時間倒退5年，你最想做的事情是什麼？相信絕大多數人的第一選擇都是“趁房價低時，砸鍋賣鐵也要抓緊買房”。
根據國家統計局公佈的資料來看，2015年全國平均房價是6793元/平，但是到了2020年底全國平均房價已經上漲到了9860元/平。僅僅5年時間，全國平均房價上漲了45%。一線城市的房價漲幅更是驚人，拿深圳來說，2015年房價是41494元/平，2020年底已經飆漲到90049元/平，5年時間房價上漲了近2。2倍。結論就是：房產的造富效應幾乎沒有行業可以與之一較高下。
事實上，過去5年也是我國樓市發展最兇猛的時期：商品房銷售額由8。7萬億飆漲到17。3萬億，銷售面積由12。8億平增加到17。6億平。伴隨著房地產的高速發展，過去5年國人對於房地產的投資熱情也是一浪高過一浪。有資料為證，2015年全國投資性購房比例不足5成，但是到了2019年底，市場上有85%的購房是以投資為目的。有專家戲稱之為“全民炒房”。
從資料層面來看，我國房地產市場保持“一家獨大”勢頭已有近30年曆史，雖然過去30年裡，也有年份房價是下跌的，但總的來說，房價是一路漲著過來的。那些房價微跌的年份，更是隨後就被更高的漲幅覆蓋了。所以很多人印象裡，我國房價是“只漲不跌”的，這也是數以億計的國人敢於把閒置資金投資到樓市中，更有甚者把資金槓桿加到極限。
結果也證實，過去這些年房子並沒有辜負投資者的期待，地產大佬馮侖一句“過去10年買房是‘躺賺’的生意”，更是說清了房產的瘋狂“造富”事實。筆者身邊也有人憑藉房子一路逆襲成為人生贏家的：2008年拿著30萬投資房產，到了2019年名下已經有5套房產，其中兩套在深圳，總資產已經高達5000萬。
正是因為有無數“投資房產躺賺”的案例存在，所以過去這些年國人對於投資炒作房產才更加變本加厲。而“房地產是拯救經濟的唯一法寶”觀點的盛行，更讓投資炒房客有恃無恐。
有人憑藉投資房產而發家致富，坐擁幾套甚至幾十套房產，也有人因為錯失良機一套房子也買不起。有房族和無房族之間的差距似乎已經無法跨越。“看多”房價的更加瘋狂，他們不僅認為房產造富效應永遠不會失靈，更堅信未來5年買房仍然是“躺賺”生意。
不過最近今年，國家一直在高壓調控樓市，從“房住不炒”，到“遏制房價上漲”，再到“不拿房地產刺激經濟”，國家對於房地產的態度越來越嚴厲，因此有人認為房地產“大勢已去”，未來房價將開始走上“下降通道”，今明兩年買房5年後肯定“血虧”無疑。
今明兩年買房，5年後“躺賺”還是“血虧”？兩位前首富意見一致：自住可以，投資炒作立即停止
首先，我們想說明的是，房地產是解決億萬民眾居住問題的民生產業，它的最大價值是幫助億萬剛需解決居住問題。因此，對於房地產的過快發展、瘋狂投資、炒作過盛等行為，實際上都是嚴重背離國家的“房住不炒”定位的。換言之，“居者有其屋”才是房地產發展的根本目標，而不是把本該是高性價比的民生商品，硬生生炒出奢侈品的價格。
過去這些年，房地產承載著經濟快速發展的重要任務，到今天可以說它的使命已經徹底完成了。這一點從國家對房地產的定位的改變可見一斑——2019年9月，國家宣佈“不再將房地產作為短期刺激經濟發展的手段”，與此同時，黨媒經濟日報發表文章稱，“未來經濟發展不再走房地產拉動的固有路徑”。國家層面釋放的訊號非常明顯：房住不炒已經納入基本國策，未來全民實現安居工程才是頭等大事。
換言之，未來5年國家不會允許房價有大幅度波動，所以房價不可能再複製過去的暴漲模式，基於此我們認為，今明兩年買房，5年後是不可能“躺賺”的。一方面，人口、經濟、金融以及住房總量等基本面都決定了，未來5年房價上漲幅度狹窄；另一方面，宏觀調控5年內很難退出，在現有的重拳調控背景下，投資買房能勉強保本就已經很不錯了。經濟學家李迅雷算過一筆賬，未來想靠買房賺錢，需要所購買的房產每年房價上漲幅度不低於8%，按照這個標準，即使是深圳這樣的城市，買房也不能保證“躺賺”。
未來5年房價不存在大漲的基礎，買房很難再“躺賺”，那麼會不會“血虧”呢？我們認為有這種可能，尤其是很多三四線城市。
理由有三個：第一、三四線城市普遍庫存過剩，80%的城市剩餘庫存都可以銷售3-5年，“供大於求”局面下，房價下跌趨勢很明顯；第二、絕大多數三四線城市常年人口外流、經濟發展緩慢，而且毫無地理位置優勢，這些對房價都構成利空；第三、即使未來5年三四線城市房價保持現有水準，其實買房也是“血虧”的，因為要考慮資金成本、房產自身的折舊以及其它各項稅費。
其次，對於未來5年的房價走勢，曾經的首富李嘉誠也有很明確的看法。紅星新聞報道，2019年底李嘉誠在接受財經記者採訪時曾直言不諱表態，未來5年的不管是香港還是內地的房價都將會迎來“大調整”。根本原因是，過去這一輪很多城市房價上漲幅度過高，購房需求已經基本消耗完了，未來在需求徹底“枯竭”的情況下，房價實際上已經“凶多吉少”。換言之，未來絕大多數城市房價向上漲的動力嚴重不足，那些存銷比過高、留不住人口、經濟發展緩慢的城市，可能更加危險。
今明兩年買房，5年後“躺賺”還是“血虧”？李嘉誠一席話已經說透了：房價上漲動力嚴重缺失的情況下，還幻想著買房短期獲取鉅額財富，已經不切實際。事實上，對於現階段還能否繼續投資買房，李的觀點也很明確：自住按揭購買無可厚非，以投資炒作為目的的購房，應該停止了。
再者，昔日商業地產大佬，同樣是首富的王健林對於今明兩年到底該不該投資房產，也早有“暗示”。他曾經說過的兩句話也值得所有人看一看：第一句是2013年時說的，未來10年，一二線城市的房價還會上漲，但房地產的投資黃金時代已經終結了。尤其是人口淨流出的三四線城市，房價沒有多大的上升空間，房產基本上沒有投資價值；第二句是2018年說的，任何一個國家，房地產行業都不可能興旺超過50年，萬達轉型、拋售文旅，已經說明一切。
這兩句話都含有悲觀色彩，其中暗藏的玄機也頗值得好好思考——王健林直言“房地產投資的黃金時代已經終結”，實際上就是在暗示國人應該停止對房地產的幻想，房地產不是常青樹，房價不可能永遠“只漲不跌”，因此繼續幻想投資買房“躺賺”，顯然非常不明智。尤其是那些“三無”特徵明顯的三四線城市，現階段進場投資買房，不僅可能高位接盤，未來更很難找到接盤的人。
兩位前首富說法有別，但是意見基本一致，那就是剛需自住買房隨時都可以買，但是房產造富時代終結，投資炒作房地產的行為該立即停止了。
持有相同觀點的還有經濟學家馬光遠，一個月前他發表文章直言，按照中國房地產的基本面，極度短缺在任何城市都不存在，房價不可能暴漲。言外之意，依然幻想今明兩年買房5年後就可以“躺賺”，理論上就不成立。別看現在很多城市有“恐慌性”購房，這都是調控政策“藥不對症”導致的結果，比如限價，讓一二手房價格嚴重倒掛，所以才出現了“打新”、“買到即賺到”的恐慌性搶購。這只是區域性現象，並不能代表整個房地產市場。
綜上所述，今明兩年買房5年後幾乎不可能再“躺賺”，而且有些城市一不小心還可能面臨“血虧”，那麼是否意味著應該停止買房？
答案是否定的。雖然理論上投資買房很難再像過去那樣短期獲得鉅額利潤，但是對於真正有需求的購房行為，有些城市我們還是建議應該早點行動——人口有顯著增量、產業發展密集且優質、資金匯入量巨大、資源優勢明顯的城市，房價未來大機率還是會保持“向上走”的趨勢，只是幅度和前幾年比會有很大變化。作為投資的理由雖然不夠充分，但是對於以居住為目的的購房，這個理由綽綽有餘了。