我覺得需要知道的一點是：多重視價格，別過於重視政策

很多朋友都在認真糾結首套房的優惠政策被輕易用掉，但是請注意。

這些年，房價的價格變動是一直在螺旋上升的，但是政策卻是忽左忽右的，首套房的重要性在這種政策不穩定的情況下……真沒什麼太值得糾結的。

特別是在房產稅確定出臺的情況下，政府促使大家先上車、甚至鼓勵大家置換增購以達到納稅門檻，都不是不可能的事情……

房價到底是漲是跌？

你不明白，我也不確定

那到底是買還是不買呢？

如果你是剛需

其實就簡單了

告訴你一個最穩妥的辦法

買…個…小…的

比如丈母孃告訴你，二胎三胎都放開啦，你至少買個三室甚至四室的哇

也就是說，你的理想面積是100往上

打個折扣，你就買個60的

同理，理想面積60的，你就買個40的

這樣一來，

房價要是漲，你會想：總算是上了車，咱沒虧啊…

房價要是跌，你會想：跟理想面積的差價也縮小了，賣小換大，也不能算虧啊……

就算真是跌到賣不出去，你會想：誒，還好當時只買了個小的，不然虧大了……

看吧，這就是買房的終極奧義，其實跟股票建倉沒啥區別。

2018年棚改貨幣化安置獎勵取消對房價的影響：

2015年開始的這一輪房價上漲跟貨幣化安置有很大關係，從2015～2017年逐年升高貨幣安置比例，為房地產市場注入了大量資金。大家看到了大量全款買房子的人。

但是，大家有沒注意到2018年1月17日開始出現大量新聞，多個省市取消了貨幣化安置獎勵，這意味著政府不再鼓勵棚改貨幣化安置，這個非常非常重要！！！

我看了一下貨幣化安置雖未完全取消，但比例下降了不少。今年很多城市政府工作報告中提到棚改時，鼓勵貨幣化安置的字樣不見了（去年還都有的），取而代之的是安置房屋多少套。

關心當地房價的人可以關注當地棚改數量和貨幣化安置比例。

據我粗略看，貨幣化安置可能從平均60%，降為30%，這是重要資訊。

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摩根大通曾說2015～2017年中國房產去庫存，2018年開始推出房產稅，基本被言中。

個人覺得，有些地方房價會緩慢回到2015年附近的位置。

明眼人都知道近三年廣義貨幣增速降的厲害，去年基本是20年新低，近十幾年最高是2009年增速是28%，2016年只有11%，2017年則只有8。2%，這是相當低的，你們可以去查，看近20～30年有哪年這麼低過？市場上錢有點緊。

加一段（有人嘲笑我說物價還漲呢，你說沒有明顯的通貨膨脹可笑。那我再說一個，前面20年居民淨存款一直是逐年上漲的，如果通貨膨脹就是貨幣全面放水，市場上錢會越來越多，物價上漲，大家手裡錢會越來越多。

可是可是，從2016年2月開始，中國居民淨存款在變少，也就是說大家花的錢比掙的多，物價上漲是靠大家敢借錢消費抬上去的。到2017年還在減少噢，淨存款少了2。5萬億。

我查過了，同時期理財基本沒變。人均淨存款比最高位大概少了4萬億左右。本來按以前的行情，應該可以增加幾萬億。

我問一句，你們覺得2015年到現在工資漲的多麼？

至少通貨膨脹不是很多人看到的那樣，房子得用錢買，中國現在淨存款也就24萬億，我算了一下人均1。7萬存款，銀行又開始限貸，貸款利率在漲，錢從哪來，對不對？當然大家可以繼續花存款，那可能是從你爺爺輩就開始存的底子）

在2014年房產低迷的時候，央行設計了一種低息貸款，主要是給拆遷戶的。

然後政府推出了棚改貨幣化安置方案，而且逐年提高貨幣化安置比例。以前拆了拆遷戶的房子200平，再給你賠200平甚至300平房子，拆遷戶就不用買了。

現在呢，拆了房子有一半給的是錢，拆遷戶一看我還得買房子去，沒越住越小的道理。

於是在房產區域性形成：

地方政府從銀行借款，

拆了拆遷戶的房子給他們發錢，

拆遷戶得到錢又去買房（去庫存），

開發商得到錢買政府的拍賣土地，

地方政府得到錢，還給銀行。

形成一個完整的區域性迴圈！

這是一種區域性放水，

所以這輪房價上漲的既猛且虛，不象2009年那會雞犬升天一般，新房舊房房租一起大漲。

這次是有一大波可以全款買房子的買家出現了，這樣當然猛了。但整個國家層面貨幣一直在收緊。就象2015年的股市，如果槓桿一抽……拆遷收入畢竟是一次性的，不可持續！

棚改總有結束的時候，全國大概一共4200萬戶，現在棚改已經完成2700萬，還剩1／3，今年開始縮減規模，少了20萬戶，明年應該會更少，這意味著能拿全款買房的人會變少，勢頭不可持續，工薪沒法用工資接這種盤，別說工薪，有幾個小老闆可以象拆遷戶那樣乾脆的拍出幾百萬買房子？尤其是中小城市。

注意，這次開會只提房產稅，卻沒提去庫存……中國房產市場現在膨脹到300萬億的規模，幾乎是美國和日本的總和。

只要收0。5%，每年就是1。5萬億，收0。7就是2。1萬億，收1%就是3萬億。

所以不要認為地方政府要永遠拍賣土地，當初美國也是這麼過來的，經驗都夠豐富了。

（加一小段：其實香港就是收房產稅的，香港房產稅叫“差餉”已經收了大概170年，因為英國是世界上最早收房產稅的國家，香港在1845年是英殖民地，那時開始收的。香港現在每年房產稅收的不多，一年200多億吧，但不包括土地稅（土地稅另收）。稅率比較低，香港的土地一直不是私有的，英國也不是。所以注意，有人一直散佈沒產權就不能收房產稅，這個是忽悠大眾，房產稅從產生開始就跟產權沒什麼直接關係。

400年前，英女王為了籌集資金解決流民太多的問題和圈地問題，設立了房產稅。英國基本上土地都是國家的，是皇室所有。）

最能乖乖交房產稅的應該是公務員，國企職工和買學區房的人。我以前說過很多次，學區房這東西就是給房產稅準備的配套品，學區房透過房產稅給學區內的學校提供資金，這是國際慣例了。

很簡單，拿完稅憑證報名上學……簡不簡單？等你孩子上完學，你都交習慣了，只會想著租給別的上學的孩子家長，租金可比房產稅多得多了。好，房子盤活了，租售同權也達成了。驚不驚喜？意不意外？

加一段：大家有看到最近中信銀行停了部分城市的房抵貸了嗎？以前大家覺得拿房子押給銀行就能換錢。現在銀行有不要房子的出現了，奇怪嗎？北京燕郊跌了，政府說啥了嗎？

炒作太歷害現在是不被支援的。

扯遠了，回到原來的話題，可以確定2018年貨幣不會太寬鬆，會上已經說了。所以不會怎麼通貨膨脹（其實我覺得不通貨緊縮就不錯了，別滯脹就好），房價，大家可以參看2015年的行情，再決定買不買。

加幾句人口和房價的問題：

中國現在房產增加速度大約是人口增加速度的5倍，人口一年淨增加0。05%，房產一年增加2～3%，每年增大約15億平米，這玩意是不是很稀缺，自己權衡。

別拿香港跟大陸比，香港人口一年增加0。8%，房子大概只增加2萬套，只有0。6～0。7%，所以房價高居不下。如果香港要以大陸的比例增加房產，那一年增加10萬套90平米，估計能廬山瀑布。

再過幾年，中國人口增長可能進入平臺整理期，以前包括2017年，每年還會增加600～700萬人口。

但是，中國第一次人口高峰是解放前後開始的，1952年出生的人口就達到了是1723萬，很神奇，跟2017年一模一樣。解放前每年基本不過1000萬，

1949年就1300萬了，

1954年1851萬。我可以告訴你們近十幾年，沒有一年出生人口達到過1800萬。

大家可以自己計算人口走勢，人口對房價的影響不言而喻，我就不多說了。

首套購房人群。結合自己需要，這裡只簡單分析一下一線城市房價。

就我目前關注和看了各種大佬分析來看，目前不是購房的好時機，不管是投資買房還是剛需。

賣房之人看漲，買房之人看跌。所以，任何時候，網上都會充斥著兩種聲音，最終，還是需要我們自己去甄別和判斷。

不說長期了，就短期來看，今年環京房價腰斬，政府無救市計劃和政策，反而各大銀行提高房貸利率，增加購房成本，降低房產交易。可見政策還是處於嚴格限制中，並無鬆懈可能。房價也不是像某些人說的只會漲不會跌的。只要有泡沫，就有碎的時候。而房價一年翻倍，你說沒泡沫，我不信。

而且，目前房價就算稍有降低，但是因為房貸利率上浮，實際購房成本是不降反升。

房產稅預計明後年實施細則就會頒佈。雖然細則不知，但是對目前房價來說，是一個不利的訊息。特別是炒房人群，接下來一段時間可能會有一批炒房者拋售房產出逃。

另外關注股市的同學，也可以發現，最近房地產股集體跳水也可以窺見一斑。一旦風吹草動，房產股會優先表現出來。

所以，就個人觀點，和我一樣2018想購房的同學，不妨再觀望一段時間。

另外，經常看到這些問題下面很多回答都是“剛需則買”。但是，我覺得說這些回答的人，肯定不是剛需人群之一，而是利益相關的人。

對於房子，買得起的才叫剛需，對於來一線拼搏的同學來說，“買房”也許是你的剛需，但是“在上海買房”不一定是。因為你還有很多退而求其次的選擇，比如去老家買，去老家省會買，去老家附近強二線買等多種選擇。

另外，我想真正那些首次買房關注這些問題的同學很多和我一樣，既非富二代也非拆遷戶，東拼西湊，資金勉強夠首付。傾自己所有購一套房，你願意成為高價接盤俠嗎？

2018，祝好運！