惠州融深融灣程序提速，經濟和產業取得長足發展。土地作為城市最核心的資產和生產要素不斷受到市場關注，價值穩步提升。

新一輪的基準地價更新調整正體現著這一程序。近日，由惠州市自然資源局組織制定的《惠州市惠城區城鎮土地定級與基準地價更新成果（2021年版）》（以下簡稱《基準地價成果》）透過市政府批覆公佈，將於10月1日起正式施行。

對比正在實施的2018版標準，各型別土地在新版基準地價標準中全面上漲，其中住宅用地價格接近翻番。新版基準地價的施行將給市場帶來怎樣的影響？相關行業專家在受訪中認為，有望推進土地掛牌價格精準化，帶動土地市場發展和拉昇企業的投資熱情。

各型別用地價格均出現明顯漲幅

隨著惠州參與“雙區”建設步伐邁開，軌道交通、產業園區得到快速發展。基礎設施和區位優勢不斷凸顯，各型別企業入惠投資腳步提速，惠州土地作為專案建設落地的最關鍵要素備受關注。

尤其是房地產市場領域，儘管去年以來的市場供需陷入沉寂，但在2015年至2021年的暖市行情裡，作為粵港澳大灣區重要節點城市的惠州迎來全國規模型房企扎堆搶灘。樓市交易供需兩旺，土地市場競拍火熱，企業在土地掛牌市場激烈競奪，地塊高溢價出讓一度成為常態。

“分析惠州市場，出現商住地的高溢價局面主要有兩方面的原因，一是階段性的價格定價標準沒有跟上城市爆發式發展實際，另一方面則存在部分企業的過度助推，企業為實現搶灘惠州以超實際的高價擊退競爭者。”長期關注惠州土地市場研究的樓市資深專家胡光宇表示。

談及當前新一輪的基準地價調整，惠州市自然資源局相關負責人表示，這屬於新發展階段的精準調整。該負責人介紹，土地是城市最基礎的資源要素，結合階段性的城市經濟發展實際，及時更新調整城市的土地基準價格，既是有效給予用地企業和專案建設基準參考的需求，也是充分發揮土地效能，節約集約用地的題中之義。

根據《基準地價成果》，新一輪基準地價調整區域涵蓋了惠城區江北、江南、橋西、龍豐、河南岸、水口、小金口等8個街道，三棟、馬安等5個鎮和1個惠州市林場，共計面積約1157。25平方公里，其中除橫瀝和蘆軸兩鎮外的636。18平方公里面積均被劃入中心城區。在用地型別上，覆蓋商服、住宅、工業和公共服務等四種用地型別，均設定為“五通一平”的土地開發程度。

在價格表現上，對比尚在實施中的2018版基準地價標準，各型別用地價格均出現了顯著的漲幅。以中心城區為例，商服地塊價格區間從825—4275元/平方米漲至1735—7630元/平方米，住宅用地則從615—2925元/平方米漲至1205—5250元/平方米，整體漲幅接近八成左右。工業用地和公共服務用地則較為平穩，其中工業用地價格區間從470—660元/平方米上浮至610—850元/平方米，漲幅均保持在三成以內。

“不同於商住用地的‘短平快’開發，工業專案從落地到投產再到營收的週期會比較長，在4年週期的調整中肯定不如商住地幅度大。”胡光宇直言，當前的惠州正處在產業園區的集聚發展週期，土地要素往工業傾斜，保障產業發展，因此工業用地的供應規模也比較大，而商住地佔比則比較少，因此也將更加稀缺。

掛牌市場土地價格形成機制有望最佳化精準

“基準地價系統考慮了城市發展潛力、經濟發展水平、產業基礎、區位要素，不同片區的方位和資源景觀要素組合等，基本反映了階段性的區域發展實際。”惠州市國土空間規劃協會評估分會會長鄭心苗介紹，基準地價標準的成型綜合了城市發展各型別要素，能夠有效為企業投資和市民提供基準參考。

記者注意到，針對不同的城市板塊，《基準地價成果》還將一種用地型別根據片區實際劃分為七個等級，並劃定土地級別界線。例如對於最受關注住宅用地，被劃定為一級住宅用地的區域為：北起新江路—華潤御苑東側第一條現狀路—隆生大橋—東江—三新北路圍合區域，以及北起惠州大橋—東江—西枝江—麥地路—南岸路—和地路—麥地東二路—麥地南路—麥地路—南湖路—西湖圍合區域，為城市開發最為完善片區，土地價格為最高的5250元/平方米。

關注當前惠州城市的集中開發區，金山新城馬安新城組團和港深高鐵北站新城，兩個片區大致區劃範圍為標註中的級別範圍：北起新聯西路—水口大道—三環東路—惠澤大道—合生實驗學校東側第二條現狀路—鹿江瀝—惠州大道—長湖東路—規劃路—三環東路—東江圍合區域；北起倚山路—小金口河—規劃路—長深高速圍合區域，均被劃分為三級，基準地價標準為4000元/平方米。

“暖市下企業是看不見風險的，投資有時候也會盲目，稍顯保守的基準地價很難引起企業重視，但進入淡季行情，理性投資，基準地價成果就非常有意義。”惠州天策行機構創始人李建鋒認為，房地產企業投資不應盲目，市場永遠處在一個波動的行情裡，有漲有跌，有暖有淡，要時刻保持理性。

梳理過去幾年的土拍市場，從2017年初碧桂園在江南片區溢價330%（摺合樓面價4522。5元/平方米）拿地開始，保利、星河和領地在北站競價爭奪，佳兆業、合能分別在馬安和北站高溢價拿地，樓面地價去到8000元/平方米左右。

“不考慮階段性的市場發展實際，忽略市場本身的不確定性和政策風險，為拓規模、博體量，搶佔市場而過高溢價拿地對於企業的正常經營也是一種破壞。”李建鋒介紹，無論是北站還是馬安，8000元/平方米的樓面價水平都是不切實際的，即使是按照暖市行情，疊加上建安、融資，以及財務、營銷等各類成本也基本沒有盈利空間，這在很大程度上也是造成相關企業和專案困境的重要因素。

胡光宇認為，隨著最新一輪的《基準地價成果》施行，稍顯冷清的土地掛牌市場也有望迎來改變。“一方面依託於政策端暖風頻吹，市場供需開始呈現築底復甦行情；另一方面基準地價成果施行，也將有望帶動土地掛牌價格形成機制的最佳化，土地掛牌價格與行業發展實際充分銜接，定價更加精準，也更加符合企業投資和開發的預期。”

【記者】張峰

【圖片】王昌輝

【作者】 張峰

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端