當前，房地產行業正在經歷政策層面的全面回暖。
11月23日，國常會罕見提及房地產，指出要適時適度運用降準等貨幣政策工具，保持流動性合理充裕；此外，會議還提到，要推進保交樓專項借款儘快全面落到專案，激勵商業銀行新發放保交樓貸款。
月初以來，低迷的房地產行業喜提各種利好，從擴大“第二支箭”到“金融16條”，從銀行保函置換預售監管資金政策到央行、證監會等高層領導頻頻喊話，一切都是為了拖住不斷下沉的房地產行業。
在這種背景下，房地產的重要性被重申。央行行長易綱在2022年金融街（000402）論壇年會上表示，房地產業關聯很多上下游行業，其良性迴圈對經濟健康發展具有重要意義。就連一向警惕地產泡沫的銀保監會主席郭樹清，在面對“房地產危機”論調時，也表現出力挺房地產的態度。
他表示，實際上我國仍然處於城市化的高峰時期和鄉村振興的起步階段，全社會固定資產投資具有很大的增長潛能。
經過半個多月的持續推進，政策效果初顯，信貸、債券、股權這“三支箭”正齊齊射向房地產行業，為優質民企和混合所有制房企帶來大量流動性。不過，對於出險房企來說，還在苦等更大程度的利好。
然而，在應對風險的主要思路確定為“自救”時，一個可能的情況是，未來的房地產行業將呈現出清、修復、增長並存的局面，不同房企或將由此走向不同的結局。
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三箭齊發拉動地產融資
肉眼可見一般，資金正在大量流入房地產行業。
11月24日下午，建設銀行（601939）邀請88家房地產和住房租賃企業，召開了市場形勢展望暨住房租賃基金交流會，並與8家房企簽署協議，包括央企中交建，地方國企首開、越秀，以及民企萬科、龍湖、美的置業、合生創展、大華。
同日，碧桂園與中國郵政儲蓄銀行簽約，後者將為碧桂園提供不超過500億元額度。而就在前一天，中國工商銀行（601398）表示將與龍湖、碧桂園等房企簽署合作協議，提供數百億意向性授信額度。
銀行正在扎堆給房企送錢。據和訊不完全統計，近日，交行宣佈將為萬科提供1000億元授信額度，將為美的置業提供200億元授信額度；中國銀行（601988）也給萬科1000億授信；中國農業銀行（601288）則與中海、華潤、萬科、龍湖、金地五家房企簽訂合作協議式。
這還只是剛開始，11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，會議強調，要保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建築企業貸款投放，業內預計後續還將有更多銀行出手。
進一步探究可以發現，雖然是為房企提供資金，但有別於以往的直接貸款，這些授信在用途上更加綜合，比如，中國銀行對萬科的1000億元將用於在房地產開發貸款、併購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應鏈融資等業務領域合作。
除了信貸，被稱為“第二支箭”的債券也在發力。11月23日，中債增進公司出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支援三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據。
據和訊瞭解，“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支援，委託專業機構透過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支援民營企業發債融資，預計可支援約2500億元民營企業債券融資。
截至目前，中債增進公司已透過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。近日，萬科集團向交易商協會表達了280億元儲架式註冊發行意向，同時，金地也遞交了150億元儲架式註冊發行申請。
這是繼龍湖集團等三家民營房企開展儲架式註冊發行工作後，混合所有制房企首次提出儲架式註冊發行意向。中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，後續將有其他混合所有制房企申請發行意向，“第二支箭”支援發債融資將成為民營房企融資的一種常態化方式。
在股權融資方面，11月21日，中國證監會主席易會滿表示，支援實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支援房地產企業合理債券融資需求，支援涉房企業開展併購重組及配套融資，支援有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。
中郵證券認為，改善資產負債表主要以降槓桿、增加流動性、降低融資成本、提高期限匹配度等為目的，本次提出改善優質房企資產負債表，或許意味著優質地產公司有望迎來股權融資、資產證券化等融資的時間視窗期。
此外，11月中旬以來，碧桂園、雅居樂、中原建業等房企陸續採取配股的方式進行融資，以碧桂園為例，公司擬以每股2。68港元的價格配售14。63億股股份，所得淨款項約38。718億港元，用於現有境外債項再融資及一般營運資金。
由於當前地產股處於歷史低點，如果後續房地產回暖，此時配股對投資者來說具備較強一定的吸引力。不過，股東的股權將在不同程度上被稀釋，截至公告日，楊惠妍持股59。6%，配股後比例進一步下降至56。23%。
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最糟糕的情況過去了嗎？
隨著政策逐步落地，業內普遍認為，房企最糟糕的情況可能已經過去了。
從償債壓力來看，房企最艱難的時刻已經過去。據中指院資料，房地產行業2022年到期債務中信用債佔比47。0%，海外債佔比53。0%，其中，海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月。
對風險和市場下行過度擔憂，導致金融機構收縮、擠兌地產貸款，造成了信用緊縮，同時面臨著債務集中到期。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“金融16條”釋出後，全面糾偏金融機構的行為，經營穩健但面臨困境的企業，基本上短期內的債務風險可以得到緩釋。
11月15日，標普釋出研報稱，近期地產融資政策頻出，將有效緩解民營房企的再融資壓力，幫助市場恢復信心。
一方面，這些措施的額度更加充足，能夠有效緩解民營房企的再融資壓力。標普透過選取了23家典型的民營房企，梳理發現這些企業在2022年11月至2023年12月到期的公開市場融資（含國內人民幣債券、海外債券及ABS產品）合計在2200億元左右，“第二支箭”的整體額度基本可以覆蓋。
另一方面，“第二支箭”2500億元額度的及時和精準投放至關重要。根據標普信評對上述23家企業進行的資料分析，假設按照可動用現金佔全部貨幣資金30%的壓力情境，在再融資渠道基本對民營房企關閉的環境下，有大量民營房企無法堅持到2023年底，而新政策的出臺有望明顯緩解民營房企的流動性壓力。
評級機構也開始恢復正向評級。11月24日，惠譽確認了龍湖集團長期發行人違約評級及高階無抵押債務評級“BBB”。瑞銀也於近日重新上調龍湖評級至“買入”，並表示：“此前下調龍湖評級，原因是現金流出、降價和土地儲備減少，現在將其從中性升級為買入，因為我們認為最糟糕的情況可能已經過去。”
不過，雖然房地產行業的債務壓力暫時得到緩解，但行業真正恢復還要看市場表現，尤其購房者對市場能否重拾信心至關重要。
從統計局的10月資料來看，70個大中城市的新房價格環比下降的城市高達58個，二手住房價格指數也連續14個月下跌，市場壓力仍居高位。對房企來說，接下來的重頭戲在於提高市場表現。
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漫長的出清過程仍將持續
最糟糕的情況正在過去，但房地產前路依舊充滿荊棘。目前，影響購房者信心的核心還在於樓盤交付，然而，這種情況大多出現在債務違約房企身上。
雖然對保交付做了政策加持，比如，“金融16條”中提及，支援開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。但根據經濟觀察報的報道，由於保交樓專案主體多為出險房企，不符合風控要求，保交付專案很難獲得銀行配套融資，交付壓力大。
“專案融資層面，因為資產價格下跌，很多專案已經沒有融資空間了，關鍵是增量資金。”一位不願具名的某知名出險房企CFO對和訊表示，銀行的態度已經在改變，但關鍵不在於展期，此前也能展期，政策出臺後更好辦一些，他們還在努力溝通。
“我們沒收到什麼通知。”一位出險房企的相關負責人對和訊表示，雖然最近對房企的融資政策很多，但跟他們基本上無關，目前也沒聽說公司在做融資方面的嘗試，可能放寬融資的還是那幾家房企。
融資主要流向優質房企，這也符合市場化、法制化處置原則。易綱在本月初公開表示，“自救”應成為當前和今後應對金融風險的主要方式，要推動資不抵債的機構有序市場化退出，透過股權清零、大額債權打折承擔損失。
根據“金融16條”，做好房地產專案併購金融支援，重點支援優質房地產企業兼併收購受困房地產企業專案，並鼓勵資產管理公司發揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力，推動加快資產處置。
也就是說，未來出險房企的專案將透過併購的方式化解。本輪地產政策的用意在於“穩”，更多是對行業託底，這樣的政策基調在很大程度上或許意味著，不同風險型別的房企將走向不同的發展路徑。
“樓市銷售有望緩慢築底，但房企或將呈現出清、修復、增長並存的局面。”中郵證券表示，優質民企信用資質有望逐步修復，債券價格開始企穩回升，穩健型民企、積極型國央企 10 月份銷售額已經實現單月正增長。言外之意，高負債房企或難以避免出清的命運。
不過，這也很好理解，透過“以時間換空間”的方法實現房地產軟著陸，這亦是眾望所歸。
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