“雖然我們是搖號盤，但如果‘中籤’客戶選房之後還有剩餘房源，其他人還是可以‘撿漏’的。我手頭至少有4組意向客戶現在就等在停車場，他們已經備足資金，一旦有人放棄選房，隨時都可以頂上。” 該樓盤一名置業顧問透露道。

（中駿世界城璟峰裡選房現場）

（中駿世界城璟峰裡售樓部外圍“粉絲”眾多

）

資料顯示，2022年1月截至目前登記約30次，4次觸發搖號， 3個樓盤位於濱湖及包河，其中藍城濱河灣雖提出了非剛需凍資8成的苛刻要求，參與登記人數仍高達1134人，綜合中籤率僅為14%。

前述火熱場景，在新站區卻很少上演。記者驅車來到新站職教城，車尚未停穩，就被樓盤的多名帶看人員“攔截”，搶客氛圍甚濃。

該區域距中心城區較遠且正處於建設期，聚集了融創雲起星辰、金輝錦繡雲庭、禹洲嘉譽尚裡、文一朗書軒等多家新盤。記者在區域內文一朗書軒銷售中心逗留了近半小時，無一組客戶登門。而在價格方面，該樓盤可謂誠意滿滿，不僅總價直降超3萬，對於首付比例高的客戶還有每平米幾百元元不等的折扣，折算下來均價在16000出頭。

（文一朗書軒人氣冷清）

搖號熱度減退背後暗藏貓膩

“地段好、價效比高的樓盤無論放在什麼時候，都是很搶手的，非熱門區域的新房成交情況其實更能體現房市冷暖。”一位長期關注合肥樓市的業內人士告訴記者，近幾個月來合肥需要搖號的樓盤有減少趨勢，而根據土拍情況，後續濱湖、經開等區域新房供求關係有望得到緩解，搖號盤數量可能會進一步減少。

據合肥貝殼研究院統計，2021年7月，合肥市透過登記稽核客戶數與準售房源比為499%，達到峰值，隨後幾個月新房熱度緩慢下降，12月透過稽核與準售房源比僅為127%，22個樓盤中僅有3個需要搖號。今年1月，廬陽區佳源譽和灣甚至出現了0登記情況。

記者關注到，部分前期需要搖號的樓盤，近期加推的樓棟登記熱度已不似從前。比如包河區的中駿世界城璟峰裡，1月中旬首開的兩棟小高層綜合中籤率僅為27%，1月末加推的三棟小高層雖然還需要搖號，但綜合中籤率已升至45%；蜀山運河新城板塊的高速時代書院9月份首開時吸引了超700人登記，綜合中籤率不足20%，但12月份加推的新房已經不再需要搖號；同處運河新城的旭輝望江來緊鄰即將動工的合肥市新八中，雖佔盡區位優勢，但在銷售過程中已經引入了分銷，以加快推盤速度。

“新盤登記人數減少，一方面是搖號打新政策消化了很多剛需，另一方面，二手房交易冷清，在很大程度上限制了客戶置換需求；再加上搖號房有3年限售期，疊加2年交房期，意味著客戶資金需要鎖定5年，投資型客戶一般也會三思而後行。”前述業內人士分析稱。

據悉，登記人數與房源供給大於1。5的搖號樓盤，搖號及選房均需要在公證處的見證下進行，疊加公示環節，週期一般在半個月左右，且全程公開透明，幾乎沒有暗箱操作空間。

而在實際操作中，部分樓盤似乎有引導客戶繞過登記環節以避開公證處搖號之嫌。

“

公證處搖號選房、客戶回款週期較長，我們一般不建議客戶透過官方渠道登記。你如果看中了房子，可以先不登記，直接跟我們預定，如果首付沒有問題且徵信沒有瑕疵，基本可以保證你能選到房。

” 經開區萃語云築售樓部一位置業顧問告訴記者，公司也會對後臺登記資料進行監測，如果發現登記比例可能超過1。5，我們再通知你登記也是來得及的，但這種可能性微乎其微。

前述業內人士告訴記者，搖號樓盤需要拿出30%供應給低首付的剛需，而開發商為加速回款，更青睞高首付的購房人群，二者存在一定矛盾。避開公證處搖號意味著自主銷售，開發商在甄選客戶方面擁有較大的靈活性和主動性，但對於客戶來說，不登記可能無法優先被通知選房，存在一定風險。

記者瞭解到，自主銷售的樓盤銷售方式也不盡相同，有在案場進行搖號的，也有客戶先到先得的。“

開盤之前我們對客戶進行了層層篩選，開盤當天逐個通知，誰先到就能先選。我們有個客戶人在馬鞍山，因為通知開盤當天無法及時趕到，錯失了心儀的樓層，最後直接放棄了。

”經開區偉星玖都薈的一位置業顧問告訴記者。

縣域市場受熱捧

合肥市區加碼限售、限購，購房需求開始外溢，背靠市區的縣域市場逐漸起勢。而在合肥4縣中，肥西縣臨近與高新、政務、濱湖、經開均有交界，區位優勢最佳，成為最大受益者。

據合富研究院資料，2021年肥西的新房去化率達到85%以上，更有個別樓盤直逼100%，熱度可見一斑。

“最多的時候我們售樓部一天要接待400組客戶，每個置業顧問手中都有大量意向客戶，開盤當天壓根來不及通知。線上選房平臺一開放，拼的就是手速，幾秒鐘就選完了。”肥西保利拾光年一位銷售人員告訴記者，首開的3棟洋房所有客戶都是全款，還有部分全款客戶沒有買到。

雖然前期開出的樓棟已經一售而空，但沙盤周圍仍聚集了10餘組意向客戶，時刻準備加入後續的“搶房大軍”。“下次開盤的是高層，應該會在年後，競爭估計會更加激烈。現在處於蓄客期，每天的接待量也有60-80組客戶。”前述銷售人員表示。

（保利拾光年售樓部）

保利拾光年的位置可謂得天獨厚，與合肥經開區僅一路之隔，配套商業、環境十分成熟。據介紹，首開的洋房均價在18000元/平，另需要加購1980元的裝修包，摺合下來約2萬/平，而附近的尚澤大都會二手房掛價已超25000元/平。

與保利拾光年位於同一板塊的振興湖境自1月初開放展廳以來，人氣也一直居高不下。記者在現場看到，樓盤展廳為集裝箱板房結構，並無豪華的外立面和複雜的設計。“專案需要預先驗資100萬，我們預計會在3月份前後開盤，售價可能在2萬左右。”展廳內一位置業顧問告訴記者，“首付6成或許可以試試看，剛需大機率是買不到的。”

（振興湖境臨時展廳）

值得一提的是，曾有市民在人民網領導留言板中向相關領導反映稱在前述樓盤開盤之前，市面上就出現了許多茶水費、提前選、內部員工認購等各種訊息，使得有實際需求的購房者產生焦慮和不滿，希望肥西縣也能參照合肥市區的搖號政策公開選房。

根據政府回覆，肥西縣部分熱點區域不影響房肥西縣地產市場整體格局，暫未制定和使用搖號購房相關政策制度。

二手房開始 “化凍”

如果說4。6新政對新房市場是一劑“退燒藥”，那麼對二手房市場則更像是“速凍劑”。學位制、熱門區域二手房限購、銀行限貸多重大山壓頂，此前交易活躍的板塊一度被塵封，合肥二手樓市似乎一夜之間從頂峰划向谷底。不過，從近幾個月的成交資料來看，二手房成交量逐月上升，雖仍處於低位，但還是給了市場一些信心。

“前幾個月已經不能用‘冷’來形容了，應該說是‘凍住了’，現在慢慢開始化凍了，但是否轉暖還有待時間觀察。”合肥市包河區資深房產經紀黃勇（化名）感慨道，目前很多中介在硬撐，都想看看農曆年後會不會有起色。

根據合肥市房地產中介協會發布的二手住宅市場分析報告，合肥市在2021年3月觸及15329套的月度成交頂峰後逐月下滑，直至2021年10月到達年內最低值，當月僅成交2864套，月均降幅達20%。11-12月，合肥二手房市呈現“翹尾行情”，成交資料分別為0。36套、0。39萬套，逐月抬升，但整個四季度二手房交易量難言樂觀，同比下滑60。37%，環比下滑37。38%。

從市場摸排情況看，多數中介表示進入2022年，二手房交易逐步好轉。“去年12月份才做了一單，1月份已經簽約5單了。”安徽中墅地產高新片區一名房產中介向記者透露，經歷了大半年的僵持，買賣雙方客戶的心理預期也逐步趨同，成交週期在逐步縮短。“之前客戶看房子，可能看1-2個月還定不下來，現在看半個月差不多就能定了。”

值得一提的是，二手房交易量放大的背後，房貸政策及額度的放寬或為主要推手。“貸款明顯地放鬆了。我手頭最近成交的一單，半個月內就完成了貸款預審和房產過戶流程。” 前述中介告訴記者，去年下半年，貸款預審都要壓兩三個月才能下來，放款還需要等額度，部分客戶房子都定下來半年了，貸款還懸在空中。”

某商業銀行合肥區域一名房貸審批人員向記者印證了前述說法：“去年下半年我們基本就沒有接單了，現在在手業務量比較少，疊加年初房貸額度並不緊張，目前的審批速度相對來說較之前會更快，從接單到預審透過一般不會超過一個月。”

包河區另一名銀行資源較為豐富的房產中介向記者透露：“或許是年初房貸額度較松，個別銀行已經開始主動找我們了，讓我們有客戶多往他們那送一送。”

不過，從線下交易大廳的人流量來看，二手房熱度仍位於底部。在合肥濱湖房屋交易管理中心，記者看到僅有幾組客戶在辦理業務，多數視窗處於“閒置”狀態，交易冷清可見一斑。

（合肥濱湖房屋交易管理中心視窗“閒置”）

學區房依舊慘淡

“雖然二手房整體成交量有提升，但學區房依然還是很冷。”黃勇從事二手房經紀業務多年，主攻包河區屯溪路小學、青年路小學、48中學區房交易，“本來我們有4家門店，其中3家都聚焦學區房業務，去年無奈關閉了2家，現在僅剩2家在運營，主要業務開始向剛需二手房傾斜，不轉型就活不下去了。”

在4。6新政中，合肥市針對學區房炒作現象使出了“殺手鐧”：同一套住房， 6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位；與此同時，暫停市區擁有2套及以上住房的居民在濱湖、政務、高新和其他區域指定學校學區範圍內購買二手房。

“學位制讓學區房供應急劇減少，指定區域學區房限購則從硬性門檻上阻攔了很多購房群體。”黃勇告訴記者，去年下半年坊間又開始流傳教師輪崗、學區劃片，學區房的含金量逐步受到挑戰，此前想買的人大多在觀望。

需要關注的是，去年8月份，合肥市出臺《關於建立熱點學區二手住房交易指導價釋出機制的通知》，雖然目前二手學區房指導價尚未釋出，但無形中也成為懸在學區房頭上的“達摩克里斯之劍”。

中墅地產高新片區房產中介向記者表示，其所在的天樂板塊去年因劃歸科大附中學區，二手房價曾經歷了一波跳漲，如今價格已經出現鬆動。“有套90平的房子之前掛價220萬，現在已經降到了180萬，但即便是這樣，帶看量還是很少。買漲不買跌，這是買家的普遍心理。學區房的生意不好做了，我手上1月份成交的二手房，買家基本都是剛需。”

需要關注的是，二手學區房行情清淡，似乎並未影響新開學區房的認購熱度。近日，蜀山區50中東校西園學區內稀缺新盤意禾佶第開啟登記，該樓盤主打小面積70年產權公寓，房源數量為218套。記者在現場看到，樓盤售樓處與辦公區混用，面積僅20平米左右。工作人員表示，1月25日上午10點啟動登記後，意禾佶第在3個多小時內便已吸引了將近400組客戶線上登記，搖號已是必然事件。

意禾佶第售樓部與辦公區合用

黃勇告訴記者，雖然目前學區房交易量很低迷，但潛在的客戶還是很多的，一旦政策出現鬆動或有利好釋放，合肥學區房依然不乏市場。不過，純粹的老破小學區房因房齡過長，多數已經無法貸款，投資風險較大，兼具房齡和配套優勢的二手學區房源會更為緊俏。

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