對於預算不足的買房群體而言，房貸既是預支購房價款的金融工具，更是債務負擔。因此，很多朋友在資金狀況改善後，通常會有提前償還房貸的打算，特別2021年房貸利率整體上浮的大環境下，節省利息無疑可以壓縮購房成本。

提前還款的組成

提前還款的金額由

未償還全部本金或部分本金

和

違約金

兩部分組成。買房人向銀行申請房貸，本質上是債務合同的訂立。其中雙方約定的借款金額、還款期限、執行利率等均為合同內容，也因此，從嚴謹的角度出發，提前還款其實是一種違約行為。

違約行為意味著被違約一方的利益損失，自然需要由違約人支付一定的補償或賠償，具體在房貸這種借貸關係中，便是提前還款的買房人向銀行支付一定數額的違約金，違約金數額按照合同約定方式計算。

除此之外，提前還款的“大頭”便是為本金。而本金的償還金額，則根據還款人意願分為未償還的全部本金或者部分本金。

以等額本息為例的提前還款計算

大多數房貸合同中約定的還款方式為等額本息，我們就以等額本息為例，展開分析提前還款如何計算利息，先來看等額本息月度還款額的計算公式：

如打算提前全部還款，那麼自提前還款當期，本金全部償還，在上述公式中貸款本金歸“0”，帶入公式計算，則每月還款金額為0；如打算提前部分還款，那麼上述公式中的“貸款本金”需要重新計算，根據個人償還情況，重新計算利息的貸款金額=原借貸金額-已還本金-擬提前償還本金，貸款期數=原借貸期數-已還期數，利率則根據合同相關約定執行。即：

提前還款後的

月還款額=剩餘貸款本金×[月利率×(1+月利率) ^ 剩餘還款期數]÷{[(1+月利率) ^ 剩餘還款期數]-1}。

而提前還款後的

利息總和

=提前還款後的月還款額*剩餘還款期數-剩餘貸款本金。

綜上，我們不難得出以下兩大結論。

提前全額還款，無需考慮利息計算

前文說道提前還款的兩大組成部分，包括擬償還的本金數額以及違約金。因此，如選擇提前償還剩餘全部貸款，則無需考慮利息的計算。

其一，房貸合計本息的是按照“約定借款金額+約定使用年限+約定利率”計算而來，對於提前還款，無疑減少了本金的使用年限，因此無需支付額外利息。

其二，違約金的存在其實是對銀行損失利息的補償。綜上，在借貸合同中，約定利息與違約金互斥，出借方——銀行只能主張其中一項，同理，借貸方——房貸申請人只需負擔其中一項。

提前償還部分本金，後續還款利息需重新計算

根據前文不難總結，如選提前擇償還部分貸款，則意味著提前清償的部分不再繼續使用，自然不再產生利息，而剩餘未清償的本金，仍需按照合同約定繼續產生利息，但即便是部分提前清償，仍屬對原借貸合同的違約。

綜上，如選擇部分提前清償的方式，還款人首先需要支付“擬償還本金+違約金”，而後銀行根據原借款合同約定的提前還款相關內容，對後續利息及還款金額進行重新計算，如合同無提前還款利率的約定，則按照《民法典》規定，按照實際借款執行期間的利率計算。換言之，部分提前還款後近似於“同銀行重新簽訂一份房貸合同”。